Дело № 2-128/2025
УИД: 23RS0006-01-2024-005215-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 марта 2025 года г. Армавир
Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Шеки А.И.,
при секретаре Григорьян Г.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по уточненному исковому заявлению ФИО1 к ПАО «МТС Банк», АО «ДОМ.РФ» о признании залога недвижимого имущества прекращенным и погашении в ЕГРН записи об ипотеке
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к ПАО «МТС Банк», АО «ДОМ.РФ» о признании залога недвижимого имущества прекращенным и погашении в ЕГРН записи об ипотеке. Третьим лицом к участию в деле привлечен Муниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю. В обоснование требований истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи от 22.05.2008 г. приобрел у К. квартиру по адресу: <...>. Оплата продавцу осуществлена за счет личных денежных средств в размере 300 000руб. и кредитных средств в размере 1 500 000 руб., предоставленных ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития», впоследствии переименованный в ПАО «МТС-Банк», по кредитному договору №<...> от 22.05.2008 г. В силу ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ квартира была передана в залог ПАО «МТС-Банк» одновременно с регистрацией перехода права собственности. Согласно выписке из ЕГРН от 13.06.2023 г. обременение в отношении квартиры действует в пользу ПАО «МТС-Банк». До 2011 г. он вносил денежные средства в погашение кредита, после этого в связи с ухудшением материального положения не смог погашать кредит. Решением Армавирского городского суда от 11.12.2013 г. кредитный договор был расторгнут со взысканием задолженности в размере 1 718 435,44 руб. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», обращено взыскание на квартиру с установлением начальной продажной стоимости 1 875 000 руб. По сведениям сайта суда 26.03.2014 г. был выдан исполнительный лист серия ВС <...> на принудительное исполнение решения суда. До настоящего времени сведения об исполнительном производстве отсутствуют, объект недвижимости остается в его собственности. Согласно сведениям из ЕГРН залогодержателем спорного объекта недвижимости выступало ПАО «МТС-Банк», которое не приняло надлежащих мер совместно с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его правопреемником АЛ «ДОМ.РФ» по регистрации перехода права залогодержателя по договору купли-продажи закладных №06-1009-ф от 29.12.2008 г. в отношении квартиры по адресу: <...>.
31.08.2023 г. истцом в адрес залогодержателя было направлено заявление (требование) о прекращении залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи. Однако ответ не был получен, регистрационная запись об ипотеке не погашена.
Со ссылкой на ст.ст.329, 352, 819 ГК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 г. №23 «О применении судами правил о залоге вещей» истец просит признать отсутствующим обременение недвижимого имущества – квартиры, кадастровый <...>, в виде ипотеки в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В возражении на иск представитель ПАО «МТС-Банк» ссылается на то, что является ненадлежащим ответчиком, права по кредитному договору переуступлены; в связи с тем, что кредитный договор действует, просит отказать в иске о прекращении ипотеки.
В возражении на уточненный иск представитель АО «ДОМ.РФ» ФИО2 просит отказать в удовлетворении уточненного иска, так как в связи с несостоявшимися торгами предмет залога по кредитному договору – квартира по адресу: <...> была передана в собственность взыскателя на основании акта от 30.09.2015 г. При таких обстоятельствах АО «ДОМ.РФ» является собственником квартиры. В соответствии с ч.2 ст.237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на это имущество у лица, к которому переходит имущество. Акт приема-передачи судебного пристава-исполнителя от 30.09.2015 г. согласно ч.14 ст.87 Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» фактически является эквивалентом договора купли-продажи и является основанием для государственной регистрации права собственности. Доводы истца о том, что ответчик не воспользовался правом на предъявление исполнительного листа на обращение взыскания не подтверждены материалами дела.
В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, извещены о судебном заседании в соответствии со ст. 113 ГПК РФ. Представитель третьего лица и в возражении на иск представитель АО «ДОМ.РФ» просят рассмотреть дело в их отсутствие. Заявлений от ПАО «МТС-Банк», истца и его представителя об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки по уважительной причине не поступило. На основании ст.167 ГНК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст.348 данного кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Залогодержатель, по общему правилу, приобретает право собственности на движимую вещь с момента ее передачи либо, если вещь была передана ранее, с момента уведомления об оставлении предмета залога залогодержателем за собой, а на недвижимое имущество — с момента внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности.
Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (п. 2 ст. 237 ГК РФ). В силу ч. 14 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Судом установлено, что 22.05.2008 г. между ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (переименованный в ПАО «МТС-Банк») и ответчиком был заключен кредитный договор <***> на сумму 1 500 000 руб. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной. Приобретенная ответчиком квартира была передана в залог ПАО «МТС-Банк» одновременно с регистрацией перехода права собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН.
На основании договора купли-продажи закладной от 29.12.2008 г. права по закладной перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство), которое обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности. Решением Армавирского городского суда от 11.12.2013 г. кредитный договор был расторгнут, в пользу истца с ответчика взыскана задолженность в размере 1 718 435,44 руб., включая основной долг, проценты и пени, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую ФИО3, путем продажи с публичных торгов.
Из приобщенных АО «ДОМ.РФ» (правопреемник «Агентства») к возражению на иск документов усматривается, что на основании решения суда было возбуждено исполнительное производство о передаче заложенного имущества должника. В связи с тем, что торги не состоялись10.06.2015 г. и 13.07.2015 г., заложенное имущество передано судебным приставом-исполнителем представителю АО «АИЖК» (Агентство) по акту передачи нереализованного имущества должника от 30.09.2015 г. со снятием ареста на заложенного имущество
Согласно п.5 выписки из ЕГРН от 13.06.2023 г. на жилое помещение по адресу: <...>. кадастровый <...>, имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости: арест и запрет регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 04.05.2011 г., ипотека в пользу ПАО «МТС-Банк» с 27.05.2008 г. на 240 месяцев (л.д.14-15).
21.08.2023 г. истец направил в адрес ПАО «МТС-Банк» заявление (претензию) о прекращении залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи, ответ на заявление им не получен.
В возражении на иск ПАО «МТС-Банк» просил исключить его из числа ответчиков, так как в 2009 г. требования по кредитному договору были уступлены ОАО «Кубанское ипотечное агентство», а затем - ОАО «АИЖК», которое является надлежащим ответчиком.
Залогодержатель приобретает право собственности на движимую вещь с момента ее передачи либо, если вещь была передана ранее, с момента уведомления об оставлении предмета залога залогодержателем за собой, а на недвижимое имущество - с момента внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности (статья 223 ГК РФ).
С момента передачи заложенного имущества по акту передачи от 30.09.2015 г. в связи с несостоявшимися торгами ОАО «АИЖК» (Агентство) не предприняло действий по регистрации права собственности на предмет ипотеки.
ПАО «МТС-Банк» с 2015 г. не является залогодержателем, утратил право на взыскание задолженности по кредитному договору, поэтому залог квартиры должника в пользу ПАО «МТС-Банк» прекратил свое действие.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.
В соответствии с п/п.4 п.1 ст. 352 ГК залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
При невозможности удовлетворения кредитором-залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 года N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Т., механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).
Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.
Основания для прекращения залога перечислены в ст.352 ГК РФ. Согласно п/п.4 п.1 данной статьи, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п/п.10 п.1).
В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.
Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.
Квартира должника была передана по акту от 13.09.2015 г. ОАО «АИЖК» (Агентство), которое право собственности на квартиру не зарегистрировало, залог в пользу ПАО «МТС-Банк»
В соответствии с п.1 ст.199 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 г. №23 «О применении судами правил о залоге вещей», если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ).
Пунктом 19 данного Постановления предусмотрено, что случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи (статья 6, пункт 2 статьи 352 ГК РФ).
Представитель АО «ДОМ.РФ» в возражении на иск ссылается на то, что на основании акта передачи нереализованного на торгах предмета ипотеки общество является законным владельцем спорного имущества. Вместе с тем, им не оспаривается отсутствие регистрации права собственности на квартиру должника и требования о применении срока исковой давности. Поэтому доводы ответчика не опровергают исковые требования.
На основании установленных судом обстоятельств, учитывая вышеуказанные положения закона, суд приходит к выводу о том, что регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении имущества, принадлежащего истцу, в пользу ПАО «МТС-Банк» в виде ипотеки подлежит признанию прекращенной.
Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ПАО «МТС Банк», АО «ДОМ.РФ» о признании залога недвижимого имущества прекращенным и погашении в ЕГРН записи об ипотеке удовлетворить.
Признать ипотеку принадлежащего ФИО1 жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый <...>, прекращенной с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение суда является основанием для регистрации снятия обременения в виде ипотеки жилого помещения по адресу: <...>, кадастровый <...>, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную коллегию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.
Председательствующий А.И. Шека