РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара 2 августа 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1222/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БурТехИмущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БурТехИмущество» (далее также ООО «БурТехИмущество», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории городского округа Отрадный Самарской области, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 610 813 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика арендной платы.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежащим образом. В административном исковом заявлении директор ООО «БурТехИмущество» просил о рассмотрении административного дела без участия уполномоченного представителя.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованные лица -администрация городского округа Отрадный Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки» своих представителей в суд не направили, извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

Правительством Самарской области представлены письменные возражения, просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области в письменном отзыве ссылается на то, что филиал не наделен полномочиями по разъяснению результатов государственной кадастровой оценки. Утвержденных постановлением Правительства Самарской области от 27.11.202 № 935, компетентным органом является ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», в связи с чем просил исключить его из числа административных ответчиков и привлечь в качестве заинтересованного лица.

Определением суда в удовлетворении вышеуказанного ходатайства ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области отказано.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлен письменный отзыв, в котором оставляют принятие решения на усмотрение суда, просят рассматривать дело в их отсутствие.

Относительно заявленных требований администрация г.о. Отрадный Самарской области представила письменные возражения по существу заявленных требований.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ООО «БурТехИмущество» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 108 кв. м., категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается копией договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 129/19 от 28.10.2019.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 11.11.2019, о чем представлена выписка из ЕГРН от 30.03.2022.

По условиям договора участок предоставлен в аренду сроком на три года с 28.10.2019 по 27.10.2022 (п. 1.5).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с протоколом № 1 от 18.10.2019 заседания комиссии о допуске претендентов к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 26.07.2019 № 73/07-2019 и составляет 219 430 рублей в год.

Постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 3 667 667, 04 рубля.

В обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, ООО «БурТехИмущество» представлен отчет об оценке № 31/03-20-5 от 24.03.2022, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 610 813 рублей.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка не нарушает права и законные интересы административного истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Пунктом 101 приказа ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» предусмотрено, что в случае если конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Установлено, что 28.06.2019 ООО «БурТехИмущество» обратилось в Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области с просьбой о предоставлении в пользование для осуществления производственной деятельности земельного участка, площадью 2 108, 0 кв.м, прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, находящемуся в собственности общества.

Распоряжением администрации городского округа Отрадный Самарской области от 30.07.2019 № 201-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» было постановлено: в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный выступить организатором торгов и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 2108 кв.м, отнесенного к категории «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: «обслуживание автотранспорта».

В соответствии с приказом Комитета по управлению имуществом от 13.09.2019 № 113-п/05-02, на 23.10.2019 в 13.00 в здании администрации городского округа Отрадный назначено проведение открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды указанного выше земельного участка.

Начальная цена аукциона (размер годовой арендной платы за земельный участок) установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества в размере 219 430 рублей; размер задатка – 100% от начальной цены лота.

Извещение о проведении торгов размещено на официальном сайте администрации 18.09.2019. Срок подачи заявок установлен с 08.00 19.09.2019 до 17.00 17.10.2019.

27.09.2019 ООО «БурТехИмущество» подана заявка на участие в аукционе.

По результатам рассмотрения заявок комиссия установила, что единственная заявка на участие в аукционе была принята от ООО «БурТехИмущество», в результате чего аукцион признан несостоявшимся (протокол от 18.10.2019).

28.10.2019 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «БурТехИмущество» заключен договор аренды № 129/19, по условиям которого размер арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 26.07.2019 № 73/07-2019, подготовленном ООО «<данные изъяты>», в размере, равном начальной цене предмета аукциона, и составляющей 219 430 рублей в год.

Таким образом, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком установлен в соответствии с требованиями пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ и не поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. Возможность изменения размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка условиями указанного выше договора аренды не предусмотрена.

С условиями договора аренды, в том числе в части размера арендной платы, ООО «БурТехИмущество» согласилось.

Невозможность пересмотра размера арендной платы, установленной по результатам аукциона, подтверждена также разъяснениями ФАС России от 5 июня 2012 года по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров арены, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67, согласно которым уменьшение арендной платы по договорам аренды, заключенным по результатам торгов, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, в связи с чем такое изменение существенных условий договора является нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку размер арендной платы не может быть пересмотрен в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2020, не затрагивает права и законные интересы административного истца, в связи с этим оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

С учетом изложенного, доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость земельного участка необоснованно увеличивает обязанности общества, как арендатора, суд считает несостоятельными.

Оснований полагать, что оспариваемая кадастровая стоимость может повлиять на выкупную цену земельного участка, также не имеется.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Сведений о том, что на спорном земельном участке имеются здания, строения, сооружения, право собственности на которые зарегистрировано за административным истцом, суду не представлено.

По данным ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером № объекты недвижимости отсутствуют.

В связи с этим на дату вынесения судом решения исключительное право выкупа спорного земельного участка у административного истца не возникло.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «БурТехИмущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.08.2022

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№