УИД 03RS0005-01-2022-010135-05

Дело № 2-543/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года город Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,

при секретаре Ахматовой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа РБ обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование требований истцом указано, что 6 ноября 2015 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г.Уфа РБ и ООО «Устин» заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:996, общей площадью 23 569 кв.м., по адресу: <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан, ж.<адрес>, для завершения строительства гостиничного комплекса – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:040607:1312, сроком действия с 3 июня 2015 года по 3 июня 2018 года. В соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 3 июня 2018 года. Согласно п.4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10-го текущего месяца. Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены п.п.4.1-4.9 договора аренды земельного участка. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п.4.4 договора). Согласно расчету арендной платы, действующему с 3 июня 2015 года по 3 июня 2018 года (приложение №2 к договору аренды земельного участка №852-15 от 6 ноября 2015 года) арендная плата рассчитана по формуле: Апл = КСУ*С*S, где Апл – годовая плата за фактическое использование земельным участком4 КСУ – кадастровая стоимость 1 кв.м. участка определена как отношении кадастровой стоимости, действовавшей на определенный период к площади земельного участка; С – ставка арендной платы за землю в городском округе город Уфа, S – площадь земельного участка к оплате. Расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществлен исходя из ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа и из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:996. Ставка в размере 2,48% от кадастровой стоимости, определенной согласно п.7.4 решения Совета ГО г.Уфа от 3 декабря 2007 года №30/7 (с 3 июня 2015 года по 30 июня 2015 года). 29 ноября 2016 года заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №852-15 от 6 ноября 2015 года от ООО «Устин» к ФИО1 с 7 декабря 2016 года. Поскольку ответчик несвоевременно вносил арендную плату за пользование земельным участком по договору №852-15 от 6 ноября 2015 года, образовалась задолженность в размере 2 693 767 рублей за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2020 года. В соответствии с п.7.1 договора аренды пени за просрочку оплаты за период с 11 января 2019 года по 31 декабря 2020 года составили 482 911, 58 рублей. 24 февраля 2022 года УЗИО направило ответчику претензию о необходимости погашения задолженности, но задолженность не погашена.

После уточнения исковых требований просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды №852-15 от 6 ноября 2015 года земельного участка в размере 5 331 414, 32 рублей за период с 1 января 2019 года по 31 октября 2022 года, пени в размере 1 784 154, 46 рубля за период с 11 января 2019 года по 13 октября 2022 года.

Определением суда от 25 января 2023 года произведена замена истца с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа РБ на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица ФИО2 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, указав, что перед окончанием срока аренды ответчику следовало обратиться в УЗИО, чего он не сделал. Ответчиком нарушены условия договора (п. 5.11.13, 5.11.11). По истечении срока аренды ответчик должен был передать участок в срок до 18.06.2018 года, чего сделано не было.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменном отзыве, пояснив, что до истечения срока действия договора аренды ответчик обращался к истцу с заявлением о продлении договора аренды, но ему было отказано, после чего ответчик обратился к истцу с заявлением о выставлении земельного участка на аукцион, письмом от 23 ноября 2018 года ему вновь отказано. В связи с этим ответчик обратился к истцу с письмом о возврате земельного участка, но это требование осталось без удовлетворения. По истечении срока действия договора аренды у ответчика отсутствовала возможность использования земельного участка по целевому назначению, поэтому ответчик 15 октября 2018 года заключил с ООО «АИЛА» договор об оказании услуг для освобождения земельного участка от фрагментов фундамента и других строительных материалов, имеется заключение кадастрового инженера об отсутствии объекта недвижимости на спорном земельном учаастке. Ответчик не пользовался земельным участком, соответственно не возможно начисять аренду.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом. На основании ст.48, ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 6 ноября 2015 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа <адрес> РБ и ООО «Устин» заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:996, общей площадью 23 569 кв.м., по адресу: <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан, ж.<адрес>, для завершения строительства гостиничного комплекса – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:040607:1312, сроком действия с 3 июня 2015 года по 3 июня 2018 года.

В соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 3 июня 2015года (п.3.1).

Согласно п.4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10-го текущего месяца.

Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены п.п.4.1-4.9 договора аренды земельного участка. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п.4.4 договора).

Согласно расчету арендной платы истца, с 3 июня 2015 года по 3 июня 2018 года (приложение №2 к договору аренды земельного участка №852-15 от 6 ноября 2015 года) арендная плата рассчитана по формуле:

Апл = КСУ*С*S,

где Апл – годовая плата за фактическое использование земельным участком,

КСУ – кадастровая стоимость 1 кв.м. участка определена как отношении кадастровой стоимости, действовавшей на определенный период к площади земельного участка;

С – ставка арендной платы за землю в городском округе город Уфа, S – площадь земельного участка к оплате.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществлен исходя из ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа и из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:996.

Ставка в размере 2,48% от кадастровой стоимости, определенной согласно п.7.4 решения Совета ГО г.Уфа от 3 декабря 2007 года №30/7 (с 3 июня 2015 года по 30 июня 2015 года).

29 ноября 2016 года заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №852-15 от 6 ноября 2015 года от ООО «Устин» к ФИО1 с 7 декабря 2016 года.

Согласно расчету истца задолженность по договору №852-15 от 6 ноября 2015 года за период с 1 января 2019 года по 31 октября 2022 года составила 5 331 414, 32 рублей; в соответствии с п.7.1 договора аренды пени за просрочку оплаты за период с 11 января 2019 года по 13 октября 2022 года составили 1 784 154, 46 рубля.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

До истечения срока действия договора аренды 10 мая 2018 года ответчик обратился с заявлением о продлении договора аренды.

Письмом от 31 мая 2018 года №Б-6757 истец отказал ответчику в предоставлении земельного участка, указав на следующие обстоятельства: 1) право однократного предоставления земельного участка использовано; 2) площадь земельного участка несоразмерна площади объекта незавершенного строительства; 3) объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, не соответствует критериям недвижимости.

25 октября 2018 года ответчик обратился к истцу с заявлением о выставлении земельного участка на аукцион, однако, письмом от 23 ноября 2018 года исх.№Б-16902 ему было отказано в проведении аукциона по следующим основаниям: 1) наличие представления прокуратуры о запрете предоставления земельных участков без проведения специальных защитных мероприятий; 2) наличие в ЕГРН обременения в виде аренды; 3) наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Исчерпав способы оформления прав на земельный участок, 27 декабря 2018 года ответчик обратился к истцу с заявлением о возврате земельного участка, но данное обращение вновь оставлено без удовлетворения, предоставлен ответ о том, что согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка № 125/о от 21.01.2019, выданного отделом муниципального земельного контроля Управления, устанолвено, что земельный участок огорожен, в связи со снежным покровом заложенный блочный фундамент не виден. Однако, согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности, учитывая изложеннное рассмотрение вопроса о подписании акта приема-передачи (возврата) указанного зщемельного участка воззможно после освообождения его от строений, сооружений, и погашения записи государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

15 октября 2018 года ответчик заключил с ООО «Аида» договор об оказании услуг для освобождения спорного земельного участка от фрагментов фундамента и других строительных материалов.

Согласно акту выполненных работ от 15 октября 2018 года участок был освобожден ответчиком.

Данный факт подтверждается актом обследования, составленным кадастровым инженером в результате осмотра места нахождения спорного объекта недвижимости, из которого следует, что 15.10.2018 года прекращено существование ообъекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:040607:1312.

В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды - земельным участком - в заявленный истцом период образования задолженности для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, ввиду отказа арендодателя в продлении срока действия договора аренды, отказа выставления земельного участка на аукцион, что освобождает его от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Кроме того, в судебном заседании нашло подтверждение, что с 15 октября 2018 года ответчик фактически не использовал земельный участок, более того, уведомил арендодателя о необходимость принять у него земельный участок, но ему было отказано.

На основании изложенного, суд считает, что истцом не подтверждены основания взыскания задолженности по арендной плате с ответчика, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный суд Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Председательствующий судья Проскурякова Ю.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.02.2023 г. Проскурякова Ю.В.