К делу № 2-2932/2023

61RS0022-01-2023-002266-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2023 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И.А.,

При секретаре судебного заседания Волковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

КУИ г. Таганрога обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> с кадастровым номером № площадью 9 804, кв.м. по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований КУИ г. Таганрога указало следующее:

<дата> между КУИ г. Таганрога (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 9 804,00 кв.м. по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования земельного участка: «спортивно – оздоровительные комплексы»; срок действия договора аренды: до <дата>.

В результате проведения муниципального контроля со стороны КУИ г. Таганрога соблюдения обязательств ФИО1 по указанному договору аренды, были выявлены нарушения, зафиксированные в Акте обследования от <дата>: на участке расположен ветхий объект капитального строительства, а также свалка мусора, что свидетельствует о том, что земельный участок по целевому назначению не используется. Данное обстоятельство послужило основанием для направления в адрес ФИО1 <дата> уведомления о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> с кадастровым номером №, площадью 9 804, кв.м. по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель КУИ г. Таганрога ФИО2, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал, сообщил, что задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка на дату обращения в суд с иском отсутствует; требования о признании права на шесть объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику, и находящихся на земельном участке, ранее истцом не заявлялось, и в данном иске, так же не ставятся; полагает, что имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждают нарушение условий договора аренды ответчиком и являются достаточным основанием для его расторжения по инициативе КУИ г. Таганрога.

Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования КУИ г. Таганрога не признал, представил письменные возражения, согласно которым просил в удовлетворении иска отказать, по ниже перечисленным доводам. ФИО1 и КУИ г. Таганрога был заключен вышеуказанный договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по инициативе ответчика, так как ранее по Договору купли – продажи от <дата> он приобрел право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, а именно:

- объект незавершенного строительства, степень готовности 58%, площадь 59,5 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от 12.12.2017г. №);

- объект незавершенного строительства, степень готовности 52 %, площадь 15,00 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от 12.12.2017г. №

- объект незавершенного строительства, степень готовности 58%, площадь 14,6 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от <дата> запись №);

- нежилое здание, площадью 230 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от <дата> запись №);

- нежилое здание (летний домик), площадью 13,2 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от <дата> запись №);

- нежилое здание (летний домик), площадью 13,2 кв.м., кадастровый № (государственная регистрация права от <дата> запись №).

По мнению ФИО1, земельный участок был предоставлен ему по его заявлению для эксплуатации расположенных на нем вышеперечисленных объектов недвижимости, которые образуют единый спортивный комплекс вместе с земельным участком.

<дата> с его стороны в адрес КУИ г. Таганрога уже направлялся письменный ответ о том, что вся задолженность по арендной плате за земельный участок была погашена в установленные сроки полном объеме; земельный участок находится в надлежащем состоянии, мусор отсутствует; весной-летом 2021-2022 года на территории комплекса проводились тренировки Таганрогской федерации «ММА»; комплекс заявлен им для подготовки заявки Ростовской области на участие в грантовой поддержке Ростуризмом общественных и предпринимательских инициатив, направленных на развитие внутреннего и въездного туризма в РФ в 2022-23 годах; в настоящее время им производится подготовка проектного решения по реконструкции расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Также полагал, что со стороны КУИ г. Таганрога избран не надлежащий способ защиты нарушенного права, заявленный в иске, так как он противоречит положениям ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и ст. 287.3. Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Так же представителем ответчика было представлено письмо ИП ФИО4 (ИНН <***>) от 30.05.2023 г. о том, что между ней и ФИО1 заключен договор на проектирование (реконструкции) объектов капитального строительства на спорном земельном участке; письмом Таганрогской городской общественной организации «Федерация смешанного боевого единоборства ММА» о том, что в период с 2020 по 2022 г. на спорном земельном участке проводились спортивные мероприятия.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований КУИ г. Таганрога, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 т. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного заседания установлено, что между ФИО1 и КУИ г. Таганрога был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 9 804, кв.м. с кадастровым номером: № площадью 9 804,00 кв.м. по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования земельного участка: «спортивно – оздоровительные комплексы»; срок действия договора аренды: до <дата>; договор был зарегистрирован в ЕГРН <дата> №, что подтверждено выпиской из ЕГРН по состоянию на <дата>.

Как следует из представленных ответчиком в материалы дела доказательств, ФИО1 были приобретены в собственность по Договору купли – продажи от <дата> шесть объектов недвижимого имущества: три нежилых здания и три объекта незавершенного строительства в различной степени готовности, расположенные на спорном земельном участке; права собственности на указанные объекты были зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на <дата>

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также невнесения арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Согласно пункта 4.4. договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Как следует из представленного КУИ г. Таганрога Акта обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, который был составлен в одностороннем порядке без участия ответчика, на земельном участке обнаружен объект ветхого капитального строительства, а также свалка стихийного мусора.

Соответственно, по состоянию на <дата> единственным установленным нарушением, которое было установлено КУИ г. Таганрога является наличие «ветхого капитального объекта», факт наличия «свалки стихийного мусора» и/или иных нарушений не отражено.

<дата> КУИ г. Таганрога в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении (прекращении) договорных отношений №, которым ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка, в случае не устранения с его стороны, указанных в уведомлении нарушений, а именно: не использование земельного участка по прямому назначению, что подтверждено наличием ветхого капитального объекта, и наличием задолженности по арендной плате за земельный участок.

ФИО1 до обращения КУИ г. Таганрога в суд с рассматриваемым иском, направил в КУИ г. Таганрога Ответ на уведомление о расторжении (прекращении) договорных отношений № от <дата> (вх.дата <дата>) согласно которого, в частности уведомил о том, что задолженность по арендным платежам за земельный участок по договору аренды им полностью оплачена, мусор отсутствует, земельный участок находится в надлежащем состоянии, что весной-летом 2021 – 2022 г. на земельном участке проводились спортивные мероприятия, осуществляется подготовка проектного решения по реконструкции объектов недвижимости.

КУИ г. Таганрога обратилось в суд с иском <дата>; каких-либо документов, подтверждающих рассмотрение ответа ФИО1 по существу, как до даты подачи иска, так и в ходе рассмотрения дела, со стороны истца представлено не было.

Как следует из требований иска, и представленных со стороны КУИ г. Таганрога доказательств в обоснование требований о расторжении договора аренды, единственным основанием для такого требования по состоянию на дату рассмотрения дела, является довод истца об использовании ответчиком земельного участка не по целевому назначению, которое заключается в наличии на земельном участке ветхого капитального объекта.

На момент рассмотрения гражданского дела, задолженность по арендным платежам у ответчика перед истцом отсутствует, как и отсутствует свалка мусора, что подтверждено Актом обследования от <дата> и ответом от <дата>; иных доказательств, опровергающих возражения ответчика в этой части, со стороны КУИ г. Таганрога не представлено, как и не представлены какие-либо доказательства по техническому состоянию объектов недвижимости, с учетом того факта, что три объекта являются объектами незавершенного строительства.

Акты обследования от <дата> и от <дата>, какой – либо информации относительно технического состояния объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не содержат. Сведения о «ветхом капитальном объекте» не содержат каких-либо характеристик, в том числе: конкретизации объекта недвижимости, определения процента износа этого объекта и пр.

Вместе с тем, КУИ г. Таганрога, заявляя требования о расторжении договора аренды земельного участка, фактически истребует у ответчика земельный участок, при отсутствии какого – либо решения о судьбе расположенных на нем 6 объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику, права на которые зарегистрированы в ЕГРН и являются актуальными на дату рассмотрения дела, что подтверждено выписками из ЕГРН по состоянию на <дата> по всем 6-ти объектам.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Судом установлено, что во исполнение указанных норм истец в адрес ответчика направил <дата> уведомление о расторжении (прекращении) договорных отношений №

Однако, как следует из названного уведомления истца, таковое не носило характер одностороннего отказа со стороны КУИ г. Таганрога от договора аренды земельного участка, содержащего императивное требование о расторжении с передачей истцу земельного участка по соответствующему акту приемки – передачи. Фактически, такое уведомление носило характер уведомления о необходимости устранения нарушения договорных обязательств, не исполнение которых, может служить основанием для КУИ г. Таганрога в будущем заявить соответствующее требование о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, что на дату обращения с иском в суд, истец установил не исполнение со стороны ответчика требований, содержащихся в уведомлении от <дата>.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Со стороны КУИ г. Таганрога в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств существенного нарушения условий договора аренды представлено не было.

В силу пункта 4.1.1. договора аренды арендодатель (истец) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также невнесения арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из представленных ответчиком доказательств, спорный земельный участок использовался им в соответствии с разрешенным использованием «спортивно – оздоровительные комплексы»: объекты недвижимости предназначены для спорта и отдыха, наличие права собственности на эти объекты послужили основанием для предоставления ответчику в аренду земельного участка, а на самом земельном участке в 2020 – 2022 г. проводились спортивные мероприятия.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из анализа положений статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка : арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Вместе с тем, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Положение ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не содержит такого основания для отказа в предоставлении/нахождении земельного участка в аренду/собственность собственнику здания, строения, если такой объект недвижимости находится в поврежденном состоянии.

В соответствии с положениями ст. 287.3. ГК РФ, случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Ответчик в порядке ст. 56 ГПК РФ представил суду доказательства, что им осуществляются действия по реконструкции существующих объектов недвижимости на земельном участке, он содержит участок в надлежащем состоянии, оплачивает аренду и, соответственно, реализует свои права собственника таких объектов недвижимости, и заинтересован в дальнейшем использовании земельного участка предоставленного ему по договору аренды.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает в доказательствах, представленных со стороны КУИ г. Таганрога, существенного нарушения со стороны ФИО1 условий договора аренды земельного участка, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО1, о расторжении договора аренды земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий И.А. Бушуева

Решение в окончательной форме изготовлено 07.06.2023 года.