Дело № 3а-49/2022

УИД 55OS0000-01-2021-000387-93

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.,

при ведении протокола помощником судьи Фоминой С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июня 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Черлакский тракт» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Черлакский тракт» (далее также – ООО «Черлакский тракт», общество) является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 800 кв.м, местоположение: , категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств) (том 1 л.д. 36-38);

- 36/100 доли земельного с кадастровым номером № площадью 40 066 кв.м, местоположение: , категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств) (том 1 л.д. 40-43).

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет для земельного участка с кадастровым номером № – , для земельного участка с кадастровым номером № – (том 1 л.д. 35, 39).

На основании отчетов об оценке № и № от , выполненных ООО (оценщик Н.), административный истец 2 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости , земельного участка с кадастровым номером № – по состоянию на .

Решениями бюджетного учреждения от № № , № № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 7 октября 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости и соответственно согласно отчетам об оценке № и № от по состоянию на (том 1 л.д. 5-14).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости , земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № от (том 4 л.д. 138-140).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Черлакский тракт», а также заинтересованного лица ООО «Черлакский» ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения – том 3 л.д. 158-161).

Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО3 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решений бюджетного учреждения незаконными следует отказать, не возражал против удовлетворения уточненного административного искового заявления в части установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы (отзыв – том 4 л.д. 19-21).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 3 л.д. 185-204).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 3 л.д. 10-11).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 18 мая 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на (том 3 л.д. 218-219, 230-231). К заявлениям приложены отчеты об оценке от № , № (том 1 л.д. 72-279, том 2 л.д. 2-213).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

бюджетным учреждением приняты решения № , № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям в отчетах выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 3, 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано; информация, приведенная в отчетах об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена; в отчетах об оценке должен быть проведен анализ значения, определяемого экспертным мнением, на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Также сказано, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (том 3 л.д. 226-229, 238-241).

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости , решение принято единогласно (том 4 л.д.1-18).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке № , № от , подготовленные ООО (оценщик Н.) (том 1 л.д. 72-279, том 2 л.д. 2-213).

В соответствии с представленными отчетами рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на составляет , земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на – .

Определением Омского областного суда от 28 декабря 2021 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанных отчетов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № , № по состоянию на в случае несоответствия названных отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 4 л.д. 58-63).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от , согласно которому отчеты № , № от не соответствуют требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия требованиям пункта 22 «б», «в», «д», пункта 11 «д» ФСО № 7, пунктов 5, 8 «и» ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а именно, в разделе 7.4, 9.1.2 (на странице 24-25, 50 отчета № 39/035/21-1, на странице 25-26, 51 отчета № 39/035/21-2) отсутствует описание объектов, исключенных при формировании первоначальной выборки, а также обоснования их исключения, отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналога и обоснование использования их части. Также отмечено, что объекты № 2, 4, 12 принятые в отчете в качестве объектов-аналогов, находятся в другом сегменте рынка отличающимся от сегмента оценки «Предпринимательство», и не подлежат использованию в качестве аналогов. В пункте 6 таблицы № 9.6 (на странице 63, 64 отчета № 39/035/21-1, на странице 64, 65 отчета № 39/035/21-2) не применяется необходимая корректировка на соотношение стоимости объекта оценки, принадлежащего согласно отчету, к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», и стоимости объекта-аналога № 1, относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей». В заключении также указано, что в пункте 9 таблицы № 9.6 (на странице 70 отчета № 39/035/21-1, № 39/035/21-2), таблице 9.1 (на странице 51 отчета № 39/035/21-1, на странице 55 отчета № 39/035/21-2) принят объект-аналог № 12 – расположенный на расстоянии более 500 м от значимой дороги, корректировка на транспортную доступность по отношению к указанному объекту-аналогу применена в размере +10,4 %, при этом фактически объект-аналог № 12 граничит со значимой дорогой, следовательно, корректировка на транспортную доступность к нему относительно объекта оценки составляет «-4,3%». Указано, что в пункте 8.4 раздела 8 (на странице 48 отчета № 39/035/21-1, на странице 49 отчета № 39/035/21-2) не приведено обоснование отказа от доходного и затратного подходов.

Согласно заключению эксперта по второму вопросу в отчетах № , № от имеются замечания, указанные в пунктах 1, 4, 5 оспариваемых решений бюджетного учреждения, а именно: в разделе 7.4, 9.1.2 отсутствует описание объектов, исключенных при формировании первоначальной выборки в связи с их несопоставимостью по заданным ценообразующим факторам, не указано, какие именно объекты исключены из выборки, по какому именно из элементов сравнения отсутствует возможность использования объекта в качестве объекта сравнения, в пункте 6 таблицы 9.6 не применяется корректировка к объекту-аналогу № 1 относимого к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», в пункте 9 таблицы 9.6 корректировка на транспортную доступность к объекту-аналогу № 12 составляет «-4,3%».

Согласно заключению эксперта по третьему вопросу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на составляет , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на – .

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от , подготовленное экспертом ФБУ Р., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Р. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом установлено, что представленные отчеты об оценке № , № от требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «Черлакский тракт» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № , № в размере рыночной стоимости согласно заключению № от , суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № от содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на .

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Оценивая заключение № от , суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Возражения Бюджетного учреждения на заключение № от проанализированы судом. Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.

Относительно суждения Бюджетного учреждения о том, что экспертом не в полном объеме исследуется рынок, подбирается наиболее подходящий диапазон рынка, что приводит к искажению и снижению рыночной стоимости объектов оценки, необходимо отметить следующее.

В соответствии с заключением эксперта № от обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № 8 заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблице № 9 заключения. При формировании итоговой выборки эксперт ограничился только теми объектами-аналогами, которые относятся к торговым объектам, и не использовал иные, не относящиеся к объекту оценки. Таким образом, эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, использовал объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта № от следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее - справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.

Согласно пункту 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Примененные корректировочные коэффициенты для каждого из объектов-аналогов приведены в таблице № 10 заключения.

Значение корректировки «-66%», как и значения для других приведенных аналогов, рассчитаны одинаковым образом, по единой формуле, приведенной на странице 96 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога, которые также приведены в экспертном заключении.

Таким образом, возражения бюджетного учреждения на заключение эксперта № от о нарушении экспертом требований пункта 5,13 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» суд находит необоснованными.

Исходя из вышеизложенного, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов заключения эксперта № от о величине рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость каждого земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании данного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 2 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на в размере .

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на в размере .

Датой подачи заявлений считать 2 июля 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 6 июля 2022 года.