Гражданское дело №
74RS0030-01-2022-001918-22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2022 г. г. Магнитогорск
Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:
председательствующего судьи: Мухиной О.И.,
при секретаре: Мухаметжановой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, общества с ограниченной ответственности «Эксперт» к администрации г. Магнитогорска о признании права собственности, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее -ООО «Эксперт») обратились в суд с иском к администрации г. Магнитогорска, просили:
признать за ФИО2 право на 1/100 долю в праве собственности, за ООО «Эксперт» 99/100 доли в праве собственности на завершенные строительством объекты: здание склада № 1, 2, 3, расположенные по адресу: <адрес>; здание административно-бытового комплекса и здание проходной, расположенное по адресу: <адрес>;
прекратить право ФИО2 на 1/100 долю в праве собственности, ООО «Эксперт» 99/100 доли в праве собственности на объекты незавершенного строительства: площадь застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>; площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что 11 июля 2011 года по итогам аукциона по приватизации муниципального имущества между администрацией г. Магнитогорска и У. были заключены договоры: купли-продажи № по условиям которого продавец продает одним лотом, а покупатель приобретает в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -в целях завершения строительства, площадь <данные изъяты> кв.м., с расположенными на нем: объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 36%; объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 47%; купли-продажи №, по условиям которого продавец продает одним лотом, а покупатель приобретает в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -в целях завершения строительства, площадь застройки 9799 кв. м., с расположенными на нем: объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%; объектом незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%; объектом незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%. Переход права собственности зарегистрирован. 31 марта 2017 года между У. и ООО «Эксперт» заключен договор купли-продажи, собственником имущества являлось ООО «Эксперт». У. исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией. ООО «Эксперт» проведены строительные работы, строительство объектов незавершенного строительства окончено. Для оформления разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, получения разрешительной и проектной документации, ООО «Эксперт» обратилось в администрацию г. Магнитогорска. На запрос администрацией г. Магнитогорска представлена копия проектной документации на объекты, содержание и объем которой не соответствует действующим в настоящий момент нормативно-правовым актам. Установлено, что на момент продажи администрацией г. Магнитогорска объектов незавершенного строительства(склад № 1, 2, 3, проходная) их фактическая площадь застройки уже превышала площадь, указанную в разрешениях на строительство. Указанное обстоятельство не препятствовало государственной регистрации права собственности, ответчиком отчуждая имущество, фактически признавал законность указанных построек. Несоответствие фактических площадей застройки объектов незавершенного строительства и площадей, указанных в разрешениях на строительство, а также отсутствия проектной документации проектной документации в полном объеме, получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не представляется возможным. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию отказано письмами от 21 декабря 202 года № №. Объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности истцов полностью соответствуют положениям п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Истец ФИО2 о рассмотрении дела извещена, не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель истца ФИО3, ООО «Эксперт» о рассмотрении дела извещена, не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска о рассмотрении дела извещен, не явился, возражений по существу спора не представил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области о рассмотрении дела извещен, не явился. В материалы дела представлен письменный отзыв(л.д.1271-29 т.1).
Дело рассмотрено в отсутствии лиц, извещенных надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Судом установлено и следует из материалов дела, что между администрацией г. Магнитогорска и У. заключили по итогам открытого аукциона:
договор купли-продажи № от 11 июля 2011 года, в соответствии с которым У. приобрело в собственность: земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -в целях завершения строительства, площадь <данные изъяты> кв.м., с расположенными на нем: объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 36%; объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 47%;
договор купли-продажи № от 11 июля 2011 года, в соответствии с которым У. приобрело в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -в целях завершения строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., с расположенными на нем: объектом незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%; объектом незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%; объектом незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., степень готовности 63%(л.д.14-17 т.1).
Переход права собственности зарегистрирован 26 октября 2011 года(л.д.15, 17 т.1).
31 марта 2017 года У. по договору купли-продажи указанные объекты незавершенного строительства, земельные участки перешли в собственность ООО «Эксперт»(л.д.23-26 т.1).
08 декабря 2021 года ООО «Эксперт» уведомило администрацию г. Магнитогорска об окончании строительства с целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «здание склада № 2», «здание склада № 3» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.
21 декабря 2021 года ООО «Эксперт» в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию отказано(л.д.71-74 т.1).
Основаниями для отказа явились невыполнение п.4, 6 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, несоответствие площади объектов выданному разрешению на строительство, проектной документации, требовалось согласование с Росавиация.
В силу части 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия (часть 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Исходя из анализа указанных норм, именно на лице, ведущем как новое строительство, так и реконструкцию старого строения, лежит обязанность по соблюдению действующий на момент ведения работ требований к строительству.
В связи с необходимостью установить расположено ли указанное строение в границах отведенного истцам земельного участка, а также с целью определения характера, статуса и степени готовности объекта, на его соответствие градостроительным, строительным, противопожарным санитарно - бытовым нормам и правилам, не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан и сохранности имущества, судом по делу назначена строительно - техническая экспертиза, производство которой поручено Б.
В соответствии с заключением эксперта Б.. от 15 октября 2022 года(л.д.2 т.2):
объекты исследования с кадастровыми номерами № (склад № 1), № (склад №2), №(склад № 3), расположенные на земельном участке с кадастровым номером № представляют собой нежилые здания, так как являются объектами отдельно стоящими, имеют надземную и подземную части, включают в себя фундамент, несущие стены, несущий каркас, кровлю, предназначены для хранения продукции, размещения производства и временного пребывания в нем людей, кроме постоянного проживания. Степень готовности 100%, эксплуатацию по назначению возможна.
объекты исследования с кадастровыми номерами № (административно-бытовой комплекс), № (здание проходной), расположенные за земельном участке с кадастровым номером №, представляют собой нежилые здания, так как являются объектами отдельно стоящими, имеют надземную и подземную части, включают в себя фундамент, несущие стены, несущий каркас, кровлю, предназначены для хранения продукции, преимущественно для административной деятельности, кроме постоянного проживания. Представляют собой объекты с полной конструктивной готовностью, не завершены отдельные работы, не установлены внутренние санитарно- технические работы и электротехнические устройства. Объекты имеют признаки капитального строительства, эксплуатация по назначению возможна.
на момент заключения договора купли-продажи № и № от 11 июля 2011 года общая площадь и строительный объем каждого из вышеперечисленных объектов не соответствовал площади и строительному объему объектов, указанных в разрешениях на строительство данных объектов. Состояние объектов с кадастровыми номерами № (административно-бытовой комплекс), № (здание проходной), кадастровыми номерами № (склад № 1), № (склад №2), №(склад № 3) на период времени с октября 2010 года по сегодняшний день соответствует фактическому, объекты не поменяли своих конструктивных характеристик и не изменили свое местоположение относительно границ земельного участка. То есть, фактические характеристики объектов уже на момент заключения договора купли-продажи № и № от 11 июля 2011 года не соответствовали характеристикам, отраженным в разрешениях на строительство № от 12 октября 2010 года.
Возведенные объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-бытовых норм и правил, не несут угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права третьих лиц.
Производственное здание (склад №1) с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет отступ менее 50 м. Однако, согласно данным снимков GoogleEarthPro, -строительство данных объектов осуществлялось в более поздний период, чем объектов исследования. Таким образом, нарушения п. 8.1 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*(с изменениями № 1, 2, 3, 4) на момент строительства объектов -отсутствуют. Требования санитарно-бытовых норм и правил соблюдены.
Площадь объектов завершенного строительства в заключении эксперта приведена без учета перегородок.
Суд принимает в качестве надлежащего доказательства по делу указанное заключение эксперта, так как оно получено в соответствии с действующим законом, эксперт предупрежден об ответственности за дачу ложного заключения.
Указанное заключение эксперта, сторонами в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не оспорено.
Эксперт К.Ю.Н. является директором Б., имеющей специальность «Судебная строительно- техническая экспертизы», «Промышленное и гражданское строительство», являющейся членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальное объединение Судебных Экспертов», имеет соответствующий стаж. Эксперт обладает специальными познаниями, позволяющими на основании сделанных выводов относительно несоответствия спорных объектов ряду норм и правил сделать вывод о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Материалами дела подтверждено, что ООО «Эксперт» предпринимались меры к получению разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатации.
20 апреля 2022 года ООО «Эксперт» передало в собственность ФИО2 1/100 доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости(л.д.75-81 т.1).
Суд принимает по внимание, что переход права собственности на спорные объекты незавершенного строительства, общей площадью и строительным объемом не соответствующим площади и строительному объему объектов, указанных в разрешениях на строительство данных объектов, зарегистрировано в установленном порядке.
Администрацией г. Магнитогорска не доказано, что спорные объекты не могут быть сохранены, а ранее признанное право подлежит прекращению, требование о сносе самовольной постройки не заявлено.
Из материалов дела усматривается, что на земельных участках с кадастровыми номерами №, установлены зоны с особыми условиями использования территории -приаэродромная территория(№). Установление данных о зоне с особыми условиями использование территории произведено в 2020-2021 года, то есть после возникновения у истцов право собственности на объекты незавершенного строительства.
Приаэродромная территория, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ, относится к зонам с особыми условиями использования территорий(п. 4 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
В силу п. 24 ст. 106 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН.
В соответствии с ч. 3 ст. 106 Земельного кодекса РФ требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО2 (<данные изъяты>) право на 1/100 долю в праве общей долевой собственности, за обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» (<данные изъяты>) 99/100 доли в праве общей долевой собственности на завершенные строительством объекты: здание склада № 1, общей площадью без учета перегородок <данные изъяты> кв.м., здание склада № 2, общей площадью без учета перегородок <данные изъяты> кв.м., здание склада № 3, общей площадью без учета перегородок <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>; здание административно-бытового комплекса, общей площадью без учета перегородок <данные изъяты> кв. м. и здание проходной, общей площадью без учета перегородок <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: Челябинская <адрес>
Прекратить право ФИО2 (паспорт <данные изъяты> на 1/100 долю в праве общей долевой собственности, общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» (<данные изъяты>) 99/100 доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства: площадь застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: Челябинская <адрес>; площадью застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, площадь застройки <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке через Правобережный районный суд г. Магнитогорска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение составлено 01 ноября 2022 года.