УИД № 77RS0016-02-2025-005609-90
Гр.дело №2-6270/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
09 сентября 2025 года город Москва
Мещанский районный суд города Москвы
в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,
при секретаре Корыстелеве О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6270/2025
по иску ФИО1 к ТУ Росимущество, ФИО2, ООО «Восточный мост» о признании проведения торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ответчикам ТУ Росимущество, ФИО2, ООО «Восточный мост», в котором с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать недействительными проведенные ТУ Росимущества в городе Москве торги по извещению №23000054780000000269, лота 1 по продаже недвижимого имущества - квартиры, площадью 30,2 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0004012:2691, расположенного по адресу: <...>, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный с лицом, выигравшим торги по извещению №23000054780000000269, лот 1, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
В обоснование иска указано, что квартира, площадью 30,2 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0004012:2691, расположенная по адресу: <...> принадлежит истцу на праве собственности и является единственным пригодным жильем для постоянного проживания.
На сайте torgi.gov.ru опубликовано извещение №23000054780000000269, лот 1 о проведении и торгов по продаже указанного недвижимого имущества.
Торги, по мнению истца были проведены с существенными нарушениями, а именно истец не была извещена ни о состоявшемся в отношении нее решении суда, ни о возбужденном исполнительном производстве, а также не извещена о передаче имущества на торги, а, следовательно не знала и не могла знать о проведении аукциона по реализации принадлежащего ей имущества. Информация о проведении торгов не опубликована в надлежащем издании, размещена не полная информация о времени и месте проведения торгов, их предмете, а также о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в них, размещена искажённая информация о предмете торгов. Ненадлежащее уведомление об исполнительных действиях существенно нарушило права истца на участие в исполнительном производстве.
Также при проведении торгов по реализации недвижимого имущества фактически неверно определена начальная цена продажи.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ТУ Росимущество по г. Москве по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать, представил письменные возражения.
Представитель ответчика ООО «Восточный мост» в судебное заседание по доверенности явилась, возражала против удовлетворения требований.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Третье лицо Савеловский ОСП ГУФССП России в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.
Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.
По правилам п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В силу п.3 ст.57 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Согласно пп. 1, 3 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В соответствии со ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
В силу статьи 90 Федерального закона от N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Согласно ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В силу ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 350 ГК РФ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти", постановление Правительства Российской Федерации от "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом").
Порядок опубликования информации о публичных торгах признается соблюденным в случае одновременного выполнения требований ч.3 ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и п.4 ст. 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества также и требований ч. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Указанные выше нормы права предусматривают обязанность заблаговременно извещать о проведении публичных торгов неопределенный круг лиц, при этом предполагается, что заинтересованное лицо, которое намерено участвовать в торгах, должно ознакомиться с соответствующей публично доступной информацией самостоятельно.
Как разъяснено в п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п.1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Судом установлено, что на основании решения Хорошевского районного суда города Москвы от 22 ноября 2023 года с ФИО1 в пользу АО «Тинькофф банк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 885 640 руб., проценты в размере 130 558 руб., неустойка в размере 1 966 руб. 57 коп., страховая программа - 28 284 руб. 60 коп., расходы по оплате оценки в размере 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 432 руб. 25 коп., а всего 2 075 881 руб. 89 коп. Также с ФИО1 в пользу АО «Тинькофф банк» взысканы проценты за пользование кредитом в размере 20,4 процента годовых начисляемые на сумму основного долга в размере 1 885 640 руб., начиная с 29.08.2023 до дня фактического исполнения обязательств, неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в размере 1/366 размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора начисляемых на сумму просроченной задолженности в размере 2 016 198 руб. 47 коп., начиная с 29.08.2023 до дня фактического исполнения обязательств. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру по адресу <...>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 7 668 480 руб. 80 коп.
Указанное решение суда вступило в законную силу.
23 января 2024 года судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП ГУ ФССП России по Москве возбуждено исполнительное производство №36840/24/77035-ИП в отношении ФИО1
Указанное постановление о возбуждении исполнительного производства было направлено в адрес должника и вручено последней 23 января 2024 года посредством ЕПГУ.
Согласно выписке из ЕГРН ФИО1 является единоличным собственником вышеуказанного недвижимого имущества.
20.03.2024 на основании постановления судебного пристава - исполнителя Савеловского ОСП на имущество ФИО1 наложен арест.
В тот же день, судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП вынесено постановление о назначении хранителя арестованного имущества - квартиры по адресу: <...>.
Также 20.03.2024 судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП ГУ ФССП России по Москве вынесено постановление об оценке имущества должника судебным приставом - исполнителем согласно которому стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста составляет 7 668 480 руб.
08.04.2024 судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП ГУ ФССП России по Москве вынесено постановление о передаче арестованного имущества, а именно в Территориальное управление Росимущества по г. Москве по начальной стоимости 7 668 480 руб.
Указанные постановления были направлены как следует из материалов исполнительного производства в адрес должника посредством системы ЕПГУ.
25.04.2024 Территориальное управление Росимущества по г. Москве направило ООО «Восточный мост» поручение на реализацию арестованного имущества.
06.05.2024 судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП ГУ ФССП России по Москве составлен акт передачи арестованного имущества на торги.
14.05.2024 ООО «Восточный мост» сообщило Савеловскому ОСП ГУ ФССП России по Москве о размещении информации в газете БОИ Московские торги о предстоящих торгах в электронной форме на электронной торговой площадке ар продаже переданного на реализацию имущества - квартиры по адресу: <...> с приложением копии данной газеты и Бюллетени оперативной информации.
29.05.2024 ООО «Восточный мост» сообщило Савеловскому ОСП ГУ ФССП России по Москве о необходимости снижения цены имущества на 15 процентов в связи с тем, что торги были признаны несостоявшимися.
31.05.2024 судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП вынесено постановление снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 процентов.
10.06.2024 ООО «Восточный мост» сообщило Савеловскому ОСП ГУ ФССП России по Москве о размещении данных повторных торгов на сайтах torgi.gov.ru, на ЭТП rts-tender.ru, а также на сайте организатора торгов востокмост.рф.
19.08.2024 ООО «Восточный мост» сообщило Савеловскому ОСП ГУ ФССП России по Москве о том, что торги состоялись 09.08.2024 на ЭТП rts-tender.ru. Победителем торгов признана ФИО2, предложившая цену в размере 6 848 208 руб. 68 коп. Победитель оплатил имущество в полном объеме. Договор купли-продажи заключен 16.08.2024.
09.08.2024 оформлен протокол проведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме с указанием сведений об объекте недвижимости, поступивших заявок и лотов.
16.08.2024 между организатором торгов ТУ Росимущества в г. Москве и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и составлен акт приема - передачи недвижимого имущества.
26.09.2024 судебным приставом - исполнителем Савеловского ОСП ГУ ФССП России по Москве вынесено постановление об окончании исполнительного производства в связи с тем, что требования исполнительного документа исполнены в полном объеме.
Обращаясь в суд с настоящим иском истец указала, что торги по реализации ей квартиры были проведены с существенными нарушениями, а именно истец не была извещена ни о состоявшемся в отношении нее решении суда, ни о возбужденном исполнительном производстве, а также не извещена о передаче имущества на торги, а, следовательно не знала и не могла знать о проведении аукциона по реализации принадлежащего ей имущества. Информация о проведении торгов не опубликована в надлежащем издании, размещена не полная информация о времени и месте проведения торгов, их предмете, а также о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в них, размещена искажённая информация о предмете торгов. Ненадлежащее уведомление об исполнительных действиях существенно нарушило права истца на участие в исполнительном производстве. Также при проведении торгов по реализации недвижимого имущества фактически неверно определена начальная цена продажи.
Вместе с тем, с учетом проведенного анализа материалов исполнительного производства, принимая во внимание, что все постановления, принятые в рамках исполнительного производства были направлены должника, информация о проведении торгов размещена в установленный законом срок, суд приходит к выводу, что довод истца о том, что о возбуждении исполнительного производства и о передаче квартиры на торги она не была уведомлена судебным приставом-исполнителем надлежащим образом, отклоняется судом, поскольку противоречит представленными материалами исполнительного производства.
Довод стороны истца о том, что при проведении торгов была неверно определена начальная продажная цена квартиры также отклоняются, так как начальная продажная цена квартиры установлена вступившим в законную силу решением суда.
При этом, спора между залогодателем и залогодержателем относительно начальной продажной цены заложенного имущества не имелось. Данная стоимость не оспаривалась ни при принятии решения судом, ни впоследствии в рамках исполнительного производства; должник не обращался с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда относительно стоимости имущества.
В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений, основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (ст.ст. 1,10 ГК РФ), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.
Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
Вместе с тем, таких обстоятельств, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, судом не установлено, доказательств существенного нарушения закона при проведении торгов и нарушения прав истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, истцом не представлено.
При указанных обстоятельствах, суд отказывает в иске в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая, что в удовлетворении требований отказано, требования о взыскании расходов по оплате госпошлины надлежит отказать.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ТУ Росимущество, ФИО2, ООО «Восточный мост» о признании проведения торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – оставить без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, принятые на основании определения суда от 10 апреля 2025 года.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд города Москвы путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 03 апреля 2026г.
Судья А.Д. Городилов