Судья Кулага С.В.

84RS0001-01-2022-000084-21

Дело № 33-7789/2023

2.211

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2023 года

г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Тихоновой Ю.Б.,

судей Килиной Е.А., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску П.В.В., П.А.П. к К.И.В., К.М.М. о взыскании расходов на устранение недостатков товара, судебных расходов, по встречному иску К.И.В., К.М.М. к П.В.В., П.А.П. о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя П.В.В. – С.В.А.

на решение Дудинского районного суда Красноярского края от 06 апреля 2023 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований П.В.В., в лице ее представителя С.В.А., П.А.П. к К.И.В., К.М.М. о взыскании денежной суммы в размере 804900 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены жилого дома по договору купли – продажи объектов недвижимости от <дата>, судебных расходов – отказать.

В удовлетворении исковых требований К.И.В., К.М.М. к П.В.В., П.А.П. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома) от <дата>, заключенного между К.И.В., К.М.М. и П.В.В., П.А.П., возврате К.И.В., К.М.М. полученных П.В.В., П.А.П. объектов недвижимости по договору, возврате денежных средств, полученных по договору в размере 1232 000 руб. – отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

П.В.В., П.А.П. обратились в суд с иском к К.И.В., К.М.М., в котором (с учетом уточнений исковых требований) просили взыскать с ответчиков в солидарном порядке в свою пользу денежную сумму в размере 804 900 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены жилого дома, расходы на проведение экспертизы 10 000 руб.

Требования мотивированы тем, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка стоимостью 300 000 руб. и жилого дома стоимостью 1 250 000 руб., которые расположены по адресу: <адрес>. Денежные средства переданы истцами ответчикам, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Ответчики перед заключением договора оповестили истцов о том, что наружные стены и внутренние капитальные стены жилого дома сооружены из бруса - 18 см, фундамент жилого дома является бетонным ленточным 30 см. Жилой дом был принят истцами без замечаний. В дальнейшем выяснилось, что половина дома построена из бруса, фундамент на половине дома отсутствует, что невозможно было определить перед заключением сделки, то есть данные недостатки являются скрытыми. Заключением от <дата> установлено, что техническое состояние конструкций жилого дома – ограниченно-работоспособное. Для предотвращения возникновения угрозы внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания в будущем необходимо выполнение капитального ремонта. Стоимость капитального ремонта жилого дома по исправлению недостатков составляет 804 900 руб.

В свою очередь, К.И.В., К.М.М. обратились в суд с встречным иском к П.А.П., П.В.В., в котором с учетом уточнений просили о расторжении договора купли-продажи от <дата> заключенного с П.В.В., П.А.П., о возврате К.И.В., К.М.М. полученных истцами (ответчиками по встречному иску) объектов недвижимости по указанному договору, и о возврате денежных средств, полученных по договору, в размере 1 232 000 руб.

Требования встречного иска мотивированы тем, что до заключения указанного договора для целей залога объектов в ПАО Сбербанк была проведена независимая экспертиза по оценке стоимости данных объектов. Согласно отчету техническое состояние дома характеризуется как удовлетворительное, планировка дома соответствует плану постройки дома от 1951 года и техническому паспорту домовладения от <дата> Таким образом, К.И.В., К.М.М. с момента покупки указанного дома <дата> и до даты его продажи никаких перепланировок не делали. П.А.П., П.В.В. до заключения сделки видели, что дом не новый и требует ремонта. Согласно отчету об оценке стоимость земельного участка с домом составляет 1 582 000 руб. из которых стоимость земельного участка 986 000 руб., дома с учетом износа 596 000 руб. Таким образом, П.В.В., П.А.П., требуя взыскания с К.И.В., К.М.М. 814 900 руб., приобретают земельный участок дешевле его фактической стоимости и желают бесплатно получить дом. Из-за этого К.И.В., К.М.М. после заключения договора купли-продажи могут понести ущерб, который в значительной степени лишает их того, на что сторона была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) П.В.В. в лице представителя С.В.А. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований соистцов П. о взыскании денежной суммы в размере 804 900 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены по договору от <дата>, в остальной части решение суда просит оставить без изменения. Ссылается на незаконность вынесенного судом решения и его необоснованность, поскольку суд неверно пришел к выводу о том, что дом не должен соответствовать техническому паспорту домовладения, так как ссылок в договоре на техпаспорт нет. Судом установлено, что состояние дома отличается от технического паспорта. Судебный эксперт не дал ответы на все поставленные перед ним вопросы, и только в судебном заседании показал, что несоответствия не видны невооруженным взглядом, в связи с чем суд пришел к необоснованным выводам. Оценщик ПАО Сбербанк на месте не смог определить несоответствия технического состояния дома данным технического паспорта. Суд, назначая судебную экспертизу, не поставил перед экспертом вопрос о стоимости приведения жилого дома в состояние, указанное в техническом паспорте, в связи с чем сторона истцов по первоначальному иску ходатайствует о назначении дополнительной судебной экспертизы. Истцы, приобретая дом, полагали, что он соответствует техническому паспорту, оценщик ПАО Сбербанк не выявил несоответствий, и в случае выявления несоответствий цена договора была бы иной.

К.И.В., К.М.М. на апелляционную жалобу принесены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи, организованной Абаканским городским судом Республики Хакасия, принимали участие истцы по первоначальному иску П.В.В., П.А.П., ответчики по первоначальному иску К.М.М., К.И.В.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и заблаговременно извещены о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, обеспечено их право участвовать в судебном разбирательстве при рассмотрении апелляционной жалобы, однако, они не явились в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, явку представителей не обеспечили. На основании статей 167 и 327 ГПК РФ, статьи 165.1 ГК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах, предусмотренных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения П.В.В. и П.А.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения К.М.М. и К.И.В., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.п. 1-2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Технические характеристики жилого дома – объекта недвижимости, описываются в таком документе как технический план. Положения статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривают, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. В техническом плане указываются, в том числе, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета.

Технический план состоит из графической и текстовой частей. В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства геодезической основе, в том числе о пунктах государственной геодезической сети или геодезических сетей специального назначения.

На <дата> технический учет объектов недвижимости (жилых домов) осуществлялся в соответствие с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и утвержденным им Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации.

Пунктами 3, 4, 8 данного Положения предусматривалось, что государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.

В указанный период времени Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации была утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37.

Пункты 1.4, 3.9 данной Инструкции предусматривали, что при производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях следует в том числе производить обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий.

Техническое описание здания выполняется по его основным конструктивным элементам: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование, прочие элементы.

Приложение №2 (рекомендательное) к Инструкции предусматривало, что в техническом паспорте при описании следует указывать: для фундамента - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки); для стен - материал и толщина стен (для кирпичных - толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в см).

Кроме того, пунктами 8-9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921) предусматривалось, что технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что в <дата> выстроен жилой дом, имеющий адрес: <адрес>. <дата> Алтайским филиалом ГУП Республики Хакасия Бюро технической инвентаризации составлен технический паспорт домовладения, в котором отражены его характеристики, в том числе характеристики жилого дома: физический износ 55%, площадь 70,5 кв.м., фундамент бетонный ленточный 30 см., наружные и внутренние капитальные стены брус 18 см., перегородки деревянные, перекрытия деревянные утепленные.

По договору купли-продажи от <дата> указанный жилой дом, а также земельный участок, расположенный по тому же адресу, площадью 2 797 кв.м., приобретен в общую долевую собственность К.И.В. и К.М.М.

Из объяснений сторон следует, что в <дата> П.А.П. и П.В.В. обратились к супругам К. по объявлению о продаже указанного дома и земельного участка. На тот момент супруги К. уже не проживали в Республике Хакасия и решили продать принадлежащий им дом. Как пояснил в суде апелляционной инстанции К.И.В., что не оспаривали соистцы, покупатели приценивались к дому и земельному участку на протяжении нескольких месяцев и многократно их осматривали.

Поскольку объекты приобретались покупателями за счет заемных средств, по заказу П.А.П. оценщик К.Н.С. подготовил отчет об оценке от <дата> №, в котором определил рыночную стоимость земельного участка 986 000 руб. и рыночную стоимость жилого дома 596 000 руб., всего 1 582 000? руб.

<дата> между ФИО1, действующей от имени и по поручению К.И.В. и К.М.М. с одной стороны (продавцы) и П.А.П. и П.В.В. с другой (покупатели) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома), по условиям которого К.И.В. и К.М.М. обязуются передать в общую совместную собственность П.А.П. и П.В.В., а последние принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером №, назначение жилое, количество этажей - 1, общей площадью 70,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку, общей площадью 2797 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, уч. №.

Согласно договору цена объектов недвижимости составляет 1 550 000 руб., в том числе: 1 250 000 стоимость жилого дома, 300 000 руб. стоимость земельного участка. Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: 50000 руб. (20000 руб. за жилой дом, 30000 руб. за земельный участок) внесено покупателями в качестве задатка при подписании предварительного договора за счет собственных средств, 182500 руб. (112500 руб. за жилой дом, 70000 руб. за земельный участок) внесено покупателями за счет собственных средств по основному договору купли-продажи в день его подписания, 1317500 руб. оплачено за счет кредитных средств предоставленных покупателям ПАО Сбербанк. Полноту расчета по договору купли – продажи от <дата> стороны не оспаривают.

На вопросы судебной коллегии П.А.П. пояснил, что не может ответить на вопрос, почему в договоре купли-продажи соотношение цены дома и земельного участка столь существенно отличается от значений, полученных оценщиками, и почему цена дома указана в 2 раза больше, чем в отчете об оценке, но пояснил, что для получения вычета по НДФЛ истцы предъявили в налоговый орган сумму покупки 1250000 руб.

Согласно п. 3.1 указанного договора купли-продажи покупатель произвел осмотр объекта недвижимости (жилой дом, земельный участок) и претензий к техническому состоянию не имеет. Продавец обязуется передать объекты недвижимости в том качественном состоянии, каком они есть на день подписания договора. Договор имеет силу передаточного акта: одновременно с подписанием договора продавец передает покупателю, а покупатель принимает жилой дом и земельный участок. Жилой дом и земельный участок покупателем осмотрены, претензий к состоянию, расположению, конфигурации, и другим параметрам жилого дома и земельного участка у покупателя нет.

На основании указанного договора право общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано <дата> в ЕГРН за П.А.П. и П.В.В.

Вскоре после приобретения указанного дома П.А.П. и П.В.В. обратились к ООО «СаянСтройПроект» за обследованием названного жилого дома. Главным инженером ООО «СаянСтройПроект» ФИО2 подготовлено заключение от <дата> по указанному жилому дому, в котором сделан вывод о несоответствии фундамента дома техническому паспорту, а именно указано, что фундамент присутствует только под наружными стенами главного фасада, остальные стены возведены без фундамента и нижним венцом опираются на грунт. Также установлено, что только 1/2 здания построена из бревен, а вторая 1/2 – сборно-щитовая с заполнением опилками. Техническое состояние конструкций – ограниченно-работоспособное. Здание создает угрозу жизни и здоровью граждан, его помещения пригодны для использования по назначению – жилое в качестве жилого дома, права и интересы третьих лиц нарушаются.

На вопросы судебной коллегии П.А.П. пояснил, что обследование жилого дома не проводилось до покупки дома, потому что этому препятствовал представитель продавцов, который занимался продажей жилого дома, он же не разрешил протопить печь, чтобы проверить, тепло ли в нем в холодное время года. После приобретения дома истцы приступили к его ремонту, вскрыли стены и обнаружили несоответствия.

В ходе судебного разбирательства судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении экспертов № от <дата> ООО «Центр оценки и аудита» содержатся следующие выводы.

Техническое состояние жилого дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, количество этажей - 1, общей площадью 70,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, оценивается как условно пригодное, имеющее некоторое снижение несущей способности фундамента на деревянных стульях, но при этом отсутствует опасность его внезапного разрушения. Функционирование жилого дома в целом возможно при контроле его состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Относительно технических характеристик, указанных в техническом паспорте домовладения от <дата>, в период времени после <дата>, был выполнен демонтаж конструктивных элементов холодной пристройки к основному зданию спорного жилого дома (пом. №№, №, № по техническому паспорту домовладения), а именно: полы дощатые - 22,5 кв.м.; стены дощатые - 31,4 кв.м.; перекрытие дощатое - 23,2 кв.м.; крыша из волнистых асбоцементных листов по деревянным стропилам - 23,2 кв.м.; двери деревянные щитовые 3 шт. общей площадью 4,32 кв.м.; деревянные окна 2 шт. общей площадью 3,12 кв.м.

Общая площадь указанного жилого дома на дату проведения обследования составляет 45,2 (сорок пять целых две десятых) метров квадратных.

Стоимость восстановительных работ по приведению дома в состояние, в котором он находился на <дата> (стоимость материалов, стоимость работ), в данном случае равная стоимости восстановления холодной пристройки к основному строению жилого дома, на дату производства экспертизы составляет 318 000 (триста восемнадцать тысяч) рублей.

Фундамент указанного жилого дома, конструктивно выполненный в виде столбчатого фундамента на деревянных стульях, находится в ограниченно работоспособном состоянии, имеет некоторое снижение несущей способности, но при этом отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование фундамента возможно при контроле его состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Данная конструкция фундамента деревянного дома не является недостатком. Наружные стены указанного жилого дома, конструктивно выполненные в комбинированном виде - брус деревянный необрезной (пластина) толщиной 18 см и щиты дощатые с утеплителем из опилок толщиной 15 см, оштукатуренные снаружи глиняным раствором по дранке, находятся в работоспособном состоянии, при котором их несущая способность, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Данная конструкция наружных стен деревянного дома не является недостатком.

Недостатки в конструкции жилого дома, приводящие к нарушению работоспособности и несущей способности конструкции дома в целом, не обнаружены. Техническое состояние фундамента, наружных стен и перекрытий обеспечивает несущую способность конструкции жилого дома.

Имеющиеся износ и дефекты фундамента, наружных стен, наружной и внутренней отделки жилого дома соответствуют его хронологическому возрасту (> 70 лет) и не являются недостатками, требующими проведения срочного капитального ремонта для устранения угрозы, приводящей к нарушению работоспособности и несущей способности конструкции дома.

Состояние спорного жилого дома не соответствует технической документации (технический паспорт домовладения от <дата>), а именно: по техническому паспорту фундамент жилого дома - бетонный ленточный, фактически - столбчатый на деревянных стульях; по техническому паспорту наружные стены жилого дома - брусовые толщиной 18 см, фактически комбинированные - брус деревянный необрезной (пластина) толщиной 18 см (14,1 метров из общего периметра наружных стен) и щитовые дощатые с утеплителем из опилок толщиной 15 см (16,6 метров из общего периметра наружных стен), оштукатуренные снаружи глиняным раствором по дранке. Основание наружных стен утеплено завалинкой из шлакобетона; жилая площадь по размерам помещений указанным в техническом паспорте составляет 33,0 кв.м., фактически жилая площадь, в результате проведенных экспертом замеров, составляет 31,0 кв.м. В техническом паспорте выявлена ошибка в расчетах площади помещения №: по данным технического паспорта указана площадь 11,0 кв.м., фактически 8,9 кв.м и площади помещения №: по данным технического паспорта 8,6 кв.м., фактически 7,9 кв.м.

Данный жилой дом пригоден для постоянного проживания в нем граждан, как на дату проведения настоящей экспертизы, так и по состоянию на <дата>. Жилой дом соответствует требованиям Свода правил «СП 55.13330.2016. СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», которые в том числе учитывают требования пожарной безопасности по обеспечению защиты жизни и здоровья граждан и их имущества, а также санитарно -эпидемиологические требования к условиям проживания, в жилых одноквартирных домах.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска П.А.П., П.В.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в договоре купли-продажи не указано, что отчуждаемый по нему жилой дом соответствует техническому паспорту домовладения от <дата>. Качественное состояние жилого дома (год постройки, наличие фундамента, материал, из которого он изготовлен) в договоре не описаны, то есть не указано его качественное состояние. Стороны пожелали указать в договоре, описывая характеристики отчуждаемого жилого дома, что он является жилым, одноэтажным, площадью 70,5 кв.м., а также место его нахождения. Жилой дом пригоден для постоянного проживания в нем граждан, как на дату проведения экспертизы, так и по состоянию на <дата>, то есть пригоден для целей его использования.

Суд первой инстанции принял во внимание, что из договора купли-продажи от <дата> следует, что покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет, при этом из показаний экспертов следует, что при внимательном осмотре дома можно было установить, из какого материала он выполнен, а также на каком фундаменте установлен, поскольку дом <дата> постройки и на нем имеются места, при помощи которых это можно определить. Постройка домов из комбинированных материалов, вообще без фундамента, типична для построек послевоенного времени.

Обобщив приведенные суждения, суд пришел к итоговому выводу, что приобретенный истцами-ответчиками жилой дом по своему техническому состоянию соответствует условиям заключенного договора, может использоваться по назначению, пригоден для постоянного проживания, а выявленные несоответствия фактического состояния жилого дома техническому паспорту не являются недостатками объекта, а потому оснований для взыскания денежной суммы за выявленные недостатки отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенное нарушение условий договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного между П.А.П., П.А.П. и К.И.В., К.М.М., отсутствует. Стороны выполнили друг перед другом принятые на себя обязательства по договору. Обращение П.А.П., П.А.П. в суд с рассматриваемым иском само по себе существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение.

Судебная коллегия с решением суда первой инстанции по существу соглашается, дополнительно отмечая следующее.

Исходя из положений ст. 554 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи относится его предмет, то есть уникальные характеристики недвижимой вещи, которые позволяют ее идентифицировать. Описание качественных признаков недвижимой вещи (таких как год создания, материалы и т.д.) не требуется для идентификации предмета договора купли-продажи и не обязательно должно содержаться в условиях договора.

Описание технических признаков недвижимой вещи, как из приведенных нормативных положений (ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), так и в силу сложившейся практики гражданского оборота, содержится в документах технического учета, и в договоре купли-продажи, как правило, не фигурирует.

Ввиду изложенного истцы (покупатели) при заключении договора купли-продажи, поскольку в нем не оговорено было иное, правомерно исходили и могли исходить из того, что характеристики передаваемой вещи содержатся в документах технического учета, которые передаются покупателям одновременно с вещью.

По результатам проведенной судебной экспертизы судом установлено, и ответчиками по первоначальному иску не оспаривалось, что индивидуальный жилой дом документам технического учета соответствует не в полной мере, имея расхождения в отношении материала стен и фундамента. Данные доводы апелляционной жалобы и искового заявления являются обоснованными.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что не любое такое расхождение само по себе является недостатком товара и порождает право покупателя заявлять требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ. Недостатком товара является отклонение от условий договора о качестве товара, а под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Само по себе расхождение материала стен и фундамента в отношении жилого дома еще не является недостатком, если оно при прочих равных не ухудшает потребительских свойств жилого дома и не имеет с точки зрения назначения этого дома реального значения для покупателя. На соответствующие вопросы судебной коллегии истец пояснил, что считает, что фактический тип фундамента хуже, чем если бы он был ленточный, потому что таково его субъективное мнение, однако доказательств этому истцы в материалы дела не предоставили.

Изучив доказательства по делу, судебная коллегия приходит к выводу, что истцы наличие недостатка в рассмотренном случае не доказали. Напротив, доказательства по делу (заключение судебной экспертизы) свидетельствуют о том, что такой недостаток отсутствует, а жилой дом соответствует предъявляемым к нему требованиям и его состояние отвечает его возрасту.

При этом судебная коллегия учитывает, что истец приобретал жилой дом не просто бывший в употреблении, а индивидуальный деревянный жилой дом <дата> постройки (что в данном случае соответствует документам технического учета). Приложением №7 к Приказу Минэкономразвития России от 07.06.2016 №358 предусмотрено, что срок службы объектов капитального строительства составляет: для зданий и сооружений массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) - 80 лет, для зданий и сооружений с деревянными внешними несущими стенами - 50 лет. Таким образом, приобретенный дом при любом материале его несущих конструкций и фундамента уже превысил нормативный срок эксплуатации.

Из заключения судебной экспертизы и пояснений экспертов следует, что фактически имеющийся фундамент жилого дома, конструктивно выполненный в виде столбчатого фундамента на деревянных стульях, находится в ограниченно работоспособном состоянии, но выполняет свою несущую функцию, угроза обрушения дома отсутствует, фактическое состояние несущих конструкций дома соответствует его хронологическому возрасту (> 70 лет) и не требует капитального ремонта.

Таким образом, истец, требуя применения способов защиты, предусмотренных ст. 475 ГК РФ, не доказал, что при наличии у того же дома ленточного фундамента и только брусовых стен (срок эксплуатации которых тоже бы превышал 70 лет), имелись бы преимущества с точки зрения надежности ограждающих конструкций, теплоизоляционных свойств и т.д. Судебная коллегия отмечает, что доводы и аргументы стороны истцов в данной части достаточно формальны и не связаны с реализацией их субъективного права – истцы требуют взыскания денежных средств за несоответствие жилого дома документам технического учета, не объясняя при этом, как их положение реально ухудшилось, и чего покупатели лишились из того, на что рассчитывали при заключении договора.

При этом К.И.В. на вопросы судебной коллегии пояснял, что покупатели в приобретенный дом не въезжали, в нем не жили, не использовали дом по назначению, только садят огород. Соистцы на вопросы судебной коллегии не отрицали, что не проживают в указанном доме, проживают в благоустроенном жилье в городских условиях г. Абакана.

Также судебная коллегия обращает внимание на существо требования – истцы по первоначальному иску, обозначая свое требование как требование о соразмерном уменьшении покупной цены, размер данного требования рассчитывают как размер расходов по исправлению недостатков (по приведению дома в соответствие с техническим паспортом), то есть фактически заявлено требование о возмещении расходов покупателей на устранение недостатков товара.

Вместе с тем, истцы данных расходов не понесли, чего ими не отрицалось. К намерениям выполнить данные расходы в будущем, которые манифестировали истцы, судебная коллегия относится критически, поскольку (не вдаваясь даже в вопросы о технической осуществимости работ по замене фундамента под индивидуальных жилым домом 1951 года постройки без несоразмерной угрозы его целостности), выполнение работ по замене фундамента и ограждающих конструкций по цене 804 900 руб. в отношении дома, среднерыночной стоимостью 596 000 руб., является неразумным и нецелесообразным.

Хоть истцы вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом, ответчики в данном случае вправе заявлять возражения относительно разумности такого способа и относительно возложения на них обязанности нести соответствующие расходы.

Собственно соразмерного уменьшения цены договора, то есть разницы между ценой приобретенного дома, и ценой аналогичного дома, который бы продавался в условиях свободного рынка при всех прочих равных исходных данных, но с бетонным ленточным фундаментом и стенами из бруса, истцы по настоящему делу не требовали, и наличие права требовать такого соразмерного уменьшения – не доказали. Доказательства по делу свидетельствуют о том, что такая разница была бы не положительной, а отрицательной, поскольку стороны договора в нем завысили цену жилого дома и соразмерно этому снизили продажную цену земельного участка.

Судебная коллегия дополнительно отмечает, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции К.И.В. дал объяснения о том, что и он, и затем супруги П. приобретали жилой дом, не обращая внимание на его состояние, поскольку основным объектом купли-продажи являлся не жилой 70-летний дом, реальная ценность у которого практически отсутствует, а земельный участок, имеющий выгодное расположение неподалеку от столицы Республики Хакасия г. Абакана. Объяснения К.И.В. подтверждает отчет независимого оценщика К.Н.С., который выполнен по заказу П.А.П. Согласно данному отчету стоимость земельного участка (986 000 руб.) действительно более чем в 1,5 раза превышает стоимость жилого дома (596 000 руб.), хоть стороны в договоре купли-продажи привели обратное соотношение цен по причинам, которые стороны суду затруднились объяснить.

Вышеприведенные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о том, что истцы по первоначальному иску, предъявив после покупки жилого дома на приведенных условиях, требования о взыскании денежной суммы, значительно превышающей реальную рыночную стоимость этого дома, действовали недобросовестно.

В силу п. 3 ст. 1, п.п. 1-2 ст. 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Судебная коллегия приходит к выводу, что действия истцов по первоначальному иску не соответствуют обычным условиям гражданского оборота (в частности, оборота индивидуальных жилых домов в деревне) и поведению, ожидаемому от них контрагентами по договору. При отсутствии какой-либо необходимости и признаков реального нарушения прав заявление требования о взыскании расходов в виде стоимости работ по замене фундамента дома, которые значительно превосходят его реальную стоимость, является злоупотреблением субъективным гражданским правом, установленным ст.ст. 557, 475 ГК РФ.

Одновременно с этим П.А.П. и П.В.В., будучи неудовлетворенными состоянием приобретенного дома, не согласились на требования продавцов (изложенные во встречном иске) получить назад его стоимость и возвратиться в первоначальное положение, чтобы затем приобрести другой объект, состояние которого бы их устраивало, то есть их поведение направлено не на защиту права, а на обогащение за счет контрагентов по договору и нарушения баланса имущественных интересов сторон.

Подобное недобросовестное поведение является основанием отказа в защите субъективного права, и, как следствие, самостоятельным основанием отказа в иске.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение об отказе в удовлетворении первоначального иска является законным и не подлежит отмене или изменению по доводам жалобы.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований К.И.В., К.М.М., обеими сторонами гражданского дела не обжаловано. Предусмотренных абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки решения суда в данной части судебная коллегия не усматривает.

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда. Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено. Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дудинского районного суда Красноярского края от 06 апреля 2023 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П.В.В.С.В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Ю.Б. Тихонова

Судьи:

Е.А. Килина

В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 27.07.2023