Решение по делу № 2А-131/2022 от 21.12.2022 - об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Дело №2а-131/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2022 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре – Климовой Е.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «ВИКАРД» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Симферополя Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

27 апреля 2022 года Общество с ограниченной ответственностью «ВИКАРД» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 41464 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной: 152811670,24 руб. по состоянию на 09 декабря 2019 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 21 мая 2018 года между ООО «ВИКАРД» и Администрацией города Симферополя Республики Крым заключён договор №118-2018 аренды земельного участка, согласно которому административному истцу передан в аренду вышеуказанный земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: строительная промышленность (код 6.6). В соответствии с пунктом 2.2. данного договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Симферополь, изменением нормативной цены земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении границ участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. С 06 августа 2021 года изменён расчёт годового размера арендной платы за земельные участки по договорам аренды за период с 21 марта 2014 года по 31 декабря 2019 года: кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчёта размера арендной платы за него. В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 февраля 2022 года, кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым № составляет 362 517 678, 80 рублей. На момент заключения договора аренды земельного участка ежемесячный размер арендной платы составлял 167 741, 53 рубля в месяц, а в год – 2 012 898, 37 рублей. С учётом утвержденной кадастровой стоимости с 06 августа 2021 года ежемесячная арендная плата за арендуемый земельный участок составила 815 664,78 рублей в месяц. ООО «Викард» полагает, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка необоснованно завышена, не соответствует его рыночной стоимости. Согласно отчёту об оценке №964-22-КЭ от 04 февраля 2022 года оценщика ООО «Крымская экспертиза», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09 декабря 2019 года составляет 152 811 670, 24 рублей. По результатам проведения рыночной оценки 09 февраля 2022 года ООО «ВИКАРД» было подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (земельных участков), об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 01 апреля 2022 года заявление ООО «ВИКАРД» отклонено. Обращаясь в суд, административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки указанного объекта недвижимости нарушают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к оплате завышенной арендной платы.

В связи с проведением по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, административный истец, уточнив 12 декабря 2022 года требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу в сумме 89511 000 руб.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 29 апреля 2022 года к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Симферополя Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 требования административного иска с учётом последующего уточнения поддержала, просила удовлетворить.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым предоставлено заявление об отсутствии замечаний на заключение повторной судебной оценочной экспертизы.

Выслушав явившегося представителя административного истца, допросив эксперта ФИО2, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).

Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости; вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

В соответствии с абзацами 1-2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 данного Кодекса, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела следует, что 21 мая 2018 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «ВИКАРД» (арендатором) заключён договор аренды земельного участка №118-2018 (т. 1 л.д. 7-11), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 41 464 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание площадью 94,50 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.04.2015 арендатору; нежилое здание площадью 189,6 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра надвижимости от 04.04.2018 арендатору; цех площадью 2099 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание – формировочного цеха площадью 5494,5 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание площадью 10,5 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание площадью 1,7 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание – пульта управления площадью 10,5 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание – компрессорной площадью 22,6 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание площадью 40,8 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору; нежилое здание площадью 48,0 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2018 арендатору.

Земельный участок предоставляется с целью обслуживания производственных зданий.

В соответствии с пунктами 1.3, 1.5 Договора, участок предоставляется с видом разрешенного использования – строительная промышленность (код – 6.6). Фактическое состояние земельного участка соответствует условиям Договора и целевому назначению участка.

Согласно пункту 2.1 Договора, расчёт арендной платы приведён в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Арендная плата устанавливается в размере 2012898,37 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчётным периодом в размере 167741,53 рублей. Первый платёж вносится не позднее 7 календарных дней с момента подписания договора сторонами (пункт 2.3 Договора).

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

В связи с чем, является очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 014 февраля 2022 года №КУВИ-001/2022-16028, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 09 декабря 2019 года и составляет 362517678 руб. 80 коп. (т. 1 л.д. 17).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Поступившее 09 февраля 2022 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости 01 апреля 2022 года отклонено (т.1 л.д.26).

Принимая во внимание возражения представителей административных ответчиков относительно размера заявленной рыночной стоимости земельного участка, по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ФИО2 ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» г. Томск, Обособленное подразделение в г. Симферополе, повторной судебной оценочной экспертизы №24/11/2022 от 24 ноября 2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 14 сентября 2022 года, экспертом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 41464кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – Строительная промышленность, Склады, деловое управление, Магазины, по состоянию на 09 декабря 2019 года составляет 89511000 руб.

Экспертом указано, что изначально в расчетах кадастровой стоимости исследуемый земельный участок был отнесён к группе «предпринимательство», а не к группе «производственно-складской застройки», что и привело к существенному несоответствию кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости. Это стало возможным ввиду внесения в виды разрешенного использования ВРИ «магазины» и «деловое управление». Ранее, до даты оценки, в том числе в Договоре аренды земельного участка (т.1 л.д. 7), ВРИ был указан как «строительная промышленность», код 6.6 (т.4 л.д. 109-171).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования выбора объектов-аналогов, применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки, выводы предельно ясны и мотивированны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Более того, каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось, замечаний со стороны участвующих в деле лиц на данное заключение экспертизы не поступало.

При этом, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 20 декабря 2022 года №92584/07/01, ознакомившись с результатами повторной судебной оценочной экспертизы, сообщил об отсутствии каких-либо замечаний.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено, кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 09 декабря 2019 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении по административному делу судебных расходов, рассматривая в связи с этим поступившее заявление экспертного учреждения (т.4 л.д. 108), суд приходит к выводу о взыскании их с административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Так, как установлено при рассмотрении административного дела, кадастровая стоимость заявленного административным истцом земельного участка более чем в два раза превышала его рыночную стоимость.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Осуществление полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кадастровому учету, государственной кадастровой оценке и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Крым в соответствии с Соглашением между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым от 13 ноября 2016 года, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2016 года №2432-р (в редакции распоряжения от 19 декабря 2018 года №2832-р), передано Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определялась именно Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по состоянию на 09 декабря 2019 года.

В связи с чем, судебные расходы по административному делу за проведение судебной оценочной экспертизы №24/11/2022 от 24 ноября 2022 года в размере 150000 рублей надлежит отнести на указанного административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «ВИКАРД» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым №, общей площадью 41 464 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 89 511 000 (восемьдесят девять миллионов пятьсот одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, – 09 декабря 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» (<адрес>; ОГРН №, ИНН № судебные расходы по административному делу за проведение повторной судебной оценочной экспертизы №24/11/2022 от 24 ноября 2022 года в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 23 декабря 2022 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>