РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2025 года г. Москва

77RS0005-02-2025-002579-63

Головинский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Яковлевой В.С.

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1781/2025 по иску ***к ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец *** В.В. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы», и, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу стоимость восстановительного ремонта в размере 795 899,81 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки за период с 01.01.2026 г. по день фактического исполнения обязательства исходя из стоимости восстановительного ремонта в размере 795 899,81 руб., расходы на производство экспертизы в размере 76 200 руб., расходы на составление доверенности в размере 2 800 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 309 руб., почтовые расходы в размере 695,55 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 09.02.2023 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ПЛН-КВ-4/3-7-***-3/АН. В соответствии с условиями данного Договора ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - жилой многоквартирный дом по адресу Москва, САО, Молжаниновский район и передать участнику объект долевого строительства – квартиру.

В переданном 26.10.2024 г. истцу объекте долевого строительства выявлены многочисленные недостатки.

Застройщик добровольно и безвозмездно не устранил выявленные недостатки. Согласно экспертному заключению ООО «ФАВ Эксперт», стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры, составляет 1 330 929,62 руб.

28.11.2024 г. истцом в адрес ответчика направлено требование о выплате стоимости устранения недостатков, которое оставлено без удовлетворения, до настоящего времени денежные средства не возмещены.

Истец *** В.В., представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, уточнив исковые требования, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований, в случае удовлетворения исковых требований просила суд ограничить сумму взыскания тремя процентами от цены договора, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, предоставить отсрочку исполнения решения суда в соответствии с постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 г.

Третье лицо ООО «Первый домостроительный комбинат» своевременно и надлежащим образом извещено о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, позиции по поводу иска не представило.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 1, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно ч. 7 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.02.2023 г. между ***ым В.В. и ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № ПЛН-КВ-4/3-7-***-3/АН.

В соответствии с условиями Договора ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - жилой многоквартирный дом – корпус 5, расположенный по строительному адресу: Москва, САО, Молжаниновский р-н, и передать участнику объект долевого строительства – жилое помещение – квартиру с условным номером ***, секция 3, этаж 7, площадью 77,8 кв.м.

Срок передачи объекта – не позднее 30.06.2024 г.

Цена договора – 13 530 603 руб.

Истец свое обязательство перед ответчиком по оплате объекта долевого строительства исполнил в полном объеме, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства

26.10.2024 г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому истцы приняли квартиру, расположенную по адресу: ***, кв. ***.

26.11.2024 г. специалистом ООО «ФАВ Эксперт» составлен акт экспертного обследования № 395, в котором отражены недостатки (дефекты) объекта долевого строительства – квартиры № *** по адресу ***. Стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов) по расчётам специалиста составляет 1 330 929,62 руб.

28.11.2024 г. в адрес ответчика направлена претензия об оплате расходов, необходимых для устранения недостатков квартиры.

Согласно п. «з» ч. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.

Однако в установленный срок требования претензии ответчиком не удовлетворены.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части стоимости устроения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением от 01 апреля 2025 г. судом по ходатайству ответчика назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «М-Эксперт» (л.д. 58-60).

Согласно экспертному заключению ООО «М-Эксперт» № 23-05-25/2461/2025 квартира № ***, расположенная по адресу: ***, соответствует Договору, но имеет строительные недостатки, в том числе указанные в заключении № 395 ООО «ФАВ Эксперт», которые возникли вследствие нарушения застройщиком свода правил (СП), ГОСТ и иных нормативных документов, применяемых в области строительства, в том числе, обеспечивающие обязательные требования, указанные в Заключении.

Рыночная стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 456 310,77 руб., рыночная стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 339 589,04 руб. Рыночная стоимость материалов и конструкций, подлежащих замене составляет 27 350 руб.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Таким образом, учитывая тот факт, что объект долевого строительства был передан ответчиком с наличием строительных недостатков/дефектов, требования истца о соразмерном уменьшении цены договора на сумму стоимости устранения недостатков, которые фактически являются убытком истца, являются законными и обоснованными.

При этом Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по данной категории дел с 01 января 2025 года в виде трех процентов от цены договора.

Учитывая изложенное, суд обязан применить нормы части 4 статьи 10 ФЗ № 214 при разрешении настоящего спора в случае удовлетворения требований истца и ограничить сумму взыскания 3 % от цены ДДУ.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия недостатков в жилом помещении подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу об обоснованности требований иска о соразмерном уменьшении цены договора на сумму стоимости устранения недостатков и, удовлетворяя исковые требования в этой части, взыскивает с ответчика в пользу истца в счёт соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 405 918,09 руб., исходя из расчёта 13 530 603 руб.х3%, где 13 530 603 руб. – согласованная сторонами цена Договора (п. 4.2 Договора № ПЛН-КВ-4/3-7-***-3/АН от 09.02.2023 г.).

При решении вопроса о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования участника долевого строительства в добровольном порядке в период с 01.01.2026 г. по дату исполнения решения суда подлежат установлению фактические обстоятельства с целью соблюдения баланса интересов сторон и оценка степени соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку защите подлежит только нарушенное право за прошедший период, а не интерес, нарушение которого лишь предполагается в ненаступившем периоде времени, с учётом того, что размер задолженности на следующий период нельзя считать определенным, и он может быть изменен действиями сторон, суд полагает указанное требование не подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, суд учитывает, что Постановлением Правительства от 18.03.2024 г. № 326 (в ред. 26.12.2024 г.) введен мораторий на начисление неустоек и штрафа в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Следует отметить, что отказ во взыскании неустойки, в том числе и в связи с действием моратория, сам по себе не препятствует новому обращению истца в суд с самостоятельным иском о взыскании неустойки, исходя из новых фактических обстоятельств за период после окончания моратория в случае, если нарушение ответчиком прав и законных интересов истца продолжится после истечения моратория.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию частично, в размере 20 000 руб. в пользу истца, поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий.

Разрешая требования иска в части взыскания расходов на производство экспертизы в размере 76 200 руб., расходов на составление доверенности в размере 2 800 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 309 руб., почтовых расходов в размере 695,55 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Проанализировав размер поддерживаемых истцом требований на день принятия судебного решения и требований, признанных судом обоснованными, суд путем математических вычислений установил процентное соотношение удовлетворенных требований истца к заявленным – 51,57% из расчёта (405 918,06 руб.+20 000 руб.)/((795 899,81 руб.+30 000 руб.)/100%), где 405 918,06 руб.+20 000 руб. – сумма удовлетворенных судом исковых требований, 795 899,81 руб.+30 000 руб. – сумма поддерживаемых исковых требований на день принятия судебного решения.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на производство экспертизы в размере 39 296,34 руб. (76 200 руб.х51,57%), расходы на составление доверенности в размере 1 443,96 руб. (2 800 руб. х51,57%), почтовые расходы в размере 358,70 руб.(695,55 руб. х51,57%), расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 309 руб., являвшиеся необходимыми при подаче искового заявления в суд и подтвержденные документально.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 29 339 руб. пропорционально удовлетворенной части исковых требований с учётом требования неимущественного характера и государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче иска.

Согласно абз. 11 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декбряя 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд полагает ходатайство представителя ответчика о предоставлении ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» отсрочки исполнения настоящего решения в части уплаты стоимости восстановительного ремонта до 31 декабря 2025 г. включительно подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ***(паспорт ***) стоимость восстановительного ремонта в размере 405 918 руб. 09 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы на производство экспертизы в размере 39 296 руб. 34 коп., расходы на составление доверенности в размере 1 443 руб. 96 коп., почтовые расходы в размере 358 руб. 70 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 309 руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 29 339 руб. 00 коп.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости восстановительного ремонта до 31 декабря 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд города Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 июля 2025 года.