Дело № 3а-220/2022

№ 33OS0000-01-2022-000341-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 19 декабря 2022 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мухиной С.С.,

с участием представителей административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3,

заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является долевым собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2021 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 года № 38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в размере 54 529 223, 33 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «****» № 520/2022 от 01 ноября 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 11 073 000, 00 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 11 073 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования по изложенным выше основаниям.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3 не возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, а также размер его рыночной стоимости, определенный независимым оценщиком – 11 073 000, 00 рублей. Кроме того, пояснила, что представленный административным истцом отчет ООО «****» под сомнение не ставит, поскольку специалистами учреждения в отчете не выявлено нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчет недопустимым доказательством по делу.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4 оставил принятие решения на усмотрение суда, дав аналогичные объяснения.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, оставив принятие решения по делу на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация города Владимира надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания, своего представителя не направило, ранее представила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно в нарушение п.11 ФСО № 7 на странице 28 Отчета при проведении анализа рынка оценщик проанализировал рынок аренды земельных участков, вместе с тем в Отчете отсутствует полноценный анализ и выводы относительно рынка предложений земельных участков на праве собственности; анализ рынка продажи земельных участков основан лишь на 6 предложениях, из которых проанализированы только 4 предложения по городу Владимиру, которые и были использованы в качестве объектов-аналогов; на страницах 30, 43, 46 Отчета оценщик необоснованно применил среднее значение скидки на торг на уровне 19, 9% для всех объектов-аналогов, что полагает существенно повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее Управление Росреестра по Владимирской области), ООО «АВИКО», ООО «Анданте», ООО «Владимир Пресс», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений не представили, ходатайства об отложении не заявили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся заинтересованных лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является долевым собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****.

Кроме того, административного истца долевыми собственниками вышеуказанного земельного участка являются ООО «АВИКО», ООО «Анданте», ООО «Владимир Пресс», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Поскольку размер земельного налога за вышеуказанный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на размер налоговой обязанности административного истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 11 мая 2005 года.

Его оспариваемая кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 1 января 2021 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 года № 38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в размере 54 529 223, 33 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2021 года.

15 ноября 2022 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как собственника, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке ООО «****» № 520/2022 от 01 ноября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 11 073 000, 00 рублей.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности.

Названный оценщик имеет стаж в оценочной деятельности с 2013 года, стаж работы судебным экспертом с 2014 года, диплом специалиста, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ПП-1 № 983559, выданный 30 мая 2013 года МОУ ВПО «Московского финансово-промышленного университета «Синергия»; является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и включена в реестр членов общества 26 августа 2013 года рег. № 1100; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 022334-1 от 18 июня 2021 года; гражданская ответственность оценщика застрахована в ООО «РЕСО-ГАРАНТИЯ», страховой полис № 922/2230813358 от 12 августа 2022 года, сроком действия с 13 августа 2022 года по 12 августа 2023 года.

Оценивая представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, подготовленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Сам отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. В качестве характеристик сравнения использованы категории земель, площадь, цена предложений, разрешенное использование, условия рынка, передаваемые имущественные права, условия продажи, местоположение в пределах города, расположение относительно автомагистралей, наличие коммуникаций, охрана территории. Выбор аналогов корректный, аналоги очень близки по своим характеристикам объекту оценки. Примененные оценщиком корректировки на торг и на площадь обоснованы, также как и произведенные им расчеты и полученные результаты.

Отчет содержит ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, позволяющих делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта. Анализ рынка продажи земельных участков во Владимирской области проведен на основании 6 предложений по продаже земельных участков под индивидуальную застройку, два из которых находятся в городах Киржач и Гусь-Хрустальный, 4 - по городу Владимиру (стр.27-28 Отчета), на основании последних были произведены расчеты, что является достаточным количеством объектов-аналогов. Объекты-аналоги, расположенные в городах Киржач и Гусь-Хрустальный в расчетах не использовались, в связи с чем, довод администрации города Владимира о занижении рыночного диапазона является ошибочным.

В расчетах оценщиком применены объекты-аналоги, предлагающиеся к продаже на открытом рынке на праве собственности, при этом ценообразующие факторы подобраны верно.

Использованные оценщиком при анализе рынка объекты-аналоги, предлагающиеся к продаже на праве аренды, необходимы для полного анализа рынка объектов оценки и выбора подхода оценки. После анализа рынка объектов-аналогов, предлагающихся к продаже на праве аренды, оценщиком было принято решение об отказе от доходного подхода определения рыночной стоимости.

Примененная оценщиком скидка на торг «неактивный рынок» в размере 19, 9% основана на анализе рынка фактических данных о ценах предложений к продаже аналогичной недвижимости (стр.28 Отчета) и согласно Справочнику оценки недвижимости – 2020 (под редакцией ФИО11) является средним значением доверительного интервала.

В судебном заседании оценщиком А. даны подробные объяснения по подготовленному Отчету о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, основанные на нормах действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, в том числе даны объяснения по письменным возражениям заинтересованного лица администрации города Владимира.

Суд соглашается с данными выводами оценщика, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а также подтверждаются представленным в материалы дела Отчетом, оценка которому судом дана выше.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета.

Кратная разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчета, поскольку при проведении кадастровой оценки используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки. Определенная оценщиком рыночная стоимость спорного земельного участка соотносима со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов.

При этом каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчете ООО «****», суду не представлено, заинтересованным лицом администрацией города Владимира, представившей письменные возражений, представителя для участия в судебном заседании, в том числе с участием оценщика, не направлено.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованное лицо ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представили письменные отзывы, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а также размер определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ****. В отчете ООО «****» № 520/2022 от 1 ноября 2022 года не выявлено нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчет недопустимым доказательством по делу.

Аналогичные объяснения были даны представителями административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4, не оспаривающими примененный оценщиком метод оценки, расчетную часть отчета, а также обоснование полученной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и не настаивавшими на проведении по делу судебной оценочной экспертизы и вызове в судебное заседание оценщика.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным положить отчет об оценке ООО «****» № 520/2022 от 1 ноября 2022 года в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года в размере 11 073 000, 00 рублей.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 15 ноября 2022 года, то есть дату его обращения в суд.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 11 073 000 (одиннадцать миллионов семьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 15 ноября 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2022 года.