УИД 03RS0007-01-2022-008144-52
Дело № 2-430/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 апреля 2023 года г. Уфа РБ
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шапошниковой И.А.,
при секретаре Ямалеевой Д.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Бихов Рус» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что между ФИО1 и ФИО2, действующим в интересах и от имени ООО «Бихов Рус» (продавец), < дата > заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом договора является жилой дом, общей площадью ..., и земельный участок площадью ..., кадастровый ..., расположенные по адресу: .... Стоимость объекта согласно предварительному договору купли-продажи от < дата > составляет 3 960 000 рублей.
< дата > между сторонами заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО1, в счет обязательств по заключенному предварительному договору купли-продажи, передал ФИО2 денежные средства в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей в качестве задатка предстоящей купли-продажи объекта недвижимости.
Приобретение вышеуказанного объекта недвижимости ФИО1 предполагалось за счет кредитных средств, полученных от ПАО Сбербанк в рамках кредитного договора. Заключая предварительный договор и договор задатка, истец в своем решении полностью опирался на предварительное решение ПАО «Сбербанк», которым ему предварительно была одобрена ипотека на сумму 5 250 000 рублей. Однако < дата > Банк не принял положительного решения и отказал ФИО1 в ипотечном кредитовании, в связи с чем сделка купли-продажи объекта недвижимости не состоялась по независящим от истца причинам и обстоятельствам. Действующий в интересах истца риэлтор неоднократно уведомлял ФИО2 об изменениях в обстоятельствах и об отсутствии возможности заключения основного договора купли продажи недвижимого имущества.
Пункт 14 предварительного договора купли-продажи, подписанного сторонами, предусматривает, что в случае отказа Банка, кроме причины рыночной стоимости земельного участка и жилого дома или органов опеки по сделке купли-продажи объекте недвижимого имущества, задаток принимает форму аванса и возвращается покупателю.
Вместе с тем, ответчиком денежные средства в сумме 200 000 рублей, оплаченные ФИО1 в качестве задатка не возвращены.
< дата > истец направил в адрес ответчика досудебную претензию, которая оставлена без удовлетворения.
Истец с учетом уточнений просит взыскать с ООО «Бихов Рус» неосновательное обогащение в размере 200 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 35 000 рублей, услуг нотариуса – 2 000 рублей, по оплате госпошлины – 5 200 рублей, почтовые расходы – 1 400 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования просил иск удовлетворить в полном объеме, пояснив, что сделку сопровождал риэлтор, выступающий со стороны продавца, который также составлял все документы и координировал все действия истца.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО4 просил в удовлетворении исковых требований отказать, пояснил, что сделка не состоялась по вине истца, который умышленно завысил стоимость приобретаемого имущества, в связи с чем банк отказал в выдаче кредита.
В судебном заседании представитель третьего лица по доверенности ФИО5 просила в удовлетворении иска отказать, подтвердив доводы ответчика о том, что причиной отказа банка в выдаче кредитных средств являлось искусственное завышение стоимости объектов недвижимости.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, поскольку судом предприняты все возможные меры по надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы иска и возражений на него, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Исходя из п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства по заключенному договору.
Судом установлено, что < дата > между ООО «Бихов Рус» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных (заемных) средств.
Согласно п.1 договора стороны не позднее < дата > обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
В случае отказа банка, кроме причины оценочной стоимости земельного участка и жилого дома или органов опеки по сделке купли-продажи объекта недвижимого имущества, задаток принимает форму аванса и возвращается покупателю (п.14 договора).
Стороны согласовали цену договора в размере 3 960 000 рублей, из которых: 200 000 рублей задаток вносится за счет собственных средств покупателя ФИО1, оставшаяся сумма вносится за счет кредитных (заемных) средств ПАО Сбербанк России, о чем заключено соглашение о задатке от < дата >.
< дата > истцом осуществлен денежный перевод на сумму 200 000 рублей ответчику в качестве задатка.
Из ответа ПАО Сбербанк России следует, что поданная ФИО1 заявка ... от < дата > на приобретение недвижимости не одобрена. Причина отказа в АС Банка отсутствует. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин.
В установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был.
Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
До даты окончания срока действия предварительного договора ПАО «Сбербанк» отказал истцу в предоставлении кредита. Следовательно, в данном случае вина истца в незаключении основного договора отсутствует.
Доводы ответчика о том, что истец мог обратиться за предоставлением кредита в другие кредитные организации, подлежат отклонению, поскольку как следует из представленной переписки между истцом и риэлтором, истцом предпринимались попытки обращения в иные кредитные организации.
В судебном заседании свидетель ФИО5 показала, что она является юристом агентства недвижимости, которое сопровождало сделку со стороны продавца. К ним обратился истец, хотел приобрести жилой дом и земельный участок. Истцу предварительно была одобрена ипотека. Первоначального взноса у него не было. Покупатель просил сделать завышение стоимости объектов недвижимости, чтобы кредитными средствами внести первоначальный взнос.
Довод представителя ответчика о том, что ПАО «Сбербанк» отказал в предоставлении кредита в связи с завышением рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, суд отклоняет, поскольку данный довод опровергается ответом ПАО «Сбербанк» от < дата >, из которого следует, что < дата > ФИО1 подана заявка на ипотечный кредит. Данная заявка оставлена без удовлетворения. Причина отказа в АС Банка отсутствует. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Решение о его выдаче принимается индивидуально.
< дата > до истечения срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи, истец обратился к ответчику с претензией с требованием вернуть денежные средства в размере 200 000 рублей в связи с невозможностью заключения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванные положения закона, установив отсутствие оснований для удержания полученных от истца денежных средств, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 200 000 рублей, переданных последним по предварительному договору купли-продажи. Доказательств виновного поведения истца, в результате которого заключение основного договора купли-продажи не состоялось, материалы гражданского дела не содержат.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, в силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 1 400 рублей, расходы по оплате госпошлины – 5 200 рублей.
Требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг нотариуса удовлетворению не подлежат, поскольку представленная в материалы гражданского дела доверенность является общей, а не выдана на ведение конкретного дела.
При определении расходов на оплату услуг представителя суд учитывает положения ст. 100 ГПК РФ, конкретные обстоятельства дела объем оказанной представителем истца юридической помощи, принцип разумности, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО6 Гизаровича к ООО «Бихов Рус» о взыскании денежных средств удовлетворить в части,
взыскать с ООО «Бихов Рус» (ИНН ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...) сумму задатка в размере 200 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 15 000 рублей, по оплате госпошлины - 5 200 рублей, почтовые расходы - 1 400 рублей,
в остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья: подпись
Копия верна
Судья: И.А. Шапошникова