Председательствующий: Бессчетнова Е.Л.

Дело № 33а-5005/2023

№ 2а-1557/2023

55RS0026-01-2023-001322-88

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей областного суда Усовой Е.И., Харламовой О.А.,

при секретаре Сивожелезовой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 августа 2023 года административное дело по административному исковому заявлению ПВН к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности рассмотреть заявление

по апелляционной жалобе представителя Администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности ОД Я на решение Омского районного суда Омской области от 22 мая 2023 года, которым требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Усовой Е.И., судебная коллегия

установила:

ПВН обратился к Администрации Омского муниципального района Омской области с административным исковым заявлением, указав в обосновании, что является собственником незавершенного строительством объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, строительная готовность которого на 14.12.2022 составила 18%.

03.02.2023 ПВН обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № <...> по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.

14.03.2023 Администрацией в предоставлении указанного земельного участка по договору аренды без проведения торгов отказано со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку земельный участок предоставлен по договору безвозмездного пользования от 01.12.2017 № <...> САВ сроком до 01.12.2023, замена ссудополучателя – физического лица положением ст. 700 ГК РФ не предусмотрена. ПВН является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Просил признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области от 14.03.2023 в предоставлении земельного участка, возложении на орган местного самоуправления обязанности рассмотреть заявление.

Административный истец ПВН в судебном заседании участие при надлежащем извещении не принимал. Его представитель ГАВ заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ВТА возражала относительного заявленных требований.

Заинтересованное лицо САВ полагал, что административный иск подлежит удовлетворению.

Судом постановлено решение об удовлетворении требований.

Не согласившись с решением, представитель Администрации Омского муниципального района Омской области ОД Я обратился с апелляционной жалобой об отмене решения и вынесении нового об отказе в удовлетворении требований, в которой вновь указал со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ на правомерность отказа в предоставлении земельного участка по договору аренды без проведения торгов, поскольку земельный участок предоставлен по договору безвозмездного пользования от 01.12.2017 № <...> САВ сроком до 01.12.2023. Также обращает внимание, что ст. 700 ГК РФ не предусматривает замену ссудополучателя – физического лица.

Относительно доводов апелляционной жалобы возражений не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, обсудив доводы жалобы, письменных возражений, судебная коллегия не находит основания для отмены обжалуемого судебного постановления.

В силу положений ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Статья 218 КАС РФ предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует, что 01.12.2017 заключен Договор № <...> безвозмездного пользования земельными участками между Администрацией Омского муниципального района Омской области (ссудодатель) и САВ (ссудополучатель), по условиям которого ссудодатель предоставляет, а ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование сроком на 6 лет с 01.12.2017 по 01.12.2023 земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе, земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 1 000 кв.м., расположенный в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено примерно в 85 м по направлению на северо-запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, из состава населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 111-116).

22.12.2022 между САВ (продавец) и ПВН (покупатель) заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – с кадастровым номером № <...>, площадь застройки 115 кв.м., расположенный по адресу: <...> (л.д. 61-62).

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № <...>, собственником которого является административный истец, данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № <...> (л.д. 125-130).

Также, как следует из выписки ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № <...>, на территории которого расположен названный объект незавершенного строительства, имеет ограничения прав и обременения в пользу САВ на основании Договора безвозмездного пользования земельными участками № <...> от 01.12.2017 сроком по 01.12.2023 (л.д. 137-143).

03.02.2023 ТЕН в интересах ПВН обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № <...> для завершения объекта незавершенного строительства (л.д. 145-146).

Ответом от 14.03.2023 № <...> Администрация Омского муниципального района Омской области, руководствуясь п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, сообщила об отказе в предоставлении земельного участка. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен третьему лицу на основании договора безвозмездного пользования земельными участками № <...> от 01.12.2017 сроком по 01.12.2023, а не на праве аренды. Статьей 700 ГК РФ не предусмотрена замена «ссудополучателя» - физического лица (л.д. 121-122).

Полагая, что отказ административного ответчика является незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы административного истца, который является собственником объекта незавершенного строительства, ПВН обратился в суд с настоящим административным иском.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого отказа администрации Омского муниципального района Омской области в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку оспариваемый отказ не соответствует закону, нарушает права административного истца, в собственности которого находится объект незавершенного строительства, располагающийся на территории испрашиваемого земельного участка.

Оценивая основания к отказу в удовлетворении административного иска, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии ч. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Следовательно, уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, расположенными на территориях сельских поселений, входящих в состав Омского муниципального района Омской области, является Администрация Омского муниципального района Омской области.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Административный истец обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с целью получения спорного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости, находящегося у него в собственности, в силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такое заявление мотивировано именно необходимостью завершения строительства объекта незавершенного строительством, при этом, не ссылается на наличие исключительного права на приобретение спорного земельного участка в силу ст. 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю; в решении должны быть указаны все основания отказа (пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, согласно ст. 8 приведенного закона подтверждают существование объекта с конкретными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенного недвижимой вещи, и являются актуальными (действительными) на момент выдачи уполномоченным органом или многофункциональным центром данных сведений (ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Положения действующего законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В свою очередь, Администрация Омского муниципального района Омской области в оспариваемом отказе от 14.03.2023 ссылается на предоставление испрашиваемого земельного участка третьему лицу на основании договора безвозмездного пользования земельными участками № <...> от 01.12.2017 сроком по 01.12.2023, а не на праве аренды. При этом, действующее гражданское законодательство не предусматривает замену «ссудополучателя» - физического лица, в силу ст. 700 ГК РФ.

Суд первой инстанции, признавая оспариваемый отказ административного ответчика незаконным ссылается на наличие на территории испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ПВН, формальный подход уполномоченного органа.

Также принят во внимание тот факт, что 18.01.2023 ТЕН в интересах ПВН обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о внесении изменения в договор № <...> от 01.12.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, указав, что на земельном участке ссудополучателем осуществлено строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № <...>, который продан ПВН, просила также предоставить указанный земельный участок для завершения строительства указанного объекта незавершенного строительства. Будучи осведомленным о наличии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего административному истцу, орган местного самоуправления, сославшись на наличие сведений о правопритязании третьего лица на земельный участок, возникшего на основании договора безвозмездного пользования, проявил бездействие в части выполнения требований, установленных ст.ст. 698-699 ГК РФ, поскольку передача иному лицу права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, являющимся предметом договора безвозмездного пользования, целью заключения которого является размещение индивидуального жилого дома, явствует об отказе ссудополучателя от принятых на себя обязательств по договору и делает невозможным дальнейшее использование ссудополучателем земельного участка по целевому назначению.

Вместе с тем, сторонами не оспаривается наличие на территории спорного земельного участка объекта незавершенного строительства, собственником которого является административный истец, как и наличие обременений на земельный участок в силу договора безвозмездного пользования № <...> от 01.12.2017, который заключен со САВ

Так, согласно ст. 700 ГК РФ в рамках договора безвозмездного пользования замена ссудополучателя – физического лица не предусмотрена.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Резюмируя изложенное, судебная коллеги приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером № <...> предоставлен САВ на основании договора безвозмездного пользования. На территории спорного земельного участка ссудополучателем на основании Уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 12.10.2022 № <...>, утвержденного Распоряжением Администрации магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 12.10.2022 № <...>, начато строительство объекта индивидуального жилищного строительства, что соответствует виду использования спорного земельного участка (л.д. 170-171, 172-173).

В последующем САВ по договору купли-продажи от 22.12.2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...>, продал ПВН Право собственности административного истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.

С целью завершения строительства объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке административный истец обратился в Администрацию с соответствующим заявлением, однако, административным ответчиком отказано со ссылкой, что за предоставлением земельного участка с кадастровым номером № <...> в аренду без проведения торгов обратилось лицо, которое не имеет право. В обоснование отказа приведено, что спорный земельный участок предоставлен на основании договора безвозмездного пользования третьему лицу, а не на основании договора аренды, следовательно, замена ссудополучателя в соответствии со ст. 700 ГК РФ не предусмотрена.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером № <...> относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения дома индивидуальной жилой застройки. На территории данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта – 18 %, проектируемое назначение: объект индивидуального жилищного строительства. Таким образом, установлено, что использование спорного земельного участка соответствует виду разрешенного использования.

Собственником объекта незавершенного строительства является административный истец, при этом, договор купли-продажи от 22.12.2022, на основании которого право собственности зарегистрировано, не расторгнут, сделка недействительной не признана.

Таким образом, ПВН является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, при этом, предоставленном в безвозмездное пользование САВ

Применительно к изложенному, приоритетным является переход совместно с правом собственности на объект незавершенного строительства, находящимся на чужом земельном участке, к другому лицу, приобретшему объект незавершенного строительства, права на использование земельного участка, занятого таким объектом незавершенного строительства, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего их собственника, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 2 ст. 689 ГК РФ в их системном толковании определяющих реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. К таковым в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Несмотря на отсутствие положения в ст. 700 ГК РФ о замене ссудополучателя – физического лица, как стороны договора безвозмездного пользования земельным участком, данная норма не устанавливает такой запрет, по отношению к специальным нормам права, в частности, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, подлежащих применению в рассматриваемом споре.

Также судебная коллегия полагает необходимым указать, что объект незавершенного строительства в последующем предназначен для индивидуального проживания, находится в собственности административного истца. Не предоставление в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ спорного земельного участка в пользование ПВН препятствует последующему завершению строительства, что влечет нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.

Кроме того, верно судом первой инстанции приняты во внимание в совокупности положения Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 39.11, 39.16 ЗК РФ, п. 1 ст. 271 ГК РФ, поскольку имеется юридическая неопределенность судьбы земельного участка при наличии договора безвозмездного пользования объектом недвижимого имущества со стороны третьих лиц, и как следствие возникновение рисков нарушения имущественных прав ПВН, являющегося его собственником.

Оснований не согласиться с выводами суда не имеется, поскольку суд исходил из оценки совокупности представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств административного дела.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ административного ответчика не может быть признан обоснованным. Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.

Несогласие с оценкой судом представленных доказательств не является основанием к отмене постановленного решения.

Иных доводов, подлежащих проверке, жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Омского районного суда Омской области от 22 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации Омского муниципального района Омской области ОД Я без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи