РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 сентября 2025 года адрес
Судья Перовского районного суда адрес Вальчук А.С., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-5062/2025 по иску фио к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
фио обратился с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 15.05.2023 недвижимого имущества № 1, расположенного по адресу: адрес, заключенного между продавцом фио и покупателем ФИО1, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивировал тем, что согласно п. 1.1 договора купли продажи нежилого помещения общей площадью 96,7 кв.м, с кадастровым номером 275479, расположенного на 1-м этаже жилого дома по вышеуказанному адресу, продавец обязуется передать в собственность покупателю данное помещение, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора; цена Помещения, передаваемого по настоящему Договору, согласно п. 2.1 Договора составляет сумма; в соответствии с п. 2.2 Договора денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, передаются Продавцу Покупателем в следующем порядке: сумма – после подписания Договора, сумма – в течение 3 дней после подачи Договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности, сумма после перехода права собственности на Помещение на Покупателя в Едином государственном реестре недвижимости; согласно условиям дополнительного соглашения к договору № 1 от 19.05.2023 стороны согласовали, что сумма уплачиваются Продавцу в срок до 17.07.2023; истец заявил, что сделка является мнимой, совершена под влиянием угроз рейдерского захвата предприятия и необходимостью сохранения имущества в случае нЁзаконных действий третьих лиц. Троицка Е.В. на покупку спорного объекта недвижимости денежными средствами не располагала, расходы по содержанию имущества не несла.
Истец фио в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, поддержавшего исковые требования в полном объеме, по доводам иска.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителей фио, действующего на основании доверенности, адвоката фио, фио, действующих на основании адвокатских ордеров и доверенности, которые исковые требования не признали, представили письменные возражения, просили в иске фио отказать, поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2023 не является мнимой сделкой, ФИО1 совершены и совершаются действия, являющиеся реальными правовыми последствиями, характерными для сделок купли-продажи недвижимого имущества, намерение сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения точно передано в условиях договора и исполнено сторонами, имеются документальные и фактические подтверждения его исполнения, доводы иска не свидетельствуют о мнимости оспариваемого договора, и, как таковые, не создают правовых оснований для признания указанной сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 170 ГК РФ.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из пункта 1 статьи 170 ГК РФ следует, что мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, бЁз намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, бЁз намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
В п. 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия нЁзаконным финансовым операциям, утв. ПрЁзидиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020, указано, что мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных рЁзультатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.
По смыслу п. 1 ст. 170 ГК РФ для квалификации договора как мнимой сделки необходимо, чтобы все его стороны не имели намерений исполнять договор или требовать его исполнения. Если же воля хотя бы одной из сторон договора в действительности направлена на достижение предусмотренного им правового рЁзультата, соответствующего содержанию договора, он не может быть квалифицирован как мнимая сделка.
Обязательным условием признания сделки мнимой, является порочность воли каждой из ее сторон. Стороны, совершающие мнимую сделку, понимают, что она не порождает правовых последствий, и не намерены ее исполнять, выраженное в объективной форме волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.
Основным критерием мнимости сделки является то обстоятельство, что в рЁзультате ее совершения не возникает прав и обязанностей, характерных для сделок соответствующего вида.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В судебном заседании установлено, что 15 мая 2023 года между фио и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 96,7 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: адрес.
Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю данное помещение, а покупатель принять и оплатить его в соответствии с условиями договора. Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи цена Помещения, передаваемого по Договору, составляет сумма. В силу п. 2.2 Договора денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, передаются Продавцу Покупателем в следующем порядке: сумма – после подписания Договора; сумма – в течение 3 дней после подачи Договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности; сумма после перехода права собственности на Помещение на Покупателя в Едином государственном реестре недвижимости.
19 мая 2023 года между фио и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Договору купли-продажи Помещения, являющееся неотъемлемой частью Договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15 мая 2023 года.
Согласно адрес соглашения Стороны внесли изменения в Договор купли-продажи, изложили пункт 2.2. в следующей редакции: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, передаются Продавцу Покупателем в следующем порядке:
сумма – после подписания Договора; сумма – в течение 3 дней после подачи Договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности; сумма после перехода права собственности на Помещение на Покупателя в Едином государственном реестре недвижимости, в срок до 17.07.2023 года включительно. В соответствии с адрес соглашения все остальные положения Договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15 мая 2023 года оставлены в неизменном виде.
18.05.2023 совершена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 96,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже жилого дома по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.05.2023, номер государственной регистрации 77:03:0006009:3863-77/051/2023-2.
ФИО1 во исполнение п. 2.2 Договора купли-продажи недвижимости от 15 мая 2023 года в редакции Дополнительного соглашения от 19 мая 2023 года, в размере и сроки, установленные Договором и Дополнительным соглашением, перечислила истцу фио денежные средства, получение которых не отрицал его представитель в судебном заседании.
В подтверждение уплаты денежных средств по Договору купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15.05.2023 ответчик ФИО1 представила платежное поручение № 038232 от 16 мая 2023 года на сумму сумма об оплате первой части по Договору; платежное поручение № 038908 от 18 мая 2023 года на сумму сумма о втором платеже по Договору; платежное поручение № 845898 от 12 июля 2023 года на сумму сумма о третьем платеже по Договору; платежное поручение № 528067 от 15 июля 2023 года на сумму сумма – четвертый платеж по Договору; всего по Договору купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15.05.2023 ответчиком уплачено сумма, получателем указанных денежных средств является фио
Являясь собственником нежилого помещения, ФИО1 18 мая 2023 года заключен Договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с ООО «БРАВ ТР», в лице генерального директора фио, действовавшей на основании Устава, предоставив Помещение в аренду ООО «БРАВ ТР» на срок с 19.05.2023 по 18.04.2024 с ежемесячной арендной платой в размере сумма; при этом Стороны в п. 5.1. Договора аренды согласовали, что по истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора аренды на новый срок; что односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются (п. 5.2.); ответчик получала арендные платежи по Договору аренды от 18 мая 2023;
заключен Договор № 665/2023 от 09.08.2023 с ГБУ адрес Перово» на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг в отношении нежилого помещения общей площадью 96,7 кв.м , расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, оплачивала их, что подтвердила Актами выверки расчетов с потребителем от 24.10.2024, от 23.06.2025 и др.; оплачивала налог на имущество с физических лиц, что подтверждается налоговым уведомлением № 169600599 от 10.08.2024 и чеками по операции от 4.12.2024 на сумму сумма, от 7.12.2024 на сумму сумма; предъявила иск к ООО «БРАВ ТР» о взыскании задолженности по Договору аренды за периоды частичного неисполнения обязательств по договору, спор по гражданскому делу № 02-3183/2025, уникальный идентификатор дела 77RS0020-02-2025-000812-10, рассматривал Перовский районный суд адрес.
В подтверждение своей платежеспособности ФИО1 представлены: договор купли-продажи квартиры от 22.11.2021, из которого следует, что продавец фио, состоящий в браке с ФИО1 с 12.11.2010, получил сумму сумма по платежному поручению от 13.12.2021 в оплату по договору купли-продажи квартиры от 22.11.2021; договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и жилого дома от 02.12.2021, из которого следует, что продавец ФИО1 получила денежные средства в сумме сумма 02.12.2021, исполнение договора подтвердила распиской от 02.12.2021; договор купли-продажи от 09.12.2021, из которого следует, что продавец ФИО1 получила сумма, что подтвердила выпиской Банка ВТБ от 14.12.2021, операция по счету 40817810539004059594 ФИО1; договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2022, во исполнение которого продавец ФИО1 получила сумма, что подтвердила выпиской Банка ВТБ от 16.09.2022, операция по счету 40817810337106001406, и сумму сумма - выпиской Банка ВТБ от 26.10.2022, операция по счету 40817810337106001406; согласно сведениям о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица фио (супруг ФИО1) сумма дохода за 2017 г. составила сумма, за 2018 г. сумма и сумма, за 2019 г. – сумма, за 2020 г. – сумма
В подтверждение того, что недвижимое помещение приобретено по договору купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15.05.2023 по рыночной цене ФИО1 представила Отчет № 11211-07/2025 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: адрес на день заключения договора, согласно которому рыночная стоимость помещения с НДС составляет 17 541 381 уб., бЁз учета НДС - сумма
02.04.2025 г. фио Ф подано заявление в ОМВД России по адрес о принятии мер уголовно-правового характера в отношении фио и ФИО1 о завладении мошенническим путем его имуществом, о введении его в заблуждение, представленного представителем истца в судебном заседании.
По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Суд, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15.05.2023 недействительным по признакам мнимости, предусмотренных п. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку судом установлено, что воля покупателя ФИО1, как стороны по договору, совпадает с выраженным в объективной форме в договоре купли-продажи ее волеизъявлением, подтверждена совершенными ФИО1 действиями как по исполнению договора, так и как собственником нежилого помещения; на момент заключения договора ответчик, являясь стороной по договору имела реальное намерение совершить и исполнить сделку, создать соответствующие правовые последствия. При этом доказательств обратному истцом не представлено, судом не установлено.
Для квалификации договора в качестве мнимой сделки должен быть доказан факт его заключения в отсутствие у сторон намерения создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, с той лишь целью, чтобы создать видимость наступления таких последствий. Обязательным условием признания сделки мнимой является установление порочности воли каждой из ее сторон.
Указанные обстоятельства при рассмотрении исковых требований фио к ФИО1 судом не установлены, договор купли-продажи от 15.05.2023 не нарушает требования закона, мнимой сделкой не является, заключен не для вида, имеет реальные правовые последствия такого рода договора, условия договора купли-продажи, включая оплату предмета договора, продавцом и покупателем исполнены полностью и в согласованные сроки, зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, покупатель несет права и обязанности собственника в соответствии со ст. 209 ГК РФ.
Доводы иска о мнимости договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 15.05.2023 не могут быть признаны обоснованными, так как истцом не доказаны обстоятельства, при которых сделка является мнимой.
Заявление, поданное фио в ОМВД России по адрес не подтверждает то, что договор купли-продажи нежилого помещения является мнимой сделкой, поскольку договор заключен 15.05.2023 г., заявление подано 02.04.2025 г., сведений о проведении проверки, возбуждении уголовного дела на основании заявления фио, а также рЁзультатов проведенной проверки не представлено, заявление фактичекски содержит мнение истца относительно обстоятельств совершения сделки, которое изложено в исковом заявлении, при этом объективными и достоверными доказательствами таковое не подтверждено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать в удовлетворении исковых требований фио к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 15.05.2023 недвижимого имущества № 1.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме черЁз Перовский районный суд адрес.
Мотивированное решение составлено 05.12.2025 г.
Судья А.С. Вальчук