К делу №2-1330/2025 23RS0034-01-2025-001694-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новокубанск 12 декабря 2025 года

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

с участием представителя истца-ответчика по доверенности ФИО1,

ответчика-истца ФИО2,

представителя ответчика-истца ФИО2, адвоката Рябоконь Ю.Н.,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма,

встречному иску ФИО2 к СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» о признании недействительным в силу ничтожности договора коммерческого найма жилого помещения,

установил:

СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» обратился с иском к ФИО2 и просил взыскать с него задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2023 по 15.08.2025 в размере 67 860 рублей; неустойку по договору коммерческого найма помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2023 по 15.08.2025 в размере 83 210,4 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 532 рублей.

Требования обосновал тем, что квартира № . . ., площадью 65 кв.м., кадастровый № . . ., по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности СПК «Колхоз имени В.И. Ленина». 02.01.2020 между СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель предоставил нанимателю для проживания указанную квартиру. Согласно п.4.1. договора найма плата за наем жилого помещения составляет 36 рублей за 1 кв.м., общей полезной площади, в соответствии с Решением собрания уполномоченных членов СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» от 15.03.2019. Согласно п.4.4. договора найма при просрочке платежей по настоящему договору наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 4% от суммы задолженности за каждый день просрочки. С 10.03.2023 по 15.08.2025 (29 месяцев (889 дней)) ФИО2 не вносится плата за жилое помещение. Сумма задолженности за период с марта 2023 года по 15.08.2025 (29 месяцев (889 дней)) составляет 67 860 рублей. 65 кв.м. х 36 рублей = 2 340 рублей (плата в месяц). 2 340 рублей х 29 месяцев = 67 860 рублей. Неустойка за просрочку платежей по договору составляет 83 210,4 рублей: 2 340 рублей (плата в месяц) х 889 (количество дней) х 4 (процентная ставка) / 100. Ответчику была направлена претензия исх. № . . . от 15.08.2025 с требованием погасить задолженность, но каких-либо действий для погашения задолженности, ответчик не предпринял. В своем отзыве на претензию ответчик указывает на то, что СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» незаконно с 2013 года взимал плату с него, кооператив не является собственником квартиры, а также что кооператив должен вернуть ему деньги. Ссылки ответчика, что у него имеется право собственности на квартиру, несостоятельны, так как квартира в собственность ответчика не передавалась, никогда в его собственности не была, ответчиком не представлено ни одного документа, подтверждающего его право собственности на квартиру, каких-либо решений судов о признании права собственности на квартиру за ответчиком или иными лицами не имеется. Напротив, квартира всегда находилась в собственности истца и из его собственности не выбывала, право собственности на квартиру зарегистрировано за кооперативом в установленном законе порядке. Длящиеся договорные отношения между истцом и ответчиком подразумевают, что договорные обязательства сторон не исполняются одномоментно, а продолжаются в течение определенного периода времени. Это означает, что права и обязанности сторон возникают и реализуются на протяжении всего срока действия договора. Ответчик длительное время проживает в квартире, до 10.03.2023 им исполнялась обязанность по внесению платы по договору найма, каких-либо требований о расторжении или признании договора недействительным не заявлялись. Все доводы ответчика о том, что договор найма считается недействительным, также несостоятельны. Договор коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020 имеет юридическую силу, незаключенным или недействительным не признан. С 31.01.2020 по 14.09.2020 ответчиком наличными вносилась плата по договору коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020, до 10.03.2023 плата вносилась перечислением на расчетный счет истца, с 10.03.2023 ответчиком не вносилась плата по договору найма. Договор коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020 заключен на 11 месяцев и не подлежал государственной регистрации в ЕГРН. На длящиеся договорные отношения между истцом и ответчиком указывает следующее: ответчик проживает в квартире как минимум с 29.04.1980; ответчиком до 10.03.2020 исправно вносилась плата по договору найма, в том числе и по ранее заключенным; после обращения ответчика в суд в 2012 году решением Новокубанского районного суда Краснодарского края от 30.01.2013 ФИО2, ФИО4 признаны лицами, приобретшими право пользования жилым помещением - квартирой № . . ., находящейся в жилом доме № . . ., расположенном по в <адрес>. Суд обязал СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» Новокубанского района заключить с ФИО2 договор найма жилого помещения на состав семьи три человека ФИО2, ФИО4 После вступления решения суда в законную силу с ФИО2 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения от 25.03.2013 и в последующем договоры найма периодически перезаключались. Ранее на указанную квартиру были заключены следующие договоры найма: № . . . от 01.03.2018; № . . . от 03.04.2017; от 25.03.2013; № . . . от 16.10.2009; от 22.06.2000 с А.Н.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» и просил признать недействительным в силу ничтожности договор от 02.01.2020 коммерческого найма жилого помещения: квартиры № . . . в доме № . . . по <адрес>, составленный между ФИО2 и СПК «Колхоз им В.И. Ленина».

Требования обосновал тем, что договор коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020, на котором основаны первоначальные исковые требования СПК «Колхоз им В.И. Ленина» - является недействительным в силу ничтожности, т.к. противоречит закону. Квартира № . . . в доме № . . . по <адрес> с < . . . > находится в его непрерывном владении и пользовании. В этой квартире также проживают члены его семьи ФИО4 (третьи лица), права которых затрагивает этот незаконный договор. СПК «Колхоз им. В.И. Ленина» никогда не владел этой квартирой в его отсутствие и не передавал эту квартиру ни ему, ни членам его семьи, в том числе и не передавал и ему эту квартиру 02.01.2020. На дату, указанную на первом листе договора коммерческого найма жилого помещения - 02.01.2020 истец не являлся собственником жилого помещения и не имел права заключать такой договор. Право собственности у истца на спорную квартиру (№ . . . <адрес>) возникло только после государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. До этого времени квартира даже не стояла на кадастровом учете, как объект недвижимого имущества. Документы, на которые истец ссылается в тексте договора - Постановление главы Новосельского сельского поседения Новокубанского района № . . . от ДД.ММ.ГГГГ и регистрационное удостоверение, выданное БТИ Новокубанского района от ДД.ММ.ГГГГ № . . . - не являются правоустанавливающими документами. Именно поэтому истец в 2022 году обращался в Арбитражный суд Краснодарского края (дело №А32-41355/2022) для признания за ним права собственности на квартиру <адрес>. Спор о праве по делу № . . . в отношении этой квартиры был окончен ДД.ММ.ГГГГ постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А32-41355/2022 которым Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2022 по делу №А32-41355/2022 было отменено, принят отказ сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН № . . . ИНН № . . .) от исковых требований в полном объеме о признании права на квартиру <адрес> и прекращено производство по делу. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не просто прекратил производство по делу в связи с отказом истца от иска, а сначала отменил Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2022 по делу №А32-41355/2022, так как счел обоснованными доводы апеллянта, которые изложил в своем постановлении от 05.07.2023, как основание отмены решения суда, а именно то, что: в договоре подряда, заключенном в 1976 году между Гулькевичским экспериментальным строительным управлением и колхозом им. В.И. Ленина, на который сослался суд в качестве доказательства права собственности, отсутствует информация о строительстве жилого дома по адресу: <адрес> Новокубанского района Краснодарского края, к договору не предоставлен акт выполненных работ и акт сдачи в эксплуатацию жилого дома, дубликат регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ № . . . не является подтверждением права собственности на спорный многоквартирный дом. Ни Постановление от ДД.ММ.ГГГГ, ни Регистрационное удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливают и не подтверждают право СПК «Колхоз им. В.И. Ленина» на квартиру <адрес>. В определении Верховного Суда РФ от 13.10.2022 №301-ЭС22-2640, указано, что при отсутствии документов, подтверждающих нахождение спорных жилых домов в собственности колхоза на момент его реорганизации в 1992 году и передачу этих объектов в собственность Кооператива, инвентарные карточки, выписки, передаточный акт, не могут служить надлежащими доказательствами возникновения права собственности Общества на жилые дома. Правопреемство - это переход прав и обязанностей от одного субъекта правоотношений к другому. При этом правопреемник становится на место своего предшественника во всех правоотношениях, к которым применяется правопреемство. Таким образом, правопредшественник не может передать прав больше, чем имел сам. Поскольку истец утверждает, что дом, в котором находится спорная квартира, был построен его правопредшественником Колхозом им. В.И. Ленина Новокубанского района, то согласно вышеприведенному определению Верховного Суда РФ, должен иметься документ подтверждающий право собственности Колхоза им. В.И. Ленина Новокубанского района на построенный дом, в котором находится спорная квартира. Нет документа, подтверждающего право собственности Колхоза им. В.И. Ленина на построенный дом, в котором находится спорная квартира. Нет Акта ввода в эксплуатацию дома, в котором расположена спорная квартира. Также Постановление от ДД.ММ.ГГГГ и Регистрационное удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ составлены с нарушением действовавшего при их вынесении законодательства и за пределами полномочий органа их вынесшего. Постановление от ДД.ММ.ГГГГ - является недействительным и незаконным документом, т.к. вынесено Главой администрации Новосельской сельского поседения за пределами полномочий администраций сельских поселений, установленных Инструкцией «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной приказом центрального Статистического управления СССР от 15.07.1985 №380, которая указана в Постановлении как основание его вынесения. Регистрационное удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ - является недействительным и незаконным документом: нет расшифровки подписи лица, которое подписало это регистрационное удостоверение, т.е. документ оформлен ненадлежащим образом, в нарушение требований законодательства; не читаема печать органа, удостоверившего неизвестно чью подпись; вынесено с нарушением пунктов 4.2, 3.4, 3.10, 1.10 и иных пунктов Инструкции «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной приказом центрального Статистического управления СССР от 15.07.1985 №380, действовавшей на момент его вынесения; вынесено вопреки сведениям, указанным в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ: в части вида собственности, в части объекта регистрации (в Постановлении не указано, что подтверждено право на «жилой дом», в Постановлении не указаны площадь объекта). Постановление от ДД.ММ.ГГГГ вынесено неполномочным органом с нарушением законодательства РФ, действовавшего на момент его вынесения и с нарушением Инструкции «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной приказом центрального Статистического управления СССР от 15.07.1985 №380. Инструкцией «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной приказом центрального Статистического управления СССР от 15.07.1985 №380 (пункты 3.4, 3.10) определено, что Решение об оформлении права собственности на жилой дом (помещение) принимает исполком районного Совета народных депутатов. Исполком поселкового, сельского Совета народных депутатов принимает по данному вопросу лишь решения, содержащие оценку собранных доказательств и его отношение к проблеме. Федеральным законом от 27.12.2019 №521-ФЗ установлено, что правопреемником исполкома районного Совета народных депутатов является органы местного самоуправления вновь образованных муниципальных образований, образованных на территории, на которой ранее действовали местные Советы народных депутатов. То есть Решение об оформлении права собственности на жилой дом должно было приниматься районной Администрацией соответствующего муниципального образования, в данном случае Администрацией МО Новокубанский район, а не сельской администрацией. Решения районной администрации о признании за СПК «Колхоз им. В.И. Ленина» - не существует. Постановление от ДД.ММ.ГГГГ вынесенное Главой администрации Новосельского сельского поседения вынесено за пределами полномочий администраций сельских поселений, установленных Инструкцией «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной приказом центрального Статистического управления СССР от ДД.ММ.ГГГГ № . . .. Ни Постановление от ДД.ММ.ГГГГ, ни Регистрационное удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливают и не подтверждают право заявителя (СПК «Колхоз им. В.И. Ленина») на квартиру № . . ., расположенную по адресу: <адрес> кадастровый № . . .. Постановление от ДД.ММ.ГГГГ не содержит описание недвижимого имущества (его характеристики: жилой или не жилой дом, площадь, этажность, количество квартир). На момент вынесения этого Постановления не было понятия «просто дом», Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) в статьях 4 и 5 дал понятию жилищного фонда и его видам, согласно которым в жилищный фонд образовывали «жилые дома», а не просто «дома». Таким образом, описание объекта в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует видам жилищного фонда, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания. Т.е. в этих документах отсутствуют сведения, позволяющие считать указанный в них объект недвижимости ранее учтенным. Постановление от ДД.ММ.ГГГГ не содержит конкретный вид регистрируемого права, т.к. виды права, указанные в Постановлении в от ДД.ММ.ГГГГ и в регистрационном удостоверении от ДД.ММ.ГГГГ - различны и противоречат друг другу (в Постановлении указано, что доля «целая», в удостоверении - что собственность коллективно-долевая, но размер доли не указан). Постановление от ДД.ММ.ГГГГ и регистрационное удостоверение ДД.ММ.ГГГГ вынесены в отношении юридического лица с сокращенным наименованием и без указания его места нахождения, что не позволяет идентифицировать юридическое лицо, в отношении которого вынесено постановление и за кем признано право.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1 поддержал требования первоначального иска, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Указал, что в 1975 году колхоз имени В.И. Ленина своими силами и за свой счет произвел строительство 18-квартирного многоэтажного дома № . . . расположенного по <адрес> Принадлежность государству основных средств производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средств транспорта и связи, банков, имущества организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основного городского жилищного фонда, а также другого имущества, необходимого для осуществления задач государства, устанавливалась ст.95 ГК РСФСР. Колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям в силу статей 99, 100 названного Кодекса принадлежало право владения, пользования и распоряжения находящимся у них на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам. Пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», предусматривалось, что колхозы и совхозы могут передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты. В силу п.6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 №708, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти. Обязательным условием передачи объектов образования и культуры является использование их по целевому назначению. При этом они переходят в муниципальную собственность. Передача этих объектов осуществляется в порядке, устанавливаемом Министерством сельского хозяйства РФ и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом. В силу указанных норм колхозам и совхозам предоставлялось право, а не устанавливалась обязанность по передаче в муниципальную собственность принадлежащих им объектов социальной сферы. Согласно Инструкции «О порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам», утвержденной Министерством сельского хозяйства РФ и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом от 10.02.1992, объекты социальной сферы могли быть переданы муниципальным органам или оставлены на балансе предприятия, созданного на основе приватизации колхоза и совхоза, в зависимости от решения трудового коллектива. Установленная п.2 постановления от 27.12.1991 №3020-1 передача в муниципальную собственность объектов жилого фонда касается объектов, находившихся в ведении и управлении органов государственной власти, а также 6 А32-34198/2022 зданий и строений, ранее переданных ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам. Такие доказательства (передача в муниципальную собственность объектов жилого фонда) в деле отсутствуют. Напротив, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № . . . администрация сельского совета подтвердила право собственности колхоза именно В.И. Ленина на дом по адресу: <адрес>. Постановление администрации Новосельского сельского округа Новокубанского района Краснодарского края № . . . от ДД.ММ.ГГГГ «О правовой регистрации строений» было вынесено на основании «Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утвержденной Приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 №380, по своей правовой природе являлось решением сельского местного органа самоуправления о подтверждении возникновения права на объекты недвижимости за истцом, и отсутствие правопритязаний со стороны администрации Новосельского сельского округа Новокубанского района, что не противоречит положениям абз.2 п.3.4, а также п.2.3 Инструкции «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации». Доказательств оспаривания Постановления администрации Новосельского сельского округа Новокубанского района Краснодарского края № . . . от ДД.ММ.ГГГГ и его отмены в установленном законом порядке, а также признания незаконными действий главы администрации Новосельского сельского совета, выразившихся в принятии данного постановления, суду не предоставлено. Факт принадлежности квартиры кооперативу также подтверждается инвентарной карточкой о нахождении данного дома и, соответственно, спорной квартиры на балансе кооператива № . . . от ДД.ММ.ГГГГ; техническими паспортом от ДД.ММ.ГГГГ; регистрационными удостоверениями, выданными Новокубанским БТИ Краснодарского края № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Главы Администрации Новосельского сельского округа Новокубанского района № . . . от ДД.ММ.ГГГГ. Как указано в примечании справки, содержащей сведения о помещении от ДД.ММ.ГГГГ БТИ по Новокубанскому району, других собственников квартиры кроме СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» в инвентарном деле не указано. СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» является правопреемником колхоза имени В.И. Ленина и принял все имущественные и неимущественные права и обязанности колхоза имени В.И. Ленина, о чем также указанно в п.1.6 ст.1 Устава СПК «Колхоз имени В.И. Ленина». В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № . . . «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» Постановлением главы администрации Новокубанского района № . . . от ДД.ММ.ГГГГ «О перерегистрации колхоза им. В.И. Ленина» была произведена перерегистрация колхоза имени В.И. Ленина в форму сельскохозяйственного кооператива, расположенного по адресу: <адрес>, и предписано в месячный срок зарегистрироваться в Государственной налоговой инспекции по Новокубанскому району, в отделении Пенсионного фонда Российской Федерации, в центре занятости населения Новокубанского района, получить справку в подтверждении кодификации в отделе статистики г. Армавир. Также в постановлении № . . . от ДД.ММ.ГГГГ указано, что колхоз имени В.И. Ленина сохраняет свое прежнее наименование, расчетный и другие счета в банках Российской Федерации и является правопреемником колхоз им. В.И. Ленина. Жилой фонд в государственную или муниципальную собственность не передавался. Жилой фонд колхоза отнесен к числу служебных. Право собственности колхоза считается ранее возникшим вне зависимости от факта его регистрации в ЕГРН. Жилищный фонд колхоза относится к частному жилищному фонду, приватизация которого невозможна. ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал в колхозе и являлся членом колхоза, квартира была предоставлена ему на время работы в колхозе, в собственность никогда не передавалась. В 1993 году ФИО2 уволился и выбыл из членов колхоза. 22.08.2022 колхоз обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании права собственности на квартиру, решением от 02.11.2022 иск был удовлетворен. ФИО3 была подана апелляционная жалоба. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Краснодарского края принят отказ колхоза от иска и производство по делу прекращено. Отказ от иска был заявлен в связи с тем, что право собственности на квартиру было зарегистрировано в административном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Регистрационные удостоверения, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подтверждают ранее возникшие права. В отношении требований ФИО2 заявил о пропуске им срока исковой давности.

Ответчик-истец ФИО2, его представитель адвоката Рябоконь Ю.Н. просили удовлетворить встречный иск, отказать в удовлетворении первоначального иска.

Третье лицо ФИО3 поддержала иск А.В., в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п.1 ст.674 ГК РФ).

В соответствии со ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п.1 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 ст.682 ГК РФ).

В соответствии со ст.153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В судебном заседании установлено, что 02.01.2020 между СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» (Наймодатель) и ФИО2 (Наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное владение и пользование для проживания жилое помещение: трехкомнатную квартиру общей площадью 65 кв.м., жилой площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Согласно п.1.6 Договор является краткосрочным. Срок действия устанавливается с 02.01.2020 по 02.12.2020 и составляет 11 месяцев.

В силу п.1.7 договора по истечении срока найма настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за один месяц до истечения срока найма ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

В соответствии с п.3.1.2 Договора наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, в согласованном с наймодателем порядке, размере, а также платежи, согласно п.4.3 Договора и предоставлять по требованию наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

Согласно п.4.1 Договора плата за наем жилого помещения составляет 36 рублей за 1 кв.м., общей полезной площади в соответствии с Решением собрания уполномоченных членов СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» от 15.03.2019.

Пунктом 4.2 Договора установлено, что плата за наем вносится ежемесячно в полном размере не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым месяцем, наличными денежными средствами в кассу или переводом денежных средств на расчетный счет наймодателя.

При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 4% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.4 Договора).

В спорной квартире совместно с нанимателем ФИО2 проживают ФИО5

Наниматели не вносят своевременную плату за пользование жилым помещением с 10.03.2023.

Ответчик ФИО2 данное обстоятельство не отрицал, доказательств оплаты найма жилого помещения истцу за указанный период не представил, заявил требование о признании договора найма ничтожным, поскольку колхоз не являлся собственником жилого помещения на момент заключения договора, а регистрация права в 2023 году произведена на основании недействительных документов.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» на жилое помещение: квартира <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная квартира предоставлена ФИО2 для проживания решением Правления колхоза им. В.И. Ленина Новокубанского района (протокол № . . . от ДД.ММ.ГГГГ).

Сам ФИО2 также указывает, что спорная квартира находится в его пользовании и владении с 1980 года.

Как следует из материалов дела, ранее между СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» и ФИО2 в отношении спорной квартиры заключались договоры найма служебного помещения 22.06.2000 на срок 3 года; 16.10.2009 договор № . . . коммерческого найма жилого помещения на срок 1 год с 16.10.2009 по 16.10.2010, 25.03.2013 договор коммерческого найма жилого помещения на срок с 25.03.2013 по 25.09.2013; 03.04.2017 договор № . . . коммерческого найма жилого помещения на срок с 03.04.2017 по 01.03.2018; 01.03.2018 договор № . . . коммерческого найма жилого найма на срок с 01.03.2018 по 01.02.2019.

Решением Новокубанского районного суда от 30.01.2013 по делу №2-41/2013 удовлетворен иск ФИО2, ФИО3 к СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» Новокубанского района о признании лицами, приобретшими право пользования жилым помещением, заключении договора найма жилого помещения.

Указанным решением ФИО2, ФИО4 признаны лицами, приобретшими право пользования жилым помещением - квартирой № . . ., находящейся <адрес>

На СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» Новокубанского района возложена обязанность заключить с ФИО2 договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на состав семьи три человека: ФИО2, ФИО4

Решение вступило в законную силу 01.03.2013.

Указанным решением установлено, что СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» Новокубанского района был создан в 1995 году и является правопреемником колхоза имени В.И. Ленина. Колхоз имени В.И. Ленина являлся собственником жилого помещения - квартиры № . . ., находящейся <адрес> на основании постановления главы администрации Новосельского сельского Совета Новокубанского района № . . . от ДД.ММ.ГГГГ и регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ, данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются копией Устава СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» Новокубанского района и копией регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Бюро технической инвентаризации Новокубанского района.

В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, право собственности СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» установлено решением Новокубанского районного суда от 30.01.2013, в процессе, в котором принимали участие стороны настоящего дела, потому в настоящем процессе не подлежит оспариванию и доказыванию вновь.

Кроме того, в соответствии с п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

ФИО2, подавая исковое заявление в 2013 году, указывал, что именно СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» является полномочным лицом на заключение договора найма спорной квартиры.

После заключения договора найма 02.01.2020 производил оплату в соответствии с условиями договора в течение длительного времени.

Таим образом, ФИО2, исполнявший договор найма, обращавшийся в суд с требованием именно к СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» с требованием о заключении договора найма, в силу п.5 ст.167 ГК РФ не вправе требовать признания договора найма недействительным по мотиву заключения его со стороны наймодателя неполномочным лицом.

Также, в соответствии с п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Такого требования ФИО2 не заявил.

Довод ФИО2 о том, что Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2022 по делу №А32-41355/2022, так как счел обоснованными доводы апеллянта, которые изложил в своем постановлении от 05.07.2023, как основание отмены решения суда, а именно то, что: в договоре подряда, заключенном в 1976 году между Гулькевичским экспериментальным строительным управлением и колхозом им. В.И. Ленина, на который сослался суд в качестве доказательства права собственности, отсутствует информация о строительстве жилого дома по адресу <адрес>, к договору не предоставлен акт выполненных работ и акт сдачи в эксплуатацию жилого дома, дубликат регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ № . . . не является подтверждением права собственности на спорный многоквартирный дом. Ни Постановление от ДД.ММ.ГГГГ, ни Регистрационное удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ не устанавливают и не подтверждают право СПК «Колхоз им. В.И. Ленина» на квартиру <адрес>, суд признает несостоятельными в силу того, что данные доводы изложены в описательной части судебного постановления как позиции апеллянта, не является выводами суда, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска, зарегистрировавшего свое право собственности в порядке внесудебной процедуры как ранее возникшее.

Представителем истца-ответчика ФИО1 заявлено о пропуске ФИО2 срока исковой давности для оспаривания договора найма от 02.01.2020.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ст.197 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О том, что колхоз не являлся собственником жилого помещения на момент заключения договора (02.01.2020), по мнению ФИО2, последнему стало известно, по крайней мере, при рассмотрении Арбитражным судом Краснодарского края дела по иску СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» к администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района о признании права собственности, где он участвовал в качестве третьего лица.

Решение о признании права СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» права собственности на спорную квартиру постановлено арбитражным судом 02.11.2022. С иском о признании договора найма недействительным ФИО2 обратился 24.10.2025, то есть с пропуском установленного законом годичного срока исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Поскольку судом не установлено оснований для признания договора найма от 02.01.2020 недействительной сделкой, требования СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» о взыскании платы за пользование жилым помещением подлежат удовлетворению.

Представленный истцом расчет платы за пользование и неустойки судом проверен, признан арифметически и методологически верным, соответствующим условиям договора.

Ответчиком не представлено возражений относительно сроков и размера платы за пользование жилым помещением.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в пользу СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» задолженности по договору коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2023 по 15.08.2025 в размере 67 860 рублей; неустойки по договору коммерческого найма помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2025 по 15.08.2025 в размере 83 210,40 рублей.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

Поскольку решение состоялось в пользу СПК «Колхоз имени В.И. Ленина», в его пользу с ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 532 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, < . . . >, в пользу СПК «Колхоз имени В.И. Ленина», ИНН < . . . >, ОГРН < . . . > задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2023 по 15.08.2025 в размере 67 860 рублей; неустойку по договору коммерческого найма помещения от 02.01.2020 за период с 10.03.2025 по 15.08.2025 в размере 83 210,40 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 532 рублей, всего 156 602,40 рубля (сто пятьдесят шесть тысяч шестьсот два рубля сорок копеек)?.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к СПК «Колхоз имени В.И. Ленина» о признании недействительным в силу ничтожности договора коммерческого найма жилого помещения, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2025.

Судья

Новокубанского районного суда А.В. Соколенко