Дело № 3а-67/2023
УИД 33OS0000-01-2023-000007-69
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 27 января 2023 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 и ФИО1 обратились во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, с учетом уточнения (л.д. 3-6, 147-149).
В обоснование требований сослались на то, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 4631 +/- 24 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – объекты торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания населения, офисы и административные учреждения; учреждения культуры, здравоохранения, образования, спорта и искусства локального значения не менее 2 этажей, с кадастровой стоимостью 15 408 240, 97 руб., установленной по состоянию на 1 января 2021г.
Согласно отчёту частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 21 декабря 2022 г. рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 8 438 000 руб.
Административные истцы полагали, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает их права, как арендаторов земельного участка.
Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.163).
Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Полагал, что представленный отчет об оценке является надлежащим доказательством по данному делу.
В соответствии с Указом Губернатора Владимирской области от 17 октября 2022 г. №165 административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области с 1 января 2023г. переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2 поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 129-130). Не оспаривала право административных истцов на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости. Указала на то, что Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не является надлежащим административным ответчиком по данному делу, поскольку не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО3 не оспаривала право административных истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 21 декабря 2022 г. не представлено (л.д. 151).
Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области (до реорганизации - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации муниципального образования г.Гусь-Хрустальный Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д. 117,119-120).
В отзыве на административное исковое заявление филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 408 240, 97 руб. Объект недвижимости с кадастровым номером **** является ранее учтенным, обременен арендой в пользу ФИО4 и ФИО1 (л.д. 156-158).
Администрация муниципального образования г. Гусь-Хрустальный Владимирской области просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда. Каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке не представлено (л.д. 164).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области указано на то, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости (л.д. 122).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО4 и ФИО1 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 4631 +/- 24 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – объекты торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания населения, офисы и административные учреждения; учреждения культуры, здравоохранения, образования, спорта и искусства локального значения не менее 2 этажей. Договор аренды заключен на срок до 10 февраля 2069 г. (л.д. 11-20).
Арендная плата за вышеуказанный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, что подтверждается п. 2.1 договора аренды №**** от 8 апреля 2020 г. (л.д. 16).
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, административные истцы, как арендаторы земельного участка, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» от 18 марта 2022 г. №АОКС-33-2021-000223 в размере 15 408 240, 97 руб. (л.д. 10, 166-168).
Полагая, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, ведёт к уплате арендной платы в завышенном размере, административные истцы 29 декабря 2022 г. обратились с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д. 105).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административные истцы представили в суд отчёт об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 21 декабря 2022 г., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 8 438 000 руб. (л.д. 21-104).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик С.О.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Названый оценщик имеет диплом о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №**** от 17 сентября 2021 г., является членом саморегулируемой организации оценщиков – **** и включена в реестр членов указанной организации 3 октября 2014 г. за регистрационным номером ****, гражданская ответственность оценщика застрахована ****, полис №****, сроком действия с 22 августа 2022 г. по 21 августа 2023 г. (л.д. 74-78).
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
Каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте №**** от 21 декабря 2022 г., суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Напротив, государственное бюджетное учреждение Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в представленном письменном отзыве не ставило под сомнение правильность этого отчёта, его форму и содержание. Указало, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в расчётной части, а также нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.
Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке №**** от 21 декабря 2022 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** (45%, или в 1,8 раза) не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, содержащихся в отчёте №**** от 21 декабря 2022 г., поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 21 декабря 2022 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости 8 438 000 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления ФИО4 и ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2022 г., то есть дату их обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
В абз. 2 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
С 1 января 2023 г. в отношении спорного земельного участка применяется кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г., в размере 8 810 720 руб. (л.д. 133).
Таким образом, поскольку на момент рассмотрения дела утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым определить период действия оспоренной административными истцами архивной кадастровой стоимости, который оканчивается 31 декабря 2022 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО4 и ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 4631 +/- 24 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – объекты торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания населения, офисы и административные учреждения; учреждения культуры, здравоохранения, образования, спорта и искусства локального значения не менее 2 этажей, по состоянию на 1 января 2021 г., в размере его рыночной стоимости 8 438 000 (восемь миллионов четыреста тридцать восемь тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО4 и ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 29 декабря 2022 г.
Установленная по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость названного земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2022 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 9 февраля 2023 г.