Дело № 2-1114/2025
УИД: №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи 18 февраля 2025 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Гергишан А.К.,
при секретаре Тихомировой П.А.,
с участием:
представителя истца ФИО4, по доверенности ФИО13,
представителя ответчика ФИО1, по доверенности ФИО14,
ответчика ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7,
рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, несовершеннолетним ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице их законного представителя ФИО3, ФИО3 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО1, несовершеннолетним ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице их законного представителя ФИО3, ФИО3, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещений № общей площадью 38,6 кв.м, назначение: жилое, расположенных по <адрес> в <адрес> в <адрес>, заключенный между ней и ФИО1; аннулировать записи о государственное регистрации перехода прав собственности на спорные жилые помещения.
В обоснование требований истец указывает, что в ноябре 2015 года ей понадобились денежные средства в размере 500 000 рублей на ремонт принадлежащих ей на праве собственности помещений № общей площадью 38,6 кв.м, назначение: жилое, расположенных по <адрес> в <адрес> в <адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП сделана запись регистрации №.
При обращении в кредитные организации (банки) ей, ФИО4, в выдаче кредитных средств было отказано. Однако, ФИО10 было предложено выдать займ в размере 1 000 000 рублей под залог недвижимости, а именно спорных помещений. Как ей сообщил займодавец ФИО10, залог будет зарегистрирован на имя матери ФИО10 - ФИО1
Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО10 был заключён договор займа, по условиям которого, она получает денежную сумму в размере 1000000 рублей, и обязуется выплатить заёмщику сумму основного долга и сумму процентов из расчёта 7,5 % от суммы за каждый месяц пользования займом. Заем предоставлялся на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ, указывает истец, ею был произведён расчёт по указанному договору, о чем на договоре ФИО11 (заёмщик) собственноручно указал на последней странице договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, что финансовых претензий к ней не имеет. Однако, по настоящее время жилые помещения ей не возвращены, она продолжает выплачивать арендные платежи в пользу ответчика ФИО3
Считает, что при подписании договоров займа от ДД.ММ.ГГГГ и залога ее умышлено обманули, предоставив на подпись вместо договора залога договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Документы на регистрацию сделки залога были сданы в МФЦ <адрес> «А». С момента подписания спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени она из спорных жилых помещений не выселялась, никому помещения не передавала, все расходы по уплате коммунальных платежей несёт и несла только она, ФИО4, что подтверждается квитанциями об уплате коммунальных платежей и квитанциями об оплате технологических присоединений, квартира из ее фактического владения никогда не выбывала, что подтверждается актом о фактическом проживании от ДД.ММ.ГГГГ. В спорных помещениях также по месту жительства зарегистрирован ее сын - ФИО12, который также никогда из спорных помещений не выселялся.
Как полагает истец, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, которая была совершена с целью прикрыть другую сделку - займ с обеспечением залогом. Спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключён в обеспечение возврата займа и прикрывал договор займа с обеспечением залогом. Покупатель никогда в помещениях не был, никогда их не принимал во владение и не осматривал. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ никогда, фактически, не исполнялся. Спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был направлен на достижение правовых последствий договора купли-продажи недвижимости, и прикрывал иную волю участников сделки.
Из существа притворной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны не собирались ее исполнить; квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения. Юридически оформленная сделка купли-продажи от 01.12.20215 года фактически прикрывала договор займа с обеспечением залогом недвижимости.
В связи с указанными обстоятельствами, истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца ФИО4, по доверенности ФИО13, исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иском заявлении, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ФИО1, по доверенности ФИО14, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, применив к спору срок исковой давности, согласно доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Участвующая в судебном заседании ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, применив к спору срок исковой давности.
В назначенное судебное заседание представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В назначенное судебное заседание не явился представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации г.Сочи, привлеченный к участию в дело в качестве государственного органа, дающего заключение по существу спора, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав письменные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданско-правовые отношения возникают, в том числе, из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как установлено судом, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения № на 4 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>К.
При этом, как следует из материалов регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером №, истец ФИО4 лично подала через МФЦ в <адрес> заявление от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к ФИО1 В заявлении истец собственноручно указала, что в зарегистрированном браке не состоит, что требуется для регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчет произведен между сторонами до его подписания.
По условиям п. 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами одновременно подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
Как указано в п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждаемой жилой площади на момент заключения договора зарегистрированы ФИО4, ФИО12 без права проживания, то есть истец, как прежний собственник, не сохранила право пользования жилым помещением после его продажи. ФИО12 также утратил право пользования жилым помещением в силу правил п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, как установлено судом, между сторонами заключен ординарный договор купли-продажи, без сохранения права пользования жилым помещением со стороны продавца. Из его условий однозначно следует, что истец прямо выразила свою волю на отчуждение имущества. Также состоялась передача имущества на основании п. 9 договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Соответственно, с указанного момента к покупателю перешел риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества (ст. 459 Гражданского кодекса РФ).
При этом, тот факт, что истец осталась по устному соглашению сторон проживать в спорном жилом помещении в качестве нанимателя, не свидетельствует о том, что между сторонами не состоялся переход права собственности и фактическая передача вещи. После сделки истец приобрела право владения и пользования жилым помещением не как собственник, а как наниматель жилого помещения.
Согласно п. 2 ст. 162 Гражданского кодекса РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Гражданское и жилищное законодательство не содержат нормы о недействительности договора найма жилого помещения при несоблюдении письменной формы договора. Следовательно, в данном случае, несоблюдение письменной формы договора найма между ФИО15 и ФИО4 не влечет его недействительности, поскольку стороны не договорились об обратном.
Как указывает истец в исковом заявлении, она продолжает выплачивать арендные платежи в пользу ответчика ФИО3, то есть, продолжает проживать в качестве нанимателя, а ФИО12 - в качестве временного жильца (ст. 680 Гражданского кодекса РФ). Ее возможные расходы, связанные с проживанием в квартире, понесены ей в качестве нанимателя, а не собственника помещения, что не запрещается гражданским и жилищным законодательством.
Таким образом, после совершения сделки у истца прекратилось право собственности на жилое помещение и между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ («Насм жилого помещения»).
При изложенных обстоятельствах суд считает, что доводы истца о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ никогда фактически не исполнялся и сохранении её владения в качестве собственника спорного жилого помещения, являются несостоятельными.
Также является несостоятельным довод истца о том, что ее умышленно обманули, предоставив на подпись вместо договора залога договор купли-продажи.
В силу ст.56 ГПК РФ бремя доказывания факта обмана со стороны покупателя лежит на истце.
Вместе с тем, таких доказательств в материалы дела истцом не представлено.
По правилам ст. 179 Гражданского кодекса РФ совершение сделки под влиянием обмана является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
При этом истец одновременно с основанием обман заявляет о другом основании - совершение притворной сделки, стороной которой она является.
Исходя из положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка может совершаться только с прямым умыслом. Содержащиеся в ст.ст. 171 и 179 Гражданского кодекса РФ основания противоречат друг другу и не могут применяться одновременно.
Вместе с тем, достаточных доказательств совершения притворной сделки истцом не представлено. Ответчик ФИО1 участником заёмных отношений с истцом не являлась. Доказательства обратного в материалы дела не представлено.
Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» намерения одного участника совершить притворную сделку для применения п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ недостаточно.
Поскольку правовой результат договора купли-продажи сторонами достигнут, отсутствуют основания для признания сделки недействительной по правилам п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.
Учитывая, что сторонами сделка была исполнена, все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества соблюдены, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, который подписан сторонами сделки, в тексте договора купли-продажи указано на предмет договора, его возмездность, согласована цена продаваемого недвижимого имущества, указано, что расчет произведен полностью до подписания договора, а также тот факт, что на протяжении более 8 лет истец за защитой своих прав не обращалась, в действиях истца усматриваются признаки ст. 10 Гражданского кодекса РФ (злоупотребление правом).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала жилое помещение ФИО16
В соответствии с п. 7 договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора в квартире зарегистрированы без сохранения права проживания ФИО4, ФИО12
После перехода права собственности к ФИО16 также перешли права наймодателя, как это предусмотрено ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
При этом, как установлено судом, не оспаривается истцом, о переходе права собственности к ФИО16 ей было известно, относительно сделки она не возражала.
В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.
В основание исковых требований истец ссылается на притворность договора купли-продажи, стороной которого она является.
Оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами подписан акт приема-передачи жилых помещений. Переход права собственности зарегистрирован регистрирующим органом.
При этом, истец не отрицает, что с указанного времени она знала о переходе права собственности к ФИО1
Таким образом, сделка начала исполняться сторонами с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи и была завершена моментом государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
С указанного времени истец знала о нарушении своих прав и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. А именно, истец знала о нарушении своих прав не позднее ДД.ММ.ГГГГ - даты, как она утверждает, полного расчета по договору займа.
При этом, суд считает, что ничто не мешало истцу обратиться с указанного времени в суд в пределах трехлетнего срока исковой давностй.
Факт проживания истца в отчужденных ей жилых помещениях после завершения сделки не свидетельствует о том, что не началось течение срока исковой давности.
Как указывает истец в исковом заявлении, она продолжает выплачивать арендные платежи в пользу ответчика ФИО3, то есть, продолжает проживать в качестве нанимателя.
При таких обстоятельствах срок исковой давности по требованиям ФИО4 истек в 2018 году, однако рассматриваемый иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.
Как следует из п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.
Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Согласно абзаца 2 пункта 4.1 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО1, несовершеннолетним ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице их законного представителя ФИО3, ФИО3 о признании сделки недействительной, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.К. Гергишан