10RS0011-01-2023-014549-60 Дело № 2-108/2025 (2-1633/2024; 2-9426/2023)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июля 2025 года г. Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Швецова П.С.,
при секретаре Войтюк Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Петрозаводска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, к ФИО2, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий ничтожной сделки,
установил:
Прокурор г. Петрозаводска, действуя в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, обратился в суд с указанным иском к ФИО2 и Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) по тем основаниям, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что 26.09.2023 Министерство и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (кадастровый №). Данный земельный участок был предоставлен ФИО2 в собственность без проведения торгов по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка как собственнику недвижимости – жилого дома площадью 35,3 кв.м, расположенного на земельном участке. 28.09.2023 Прокуратурой города Петрозаводска совместно с главным государственным инженером – инспектором Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору ФИО6 проведено обследование земельного участка ответчика и расположенного на нем здания на предмет оценки соответствия построенного объекта требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам и критериям, позволяющим отнести его к объекту недвижимости. По результатам осмотра сделан вывод, что объект является некапитальным строением, не предназначенным для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд. По результатам проведенной Прокуратурой г. Петрозаводска проверки возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Полагая, что заключенный 26.09.2023 между Министерством и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка является сделкой, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, истец просит признать данный договор ничтожной сделкой, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем истребования из незаконного владения ФИО2 земельных участков, образованных после приобретения спорного земельного участка, передать их в неразграниченную государственную собственность, аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО2 на спорные земельные участки.
Определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 01.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (далее – Комитет), государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» (далее – ГКУ РК «Управление земельными ресурсами»), кадастровый инженер ФИО3
В судебном заседании помощник прокурора г. Петрозаводска ФИО7 поддержала исковые требования в полном объеме.
Представители ФИО2 – ФИО8, ФИО9, ФИО10, действующие на основании доверенностей, исковые требования не признали, просили в иске отказать. Подчеркнули, что недобросовестность со стороны их доверителя материалами дела не подтверждается, спорный объект имел прочную связь с землей, ФИО2 планировал и планирует использовать земельный участок по назначению, а именно строить на нем жилой дом. Обратили внимание, что последствием признания сделки недействительной является реституция, то есть в данном случае восстановление арендных отношений относительно спорного земельного участка, возвращение покупателю денежных средств, уплаченных за приобретение земельного участка в собственность, в то время как в исковом заявлении такие последствия не указаны.
Эксперт ФИО4 в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в заключении ООО «РМС-Групп».
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия 04.03.2024 представило письменный отзыв, в котором просило отказать в иске к Министерству как к ненадлежащему ответчику.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
Согласно разъяснениям, данным в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом установлено, что 07.06.2023 ФИО2 приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства – фундамент площадью 38 кв.м, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенным по адресу: ФИО1, <адрес>. Одновременно с приобретением объекта незавершенного строительства ФИО2 приобрел права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка. После указанных действий ФИО2 произвел возведение на земельном участке дома.
В письменном отзыве на иск сторона ответчика ФИО2 указывает, что под дом был залит свайно-блочный фундамент, возведены стены, крыша, установлены два окна и дверь, подведено электричество, внутри дома сделано утепление.
После завершения строительства ФИО2 обратился к кадастровому инженеру ФИО13, который обследовал дом и ДД.ММ.ГГГГ составил его технический план, признав строение жилым домом. На основании технического плана жилому зданию был присвоен кадастровый №.
В судебном заседании от 05.03.2024 ФИО3 поддержал свои выводы о том, что исследуемый объект является жилым домом, отвечает всем критериям для этого.
Право собственности ФИО2 на жилое здание с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН 17.08.2023.
18.08.2023 ФИО2 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении ему в собственность спорного земельного участка без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, поскольку на земельном участке расположен дом, принадлежащий на праве собственности заявителю.
19.09.2023 ФИО2 дан ответ, в котором Министерство направило ему 2 экземпляра проектов договора купли-продажи истребуемого земельного участка.
26.09.2023 Министерством (продавец) и ФИО2 (покупатель) был подписан договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 1292 кв.м, расположенный по адресу: ФИО1, <адрес>, <адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения индивидуального жилого дома. Земельный участок предоставлен в собственность на основании ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером: №. Цена земельного участка составляет 15668,38 руб. (п. 3.1. Договора). В соответствии с п. 8.3. Договора его стороны договорились о том, что в порядке ст. 431.2 ГК РФ покупатель заверяет продавца, что на момент подписания Договора: 1) сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные покупателем, являются актуальными и достоверными; 2) жилой дом с кадастровым номером: № фактически существует, отвечает признакам объекта недвижимости, не является строением, не является временной постройкой, не является объектом незавершенного строительства, не находится в разрушенном состоянии, может эксплуатироваться по назначению; 3) на земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения, не принадлежащие покупателю на праве собственности; 4) лицо, подписавшее Договор, уполномочено на заключение от имени покупателя договоров купли-продажи земельных участков. В случае, если после заключения Договора выявятся факты, что покупатель при заключении Договора дал недостоверные заверения относительно обстоятельств, перечисленных в п. 8.3. Договора, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора и потребовать уплаты неустойки в двукратном размере выкупной стоимости участка, а также требовать возмещения убытков. Продавец также вправе вместо отказа от Договора требовать признания его недействительным. Договор аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № считается расторгнутым с момента государственной регистрации настоящего Договора (п. 8.7.).
Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок 27.09.2023 на основании Договора купли-продажи от 26.09.2023 №
Впоследствии земельный участок был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: № и №. Право собственности ФИО2 на указанные земельные участки ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в ЕГРН.
Между тем, еще 28.09.2023 прокуратурой г. Петрозаводска совместно с начальником инспекции – главным государственным инженером-инспектором Комитета ФИО6 была проведена проверка на предмет соответствия объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №, требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам и критериям, позволяющим отнести его к объекту недвижимости.
По результатам осмотра проверяемого объекта ФИО6 составлена справка о том, что строение представляет собой сборную деревянную конструкцию размерами 6,0 х 6,2 м, высотой в коньке 3,5 м. Кровля скатная, покрытая профилированным листом. Наружные стены выполнены из ОСБ-плит без утеплителя. Имеется один дверной проем с входной металлической дверью, а также два оконных проема с одинарным остеклением. Фундамент отсутствует, строение не имеет прочной связи с землей. Для выставления строения в горизонтальной плоскости под него уложены небольшие бетонные блоки. Подводящие инженерные коммуникации к строению отсутствуют. Конструктивные характеристики постройки позволяют отнести ее к некапитальному строению, не предназначенному для проживания граждан, а также удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
31.10.2023 постановлением дознавателя ОД ОП № 3 УМВД России по городу Петрозаводску возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Уголовное дело возбуждено в отношении неустановленного лица. Поводом для возбуждения уголовного дела послужил рапорт о том, что 26.09.2023 неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, путем обмана, из корыстных побуждений приобрел у Министерства земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, по заниженной цене в 2,5% от кадастровой стоимости, тем самым причинив Министерству ущерб на сумму 595398,61 руб.
Впоследствии спорный объект недвижимости был демонтирован. Сторона ответчика ФИО2 в судебном заседании утверждала, что дом был снесен для возведения нового строения, однако ФИО2 взял паузу на период разрешения гражданского и уголовного дел. В подтверждение своих намерений в материалы дела представлен договор подряда № от 30.10.2023, заключенный с ДСК «Амтек», предметом которого является комплекс работ на земельном участке по адресу: <адрес>, в <адрес>, а именно: 1) работы по демонтажу свайно-блочного фундамента, без вывоза, складирование на территории заказчика; 2) планировка основания под фундамент согласно проекту индивидуального жилого <адрес>.<адрес> (материалы заказчика). Кроме того ФИО2 представлен типовой договор о технологическом присоединении к электрическим сетям о подключении жилого дома на земельном участке. В уведомлении АО «ПСК» от 24.10.2023 указано, что мероприятия по технологическому присоединению выполнены согласно техническим условиям. Объект электроэнергетики – жилой дом. Сторона ответчика отдельно обращала внимание, что в акте допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии от 20.10.2023 помещение охарактеризовано АО «ПСК» как жилое. Также ФИО2 представлен договор от 14.07.2023, заключенный ответчиком с ФИО11 Предмет договора – разработка архитектурно-строительной документации для возведения двухэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: №.
Ссылаясь на итоги проверки и выводы главного государственного инженера-инспектора Комитета ФИО6, прокурор г. Петрозаводска обратился в суд с настоящим иском, полагая, что ФИО2, имея умысел на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ему на праве аренды, без проведения торгов по льготной цене, возвел на нем объект, который обозначил как жилой дом, заведомо зная, что объект таковым не является.
В целях проверки доводов сторон относительно характеристик спорного объекта недвижимости по делу были проведены судебные строительно-технические экспертизы. Поскольку на момент проведения судебных экспертиз объект недвижимости снесен, экспертные исследования проводились на основании фотоматериалов и видеозаписи, имеющейся в материалах дела, предоставленной прокуратурой города Петрозаводска, изготовленной при проведении проверки спорного объекта, а также на основании исследования на земельном участке ФИО2 демонтированных элементов свайного фундамента.
Согласно заключению эксперта № от 30.06.2024, подготовленного ООО «СЭК «АЭНКОМ», дом с кадастровым номером № является объектом, не имеющим прочной связи с землей, в связи с тем, что предъявленные для осмотра винтовые металлические сваи с бетонными оголовками (если данные сваи действительно находились под блоками), а также иные фото- и видеоматериалы указывают, что ленточного ростверка между смонтированными сваями не имелось в нарушение п. 8.1-8.3 СП 24.13330.2021 СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты». Спорный дом не отвечает критериям, предъявляемым к объектам индивидуального жилищного строительства и не удовлетворяет требованиям п. 3.11 СП 55.13330.2016 и статьи 16 ЖК РФ. Демонтированный объект, складированный на земельных участках с кадастровыми номерами: № и №, является одной из частей свайного фундамента – отдельными винтовыми сваями с бетонными оголовками без ленточного ростверка под несущие стены строения. Назвать складированный объект фундаментом не представляется возможным.
В судебном заседании эксперт ФИО5, предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поддержал свои выводы в полном объеме, ответил на вопросы сторон. Подтвердил, что ростверк может быть не только бетонным, но и деревянным, однако полагал, что в исследуемом объекте такого ростверка не имелось. В письменных пояснениях эксперт также обратил внимание, что применил в исследовании СП 24.13330.2021, который хоть и не является обязательным, однако допустимым с учетом разъяснений Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, данных в письме от 03.08.2021 № 32309-ВК/08.
ФИО2 представлена рецензия ООО «ЭЦПС» № на заключение ООО «СЭК «АЭНКОМ» № от 30.06.2024. В рецензии отмечены противоречия и недостатки проведенной судебной экспертизы, использование недействующих нормативных документов, неприменимых при данном виде обследования нормативных документов, использовании некорректной терминологии. При рецензировании сделан вывод, что методика проведения экспертизы, использованная экспертом, не соответствует методике проведения оценки технического состояния индивидуального жилого дома и не соответствует методике проведения судебных строительно-технических экспертиз.
Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы от 18.04.2025, подготовленному ООО «РМС-Групп», дом с кадастровым номером № является объектом незавершенного строительства, имеющим прочную связь с землей. С технической точки зрения, демонтированный объект, складированный на земельных участках с кадастровыми номерами: № и №, является свайным фундаментом – отдельные винтовые сваи с бетонными оголовками. У объекта, который был установлен на данном фундаменте, имелась прочная связь с землей.
В судебном заседании эксперт ФИО15, предупрежденный судом об уголовной ответственности, выводы, содержащиеся в заключении, поддержал в полном объеме. Объяснил, что спорный объект можно переместить без несоразмерного ущерба, поскольку его можно разобрать и собрать заново, однако, с точки зрения характеристик объекта, он имеет прочную связь с землей. Эксперт выявил в спорном объекте нижнюю деревянную обвязку (ростверк), что с учетом использования винтовых свай с бетонными оголовками, упирающимися в ростверк, свидетельствует о наличии фундамента и прочной связи объекта с землей. В противном случае объект не мог бы существовать в том виде, в котором исследовался, поскольку обрушился бы.
Оценив представленные экспертные заключения в совокупности с другими доказательствами по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при рассмотрении дела нашло свое подтверждение, что спорный объект – дом с кадастровым номером № до его сноса ФИО2 имел прочную связь с землей в связи с наличием у него фундамента.
В этой связи оснований полагать, что договор купли-продажи №-М/01 земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Министерством и ФИО2, является сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд не усматривает. Основания для признания сделки ничтожной и применения указанных в исковом заявлении последствий не имеется, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, суд обращает внимание, что Министерство в силу п. 8.4. договора купли-продажи № не лишено возможности в одностороннем порядке отказаться от Договора и потребовать от другой стороны уплаты неустойки в двукратном размере выкупной стоимости участка, а также требовать возмещения убытков, либо требовать признания договора недействительным, в случае если выявит факты, что ФИО2 при заключении договора дал недостоверные заверения относительно обстоятельств, перечисленных в п. 8.3. договора.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199, 320-321 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования прокурора г. Петрозаводска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, к ФИО2, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий ничтожной сделки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.
Судья П.С. Швецов
Мотивированное решение изготовлено 06.08.2025