Решение по делу № 2-1613/2023 от 06.07.2023

Дело № 2-1613/2023

УИД 26RS0035-01-2023-001864-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2023 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Миронюк В.В.,

при секретаре судебного заседания Шапагатян А.Л.,

с участием:

истца ФИО1,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО «Шпаковскрайгаз» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли продажи недвижимости, согласно которого истец купила жилой дом назначение-жилой дом, количество этажей в том числе подземных этажей 1, общей площадью 46.0 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 645 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Для ИЖС, кадастровый № расположенные по <адрес>. Согласно акта приема -передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в котором указано, что истец принимает в собственность недвижимость полностью в том виде, в каком она была на момент договоренности. Однако, согласно акта осмотра объекта газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Шпаковскрайгаз» было установлено, что по результатам обследования объекта газоснабжения, в помещении котельной располагается санитарный узел (ванная, унитаз). Данный факт является нарушением пункта 7.6 «СП 62.13330.2011». Согласно пункта 5.6 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления» Газоиспользующее оборудование, работающее на природном газе, допускается размещать в цокольных и подвальных этажах одноквартирных и блокированных жилых домов. Не разрешается устанавливать технические устройства и газоиспользующее оборудование в ванных комнатах и санитарных узлах. Для устранения данного нарушения необходимы следующее действия: - перенос ванны и унитаза из помещения, в котором находится котел, или перенос котла, для чего необходимо проектная документация, которая стоит не менее 250 000.00 рублей; - чтобы перенести либо котел, либо ванну и унитаз необходимо провести реконструкцию жилого дома и пристроить к жилому дому отапливаемую пристройку - на это потребуется не менее 800000.00 рублей. Ответчик скрыл от истца то, что неправильно установлено газовое оборудование в одном помещении с ванной, считаю это существенным нарушением договора купли продажи. Стоимость жилого дома и земельного участка согласно договора купли продажи составила 1000000 (один миллион) рублей, тогда как согласно расписки стоимость объектов недвижимости составила 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Согласно сведений об основных характеристиках объекта недвижимости на жилой дом и земельный участок за истцом произведена государственная регистрация на объекты недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец заблуждалась относительно предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению. Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи). Ответчику была направлена претензия, однако ответчик данную претензию не получила.

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи недвижимости-жилого дома назначение - жилой дом, количество этажей в том числе подземных этажей 1, общей площадью 46.0 кв.м, кадастровый № и земельного участка площадью 645 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Для ИЖС, кадастровый № расположенные по <адрес> города заключенного между ФИО1 и ответчиком ФИО2 жилой дом и земельный участок расположенные по <адрес> края <адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость объектов недвижимого имущество в сумме 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования ФИО1 не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО «Шпаковскрайгаз» по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в ОАО «Шпаковскрайгаз» поступило обращение, в связи с чем был совершен выезд по <адрес>, специалистом было установлено нарушение, а именно в ванной комнате расположен отопительный котёл, что не допустимо. Договорных отношений между ними и истцом не имеется, и они не выступают в качестве исполнителя и не несут прямой ответственности в связи с чем, не отключили газоснабжение, в случае, если с ними будет заключен договор, то будет произведено отключение. Относительно перемещения котла на кухню, то как пояснил специалист это возможно, и помещение кухни позволяет это сделать. По стоимости это будет гораздо менее 150 000 рублей. Относительно ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы пояснила, что именно на ОАО «Шпаковскрайгаз» как на специализированную организацию возложена обязанность определять техническую возможность переноса оборудования, экспертное заключение не требуется. Проектное решение является платной услугой. Данное нарушение, которое выявлено в домовладении истца является устранимым.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Д.Т.А. показала, что она является риэлтором, а истец и ответчик были сторонами одной сделки. Истец ФИО1 приобретала домовладение ответчика Кубай. Первоначальная стоимость недвижимости была 3000000 рублей, потом была 2700000 рублей, возможность торга была. Данная недвижимость была предложена истцу, поскольку по всем характеристикам оно ей подходило. После договорились на осмотр, очень долго находились там. Они посмотрели 3 варианта, из всех этот вариант подошел больше. Никакого давления на покупателя оказано не было. Поскольку в доме были некие нюансы, продавец скинула 200000 рублей. Продавец уведомляла покупателя об имеющихся проблемах в расположении газового оборудования, обсуждалось это несколько раз, в связи с чем, была предоставлена скидка. Покупатель не уведомляла о намерении отказать от сделки, если бы такое было, то расторгли бы договор и вернули бы задаток.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьями 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли продажи недвижимости, согласно которого истец купила жилой дом назначение - жилой дом, количество этажей в том числе подземных этажей 1, общей площадью 46.0 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 645 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ИЖС, кадастровый № расположенные по <адрес>. Расчет с Продавцом был произведен полностью в день подписания договора.

Согласно пункту 4.1. Договора, Продавец заверяет о следующих обстоятельствах, а Покупатель полагается на следующие заверения:

- право собственности на отчуждаемую недвижимость никем не оспаривается, а так же, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не передана в доверительное управление, не сдана в аренду, в наем (поднаем), в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена правами третьих лиц, не обременена рентой или пожизненным содержанием с иждивением, не является предметом спора третьих лиц, свободна от любых прав третьих лиц (включая бывших супругов);

- в выше указанной недвижимости находящихся под опекой или попечительством, либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи, лиц, призванных на действительную, срочную военную службу, временно выехавших с постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в том числе в связи с обучением, либо командировкой за границу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), а также бывших членов семьи и иных лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется;

- продавец не имеет долгов или любых неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физического лица в течении года, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что сами они не планируют обращаться в суд о признании себя банкротом;

- на приобретение объекта недвижимости не использовались средства материнского капитала, что объект недвижимости не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном объекта недвижимости..

Согласно п. 1 Акта приема - передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что истец принимает в собственность недвижимость полностью в том виде, в каком она была на момент договоренности.

Согласно п. 2 Акта приема - передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что истец подтверждает, что качество передаваемой недвижимости, проверено путем осмотра и соответствует условиям договора.

Согласно Акта приема - передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, каких либо сведений в части недостатков требующих устранения не содержится.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу указанных норм права истцы, требующие в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимости, должны доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенного нарушения требований к качеству товара.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылается на то, что ей не была предоставлена достоверная информация о техническом состоянии данной недвижимости, ее качестве.

Между тем, из материалов дела усматривается и подтверждается показаниями свидетеля, что на момент заключения договора купли-продажи спорная недвижимость осматривалась истцом, никаких препятствий в полном осмотре жилого дома со стороны ответчика не чинилось.

Также из материалов дела усматривается и подтверждается показаниями свидетеля, что на момент заключения договора купли-продажи спорной недвижимости, ответчик проинформировал истца об имеющихся нарушениях в части расположения газового оборудования в жилом доме, в связи с чем, последней была предоставлена скидка в размере 200000 рублей, на устранение имеющихся нарушений.

Таким образом, при подписании договора претензий относительно технического состояния приобретаемой недвижимости у истца не имелось.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно акта обследования ОАО «Шпаковскрайгаз» от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что в жилом доме истца имеется нарушение пункта п. 7.6 «СП 62.13330.2011*. Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002» (утв. Приказом Минрегиона России от ДД.ММ.ГГГГ №), в котором говорится о запрете размещения газоиспользующего оборудования в ванных комнатах и санузлах. Между тем, данное нарушение является устранимым, для устранения имеющего нарушения необходимо выполнение работ по переносу газоиспользующего оборудования из помещения ванной комнаты в помещение кухни, о чем было сообщено суду специалистом ОАО «Шпаковскрайгаз».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что выявленные недостатки являются устранимым и не могут быть расценены как существенные, поскольку устранимы с соразмерными расходами и затратами времени.

Доказательств того, что указанные недостатки спорного объекта, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени не представлено, равно как и не представлено доказательств, что указанные недостатки носят повторяющийся характер.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Суд, применяя требования ст. 475 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара (что в случае отчуждения объектов недвижимого имущества не применимы, поскольку каждый объект недвижимости обладает индивидуальными признаками), принимает во внимание, что в данном случае, покупателем не представлено доказательств о том, что на момент заключения договора она не знала о выявленных недостатках, и эти недостатки являются неустранимыми.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказаны основания иска (наличие факта существенного нарушения договора другой стороной либо существенного нарушения требований к качеству товара), в частности не доказан размер ущерба, в результате которого покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом суд считает необходимым отметить, что такой признак существенности недостатка как неустранимость в данном случае отсутствует, поскольку устранение недостатков, технически возможно; критерий неоднократности выявления недостатка либо проявления его после устранения отсутствует, поскольку недостаток не устранялся; доказательств невозможности использования жилого помещения по ее назначению с учетом устранимости заявленного недостатка не представлено. Несоразмерность расходов или затрат времени по устранению недостатка с учетом требований ст. 56 ГПК РФ признана судом недоказанной.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что недвижимость была передана в непригодном для использования ее по назначению состоянии, принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи спорного имущества.

Требования о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы являются производными требованиями, в удовлетворении которых суд отказывает, поскольку отказывает в удовлетворении основного требования.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ - жилого дома назначение - жилой дом, количество этажей в том числе подземных этажей 1, общей площадью 46.0 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 645 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ИЖС, кадастровый №, расположенные по <адрес>, заключенного между ФИО1 и ответчиком ФИО2; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимости объектов недвижимого имущество в сумме 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2023 года.

Судья В.В. Миронюк