УИД 77RS0002-02-2024-020345-64

Дело №2-2083/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 октября 2025 года адрес

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Куделькиной С.Н., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2083/2025 по иску Адаменко Марка Анатольевича к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. В обосновании заявленных требований истец указывает на то, что ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: адрес. 15.03.2022г. между адрес и ФИО2 был заключен кредитный договор №450959-22 на сумму сумма сроком на 182 месяца с обременением в виде залога квартиры, расположенной по адресу: адрес. 31.08.2022г. между адрес и ФИО2 был заключен кредитный договор <***> на сумму сумма с залогом квартиры, расположенной по адресу: адрес, с целью исполнения обязательств по кредитному договору №450959-22 от 15.03.2022г., заключенному между адрес и ФИО2, а также уплаты задолженности по исполнительному производству №1666463/22/77055-ИП от 15.08.2022г. С целью снижения финансовой нагрузки, перезалога спорной квартиры ФИО2 обратился в ООО «Форма-Инвест». 20.03.2023г. между ООО «Форма-Инвест» и ФИО2 был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент обязался осуществить поиск покупателя на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Согласно п. 1.1.1 агентского договора стоимость отчуждаемого имущества составляет сумма 28.07.2023г. ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес с использованием кредитных средств, в соответствии с договором <***> от 28.07.2023 г., заключенным между ФИО1 и адрес на сумму сумма Стоимость отчуждаемой квартиры определена п. 3 договора и составляет сумма В соответствии с условиями договора стоимость квартиры в размере сумма уплачивается покупателем за счет собственных денежных средств, сумма в размере сумма оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых адрес. В обеспечении исполнении обязательств по кредитному договору, приобретаемое имущество передано в залог адрес в силу закона «Об ипотеке». 04.08.2023г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор в соответствии с главой 27 ГК РФ от 04.08.2023г. Согласно п. 1.2 договора по предложению ФИО2 стороны пришли к соглашению о том, что ФИО2 выкупает у ФИО1 указанную в п. 1 настоящего договора квартиру, путем ежемесячной оплаты банку адрес, по кредитному договору. Согласно п. 2.1 договора ФИО2 берет на себя обязательства вместо ФИО1 исполнения всех условий по кредитному договору №03543-ИП/23 от «28» июля 2023 года. В соответствии с п. 2.2 договора ФИО2 своевременно оплачивает, ежемесячные платежи в банк адрес в соответствии с условиями кредитного договора <***> от «28» июля 2023 года и графиком платежей от «28» июля 2023 года. На основании п. 2.3 договора по соглашению сторон ФИО2 продолжает проживать в квартире указанной в п. 1 настоящего договора, оплачивает все коммунальные и иные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Обязуется соблюдать правила пользования жилыми помещения, содержать квартиру в надлежащем состоянии, нести, другие обязанности, установленные действующим законодательством для проживающих в жилом помещении. Согласно расписке от 28.07.2023г. ФИО1 были переданы ФИО2 денежные средства за проданную квартиру, расположенную по адресу: адрес в размере сумма Денежные средства по договору купли-продажи в размере сумма ФИО2 не получал. Поскольку ФИО2 не имел намерение отчуждать спорное жилое помещение, предполагал о заключении договора перезалога с получением денежных средств, в виду мнимости и притворности сделки, истец просит суд признать договор купли-продажи, заключенный 28.07.2023г. между ФИО2 и ФИО1 недействительным.

Истец фио и его представитель фио в судебном заседании доводы искового заявления поддержали, просили удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях. Просил применить срок исковой давности.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: адрес.

15.03.2022г. между адрес и ФИО2 был заключен кредитный договор №450959-22 на сумму сумма сроком на 182 месяца с обременением в виде залога квартиры, расположенной по адресу: адрес.

31.08.2022г. между адрес и ФИО2 был заключен кредитный договор <***> на сумму сумма с залогом квартиры, расположенной по адресу: адрес, с целью исполнения обязательств по кредитному договору №450959-22 от 15.03.2022г., заключенному между адрес и ФИО2, а также уплаты задолженности по исполнительному производству №1666463/22/77055-ИП от 15.08.2022г.

С целью снижения финансовой нагрузки, перезалога спорной квартиры ФИО2 обратился в ООО «Форма-Инвест».

20.03.2023г. между ООО «Форма-Инвест» и ФИО2 был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент обязался осуществить поиск покупателя на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Согласно п. 1.1.1 агентского договора стоимость отчуждаемого имущества составляет сумма

28.07.2023г. ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес с использованием кредитных средств, в соответствии с договором <***> от 28.07.2023 г., заключенным между ФИО1 и адрес на сумму сумма

Стоимость отчуждаемой квартиры определена п. 3 договора и составляет сумма

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры в размере сумма уплачивается покупателем за счет собственных денежных средств, сумма в размере сумма оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых адрес.

В обеспечении исполнении обязательств по кредитному договору, приобретаемое имущество передано в залог адрес в силу закона «Об ипотеке».

04.08.2023г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор в соответствии с главой 27 ГК РФ от 04.08.2023г.

Согласно п. 1.2 договора по предложению ФИО2 стороны пришли к соглашению о том, что ФИО2 выкупает у ФИО1 указанную в п. 1 настоящего договора квартиру, путем ежемесячной оплаты банку адрес, по кредитному договору.

Согласно п. 2.1 договора ФИО2 берет на себя обязательства вместо ФИО1 исполнения всех условий по кредитноку договору №03543-ИП/23 от «28» июля 2023 года.

В соответствии с п. 2.2 договора ФИО2 своевременно оплачивает, ежемесячные платежи в банк адрес в соответствии с условиями кредитного договора <***> от «28» июля 2023 года и графиком платежей от «28» июля 2023 года.

На основании п. 2.3 договора по соглашению сторон ФИО2 продолжает проживать в квартире указанной в п. 1 настоящего договора, оплачивает все коммунальные и иные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Обязуется соблюдать правила пользования жилыми помещения, содержать квартиру в надлежащем состоянии, нести, другие обязанности, установленные действующим законодательством для проживающих в жилом помещении.

Согласно распискам от 28.07.2023г. ФИО1 были переданы ФИО2 денежные средства за проданную квартиру, расположенную по адресу: адрес в размере сумма и в размере сумма

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу указанной нормы права и существа заявленных требований истец по настоящему делу должен доказать, что при заключении договора воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения п. 2 ст. 170 ГК РФ недостаточно (п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 87 названного Постановления, притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Таким образом, сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Бремя доказывания признаков притворности сделки возлагается на истца.

Для квалификации договора в качестве притворной сделки необходимо применить правила о толковании договора, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Доказательств, что спорная сделка была совершена на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, в деле не имеется, а истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.

Договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию, ФИО2 получены денежные средства по договору купли-продажи квартиры, что не оспаривалось истцом в ходе судебных заседаний, в течении 2-х лет ответчик ФИО1 несет бремя содержания квартиры, зарегистрировалась сама и зарегистрировала своих родственников в спорной квартире, спорный договор был заключен между истцом и ответчиком через 4 месяца после заключения истцом агентского договора.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что намерения сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем те, что согласованы в оспариваемом договоре, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной.

К показаниям свидетеля фио, допрошенного в судебном заседании 29.04.2025г., суд относится критически, так как о спорной сделке и обстоятельствах ее совершения он узнал со слов истца. При совершении сделки он не присутствовал. Свидетель является отцом истца, то есть лицом, заинтересованным в исходе дела.

Также истцом не представлено доказательств безденежности оспариваемой сделки.

Следовательно, в ходе рассмотрения дела не установлены те обстоятельства, с которыми положения п. 2 ст. 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, заключенной с целью прикрыть договор займа и договор залога.

Также суд учитывает, что согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, договор займа носит реальный характер и считается заключенным лишь с момента фактической передачи заимодавцем заемщику денег или вещей, определяемых родовыми признаками и служащих объектом договора займа.

Реальный характер договора займа означает, что даже при наличии между заемщиком и займодавцем письменного соглашения, по которому первый взял на себя обязанность возвратить займодавцу определенную денежную сумму, на стороне займодавца не возникает права требовать от заемщика исполнения этой обязанности, поскольку само заемное обязательства не может считаться возникшим до момента фактической передачи займодавцем денег или иного имущества в собственность заемщику.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает сумма прописью, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы (пункт 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами фактической передачи заемщику денег или вещей могут служить платежное поручение, расписка о получении денег или иные документы, удостоверяющие передачу денег или иных вещей (например, заверенные копии первичных учетных документов, составляемых сторонами в целях бухгалтерского учета) (пункт 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, доказательств заключения такого договора и подтверждения передачи по нему денежных средств в материалы дела не представлено.

В ходе рассмотрения спора, представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Так, согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец обратился в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи от 28.07.2023г. 07.11.2024г.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также следует отметить, что на основании решения Басманного районного суда адрес от 18.04.2024г. по делу №2-1394/2024 ФИО2 признан утратившим право пользования спорной квартирой, ввиду смены собственника, что свидетельствует об осведомленности истца о природе и существенных условиях оспоримой сделки, последствиях ее заключения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Адаменко Марка Анатольевича (паспортные данные) к ФИО1 (паспортные данные) о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным-отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Басманный районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 26.01.2026г.

Судья фио