УИД 77RS0018-02-2025-010434-59
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 декабря 2025 г. адрес
Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Алексеева М.В., при ведении протокола помощником судьи Зеленским Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9099/2025 по иску ФИО1 к ООО «Минские холмы» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать объект,
установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Минские холмы», в которых, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительным односторонний акт от 10.06.2025 передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №BЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСT-1327 от 11.01.2024; обязать ответчика в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу передать ему по акту приему-передачи объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №ВЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСТ-1327 от 11.01.2024.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что 11.01.2024 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ВЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСТ-1327, по условиям которого ответчик обязался передать истцу квартиру не позднее 31.12.2024. Обязательства по оплате цены договора в размере 23 428 147 руб. 29 коп. исполнены истцом в полном объеме. Однако, ответчик в нарушение ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 13.1.2 Договора не направил истцу надлежащего уведомления о завершении строительства и о готовности объекта к передаче. Первое официальное уведомление, содержащее оспариваемый односторонний акт, получено истцом лишь 02.07.2025. Ссылка ответчика на отправление с почтовым идентификатором (ШПИ) 80103303414843 несостоятельна, поскольку данное отправление содержало не уведомление о завершении строительства, а документы, датированные ноябрем 2024 года. Истцом также выявлены недостатки в квартире при осмотре 11.04.2025 и на несоответствие площади квартиры, определенной ответчиком (55,4 кв.м), данным независимого специалиста. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением с целью защиты нарушенного права.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечил явку представителя ФИО3, который уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дополнительно пояснил, что оригинал конверта, полученный истцом, содержимое которого не являлось уведомлением о завершении строительства, был представлен на обозрение суда. Истец также указал, что им подан отдельный иск об обязании ответчика устранить недостатки, выявленные в квартире.
Представители ответчика ООО «Минские холмы» - ФИО4, ФИО5 в судебное заседание явились, поддержали доводы изложенные в письменном отзыве, в котором указано, что обязанность по уведомлению истца была исполнена надлежащим образом. Уведомление о завершении строительства от 26.12.2024 направлено в адрес истца заказным письмом (ШПИ 80103303414843), которое 30.12.2024 было принято отделением связи, 04.01.2025 прибыло в место вручения, но не было получено адресатом и 07.02.2025 возвращено отправителю за истечением срока хранения; присвоение трек-номера 21.11.2024 являлось техническим действием по созданию отправления на сайте Почты России, а фактическая отправка состоялась 30.12.2024. В связи с неполучением истцом уведомления и его уклонением от явки за квартирой, ответчиком правомерно составлен односторонний акт от 10.06.2025. Площадь квартиры (55,4 кв.м) определена на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером и послужившего основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Требование о доплате соответствует п. 4.5 Договора. Наличие недостатков представителем ответчика при осмотре не подтверждено.
Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 11.01.2024 между ООО «Минские холмы» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ВЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСТ-1327, в соответствии с которым Застройщик обязался передать Участнику двухкомнатную квартиру с условным номером 490, расположенную на 37 этаже в многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, пересечение адрес с Киевским направлением адрес в пойме реки Раменки (ТД «Волынская»).
Срок передачи объекта долевого строительства Участнику установлен п. 5.1 Договора – не позднее 31 декабря 2024 года.
Цена договора составила 23 428 147 руб. 29 коп. (п. 4.2 Договора) и оплачена истцом полностью, что сторонами не оспаривается.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 26.12.2024, объекту присвоен почтовый адрес: г. Москва, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес, квартире присвоен кадастровый номер 77:07:0013001:13351.
10.06.2025 ответчиком составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № ВЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСТ-1327 от 11.01.2024.
Согласно п. 2 вышеуказанного акта Застройщик подтверждает, что сообщение о завершении строительства Объекта недвижимости и о готовности Объекта долевого строительства к передаче было отправлено Участнику долевого строительства «28» декабря 2024 г. заказным письмом с уведомлением о вручении и возвращено за отсутствием адресата «07» февраля 2025 г. Застройщик констатирует уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Аналогичное условие закреплено в п. 13.1.2 Договора, заключенного сторонами.
Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В обоснование соблюдения процедуры уведомления ответчик ссылается на отправление с почтовым идентификатором 80103303414843. Согласно представленным ответчиком документам, данное отправление было принято в отделении связи 30.12.2024. Из отчета об отслеживании, сформированного официальным сайтом Почты России, следует, что 04.01.2025 отправление прибыло в место вручения, однако не было получено адресатом и 07.02.2025 возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.
В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, оценивая данные доказательства в совокупности с объяснениями стороны истца и представленным им оригиналом конверта, суд приходит к выводу о наличии неустранимых противоречий, которые не позволяют признать процедуру уведомления надлежаще исполненной.
В судебном заседании истцом на обозрение суда был представлен почтовый конверт. Истец пояснил, что данный конверт был им получен, однако содержащиеся в нем документы, по его утверждению, не являлись уведомлением о завершении строительства от 26.12.2024. Данное обстоятельство опровергает сведения отчета об отслеживании о возврате отправления отправителю и ставит под сомнение факт направления ответчиком именно уведомления, предусмотренного ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.
Кроме того, суд учитывает, что как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано только 26.12.2024. Следовательно, уведомление о завершении строительства объективно не могло быть подготовлено и направлено ранее этой даты. Однако спорному отправлению присвоен почтовый идентификатор 21.11.2024. Данное обстоятельство, по мнению суда, согласуется с доводами истца о том, что направленный в его адрес конверт мог содержать иные документы (в частности, уведомление об обмерах от ноября 2024 года), но не уведомление о завершении строительства. Ответчик, являясь профессиональным участником рынка, должен был обеспечить направление именно того сообщения, которое порождает правовые последствия, в четком соответствии с требованиями закона и договора.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих факт направления истцу уведомления о завершении строительства и готовности объекта к передаче в порядке и сроки, установленные ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ и п. 13.1.2 Договора. Имеющиеся в материалах дела доказательства являются противоречивыми и не позволяют достоверно установить содержание почтового отправления, направленного в адрес истца, и сам факт его вручения (либо невручения по обстоятельствам, зависящим от Истца) применительно к конкретному документу.
Поскольку обязанность по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче Застройщиком исполнена не была, у ответчика отсутствовали правовые основания для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ. Следовательно, односторонний акт от 10.06.2025 не может быть признан действительным и подлежит отмене.
В связи с признанием одностороннего акта недействительным, обязанность ответчика передать истцу объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи сохраняется и подлежит судебной защите. Суд полагает возможным установить для этой передачи срок – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, который является разумным и достаточным для совершения необходимых действий.
При этом, суд отмечает, что доводы истца о наличии недостатков в объекте долевого строительства суд находит преждевременными. Как пояснили стороны в судебном заседании, истцом подан отдельный иск об обязании устранить недостатки. Вопросы качества объекта, его соответствия условиям договора и требованиям технических регламентов, а также обязанность застройщика по устранению недостатков являются предметом самостоятельного судебного разбирательства и не могут быть разрешены в рамках данного спора, предметом которого является законность одностороннего акта. При подписании двустороннего акта приема-передачи стороны вправе отразить в нем сведения о наличии или отсутствии недостатков и согласовать порядок их устранения, что также не препятствует истцу в реализации его прав в рамках отдельного иска.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца по изложенным выше основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Минские холмы» (ИНН <***>) о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать объект удовлетворить.
Признать недействительным односторонний акт от 10.06.2025 передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №BЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСT-1327 от 11.01.2024.
Обязать ООО «Минские холмы» в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 по акту приему-передачи объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №ВЛ-К1/ДДУ-01-37-0490/ЭСТ-1327 от 11.01.2024.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Никулинский районный суд г. Москвы.
Решение в окончательной форме изготовлено 03.04.2026.
Судья Алексеев М.В.