РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Ниловой Е.В.,

при секретаре Марцинкевич Ю.А,

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3848/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о внесении изменений в договор найма жилого помещения, третье лицо ФИО4, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

установил:

Истец ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о внесении изменений в договор найма жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что на основании договора от 29.04.2023 № 3/1 купли-продажи имущества на торгах собственником жилого помещения по адресу: <адрес> является ФИО3. Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20.06.2023.

Жилое помещение приобретено истцом для личных (семейных) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Ранее, между бывшим собственником жилого помещения (АО «Строительная компания ВНСС») и ФИО1 заключён договор найма жилого помещения от 25.12.2008.

В соответствии с договором найма вместе с ответчиком право на постоянное проживание в жилом помещении имеют члены его семьи: сын ФИО4, сын ФИО4, сноха ФИО5, внук ФИО6.

В договоре найма не указан срок его действия. В силу ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма продлевался до 25.12.2013, до 25.12.2018, а затем до 25.12.2023.

Вступившим в законную силу решением Ханты-Мансийского районного суда от 22.05.2024 исковое заявление ФИО3 к ФИО1 и членам её семьи о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, оставлено без удовлетворения.

Таким образом, договор найма считается продлённым до 25.12.2028.

В связи со сменой собственника жилого помещения, а также существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора найма, истцом в адрес ответчика 15.04.2025 направлено дополнительное соглашение к договору найма.

Дополнительным соглашением предусматривается внесение следующих изменений в договор найма: изменение наименования Наймодателя, его реквизитов; изменение сведений о правах Наймодателя на жилое помещение; изменение размера ежемесячной платы за наём (пользование) жилого помещения и уточнение наименования коммунальных и иных услуг, связанных с использованием жилого помещения для проживания, ежемесячные платежи по которым осуществляет Наниматель.

На дополнительное соглашение ответчиком в адрес истца представлен ответ от 05.05.2025 с приложением протокола разногласий.

Из ответа ФИО1 и протокола разногласий следует, что ответчик не согласен с предложенными истцом условиями дополнительного соглашения в части, касающейся изменения размера ежемесячной платы за наём (пользование) жилого помещения. Ответчик предлагает установленный договором найма размер ежемесячной платы в размере 4 898 руб. уменьшить до 1 867 руб. (в месяц) и распространить данное условие на правоотношения сторон, возникшие с 20.06.2023.

По иным условиям дополнительного соглашения к договору найма позиция ответчика в его ответе не отражена.

Пунктом 5.1 Договора найма предусмотрено, что все вносимые какой-либо из Сторон предложения о внесении изменений в условия Договора найма, рассматриваются Сторонами в течение 15 дней и оформляются дополнительными соглашениями. По одностороннему требованию Наймодателя или Нанимателя Договора найма может быть изменён, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 5.2 Договора найма).

В рассматриваемых правоотношениях подлежат учёту следующие обстоятельства: договор найма между Истцом и Ответчиком не заключался. Договор найма был заключён прежним собственником жилого помещения (АО «Строительная компания ВНСС») в связи с тем, что Ответчик состоял с АО «Строительная компания ВНСС» в трудовых отношениях.

Ежемесячная плата за наём жилого помещения в размере 4 898,0 руб. была установлена дополнительным соглашением, заключённым между прежним собственником жилого помещения и Ответчиком 22.12.2011, т.е. почти 14 лет назад.

Средняя стоимость найма (аренды) 2-х комнатной квартиры в капитальном исполнении в г. Ханты-Мансийск по состоянию на апрель 2025 года составляет 36 133 руб. в месяц.

Истцом предложено установить плату за наём (пользование) жилого помещения в размере 25 000 руб. в месяц, что существенно ниже средней стоимости найма в г. Ханты-Мансийск.

Установленная договором найма ежемесячная плата за наём жилого помещения в размере 4 898,0 руб. нарушает имущественные интересы истца: по окончании срока действия договора найма в жилом помещении необходимо провести капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилого помещения предполагает замену полов, дверей, окон, сантехнического оборудования, ремонт стен и потолков.

Таким образом, исполнение договора найма без изменения его условий об оплате за наём нарушает соотношение имущественных интересов сторон и повлечёт для истца такой ущерб, который лишает его того, на что истец был вправе рассчитывать при заключении договора найма.

С учетом изложенного, истец просит суд внести в договор найма жилого помещения от 25.12.2008, заключённый между закрытым АО «Строительная компания ВНСС» и ФИО1, следующие изменения: В преамбуле договора слова «Закрытое акционерное общество «Строительная компания ВНСС», именуемое в дальнейшем Наймодатель, в лице президента Вайсбурта Александра Михайловича действующего на основании Устава» заменить словами «ФИО3, именуемая в дальнейшем Наймодатель». В пункте 1.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2011) слова «Объект принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации за № №» заменить словами «Объект принадлежит Наймодателю на праве собственности, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации от 20.06.2023 № №». Пункт 2.3.20 договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2011) изложить в следующей редакции: «2.3.20. Ежемесячно вносить Наймодателю плату за наём (пользование) Объекта в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 коп. в месяц. Плата за наём (пользование) Объекта уплачивается Нанимателем ежемесячно до 10 (десятого) числа текущего (оплачиваемого) месяца в безналичной форме на расчётный счёт Наймодателя (ВТБ), привязанный к номеру телефона №. Наниматель ежемесячно самостоятельно оплачивает коммунальные услуги (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), отопление, вывоз и утилизацию бытовых отходов, содержание и обслуживание Объекта, в том числе мест общего пользования), связанные с использованием Объекта для проживания, в сроки и порядке, предусмотренными договорами (счетами на оплату) с обслуживающими, энергопоставляющими и иными организациями.». В разделе 7 договора реквизиты Наймодателя изложить в следующей редакции: «ФИО3, паспорт серии №, выдан 11.11.2008 ТП УФМС России по Ямало-Ненецкому а.о. в Ямальском районе, код подразделения 890-012, почтовый адрес: <адрес>, реквизиты банка: Филиал № 6602 Банка ВТБ (ПАО) в г. Екатеринбурге БИК Банка получателя: № ИНН Банка получателя: № КПП Банка получателя: № К/С Банка получателя: № Счет получателя в банке получателя: № тел.: №». Установить, что изменения в договор найма жилого помещения вступают в силу с 01.11.2025.

Протокольным определением от 19.11.2025 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований, привлечены ФИО4, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

В возражениях на исковое заявление ответчик просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представили в суд ходатайство рассмотрении дела в их отсутствие. Суд, с учетом ст. 167 ГПК РФ, принял решение о рассмотрении дела в отсутствии указанных лиц.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав и проанализировав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

25.12.2008 между ЗАО «Строительная компания ВНСС» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма, в соответствии с которым наймодатель передает, а наниматель принимает на условиях найма во владение и пользование для проживания в нем принадлежащее наймодателю жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для проживания.

Вместе с нанимателем, имеют право на постоянное проживание в жилом помещении члены его семьи: сын ФИО4, муж ФИО7 (п.1.3.).

22.12.2011 между ЗАО «Строительная компания ВНСС» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от 25.12.2008, по условиям которого вместе с нанимателем, имеют право на постоянное проживание в жилом помещении члены его семьи: сын ФИО4, сын ФИО4, сноха ФИО5, внук ФИО6. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п.2).

Как установлено в судебном заседании, срок действия договора найма от 25.12.2008 в соответствии со ст.684 Гражданского кодекса РФ продлевался, последний срок продлен до 25.12.2023.

25.04.2023 между АО «Строительная компания ВНСС» и ФИО3 заключен договор №3/1 купли-продажи имущества на торгах, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает следующее имущество в составе Лота №3: помещение жилое (с кадастровым номером №, площадью 60,5 кв.м., по адресу: <адрес>) с наличием заключенного договора найма жилого помещения с ФИО1, срок действия 25.12.2023.

Вступившим в законную силу решением Ханты-Мансийского районного суда от 22.05.2024 исковое заявление ФИО3 к ФИО1 и членам её семьи о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, оставлено без удовлетворения.

Таким образом, договор найма считается продлённым до 25.12.2028.

В ст. 209 Гражданского кодекса РФ закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (части 1 и 2).

В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из положений ст. 671 Гражданского кодекса РФ следует, что существенными условиями договора найма жилого помещения являются условия о наймодателе и нанимателе, объекте договора и условия об оплате по договору.

На основании ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ст. 675 Жилищного кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 216 Гражданского кодекса РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимися собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

По смыслу ст. 209, 218, 235 Гражданского кодекса РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем, в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как следует из ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 677 Гражданского кодекса РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Исходя из совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что с момента заселения ответчика, последний постоянно проживал и пользовался квартирой.

В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Исходя из положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ смена собственника жилого помещения независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.), не влияет на характер правоотношений с нанимателем. В договор найма жилого помещения не вносится никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник приобретает статус наймодателя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, а именно о внесении изменений в договор найма жилого помещения изменений в части изменения наименования наймодателя и его реквизитов, а также сведений о собственнике жилого помещения (преамбула договора, п. 1.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2011), разделе 7 договора).

Указанные изменения в договор найма жилого помещения от 25.12.2008 вступают в силу с даты вступления в силу настоящего решения суда. Оснований для распространения действия данных условий на период с 01.11.2025, суд не находит.

Исковые требования в остальной части не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о внесении изменений в договор найма жилого помещения, третье лицо ФИО4, ФИО4, ФИО5, ФИО6, удовлетворить частично.

Внести в договор найма жилого помещения от 25.12.2008, следующие изменения:

В преамбуле договора слова «Закрытое акционерное общество «Строительная компания ВНСС», именуемое в дальнейшем Наймодатель, в лице президента Вайсбурта Александра Михайловича действующего на основании Устава» заменить словами «ФИО3, именуемая в дальнейшем Наймодатель».

В пункте 1.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2011) слова «Объект принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации за № №.» заменить словами «Объект принадлежит Наймодателю на праве собственности, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации от 20.06.2023 № №».

В разделе 7 договора реквизиты Наймодателя изложить в следующей редакции: «ФИО3, паспорт серии №, выдан 11.11.2008 ТП УФМС России по Ямало-Ненецкому а.о. в Ямальском районе, код подразделения 890-012, почтовый адрес: <адрес>, реквизиты банка: Филиал № 6602 Банка ВТБ (ПАО) в г. Екатеринбурге БИК Банка получателя: № ИНН Банка получателя: № КПП Банка получателя: № К/С Банка получателя: № Счет получателя в банке получателя: № тел.: №».

Указанные изменения в договор найма жилого помещения от 25.12.2008 вступают в силу с даты вступления в силу настоящего решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 16 декабря 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда Е.В. Нилова