РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 сентября 2023 г. город Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Степановой Ю.В.,

при помощнике судьи Хартенко Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1948/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, в котором просил признать договор аренды № нежилого помещения общей площадью 540 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ссылаясь на то, что в ходе подготовки арендуемого помещения к эксплуатации были выявлены недостатки и неустранимые дефекты технического характера, о которых ответчиками в договоре аренды указано не было, а истцу при заключении договора об этом известно не было.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, воспользовался своим правом, предусмотренным ч.1 ст.48 ГПК РФ, на участие в деле через представителя и представление своих интересов на основании доверенности поручил ФИО4

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, настаивала на их удовлетворении, пояснила, что спорное нежилое помещение не использовалось истцом, в ходе подготовки к эксплуатации выявилось, что площадь арендуемого нежилого помещения не соответствует указанной в договоре площади, что было определено после изготовления заключения ООО «Глобус»; установить самостоятельно непригодность помещения цели его использования истцу посредством визуального осмотра при приемке было невозможно. Передачи имущества, фактического использования спорного нежилого помещения не было.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, воспользовались своим правом, предусмотренным ч.1 ст.48 ГПК РФ, на участие в деле через представителя и представление своих интересов на основании доверенности поручили ФИО5

Представитель ответчиков ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск, из которого следует, что договор аренды нежилого помещения был подписан сторонами, вступил в силу с момента его подписания, что следует из его условий; со стороны арендодателей договор был исполнен в полном объеме, арендатор в обусловленный срок начал завозить в арендуемый объект товар и оборудование, разместил на фасаде вывеску; в адрес арендодателей от истца поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств, сложившихся после заключения договора; учитывая условия договора датой его расторжения является ДД.ММ.ГГГГ; до наступления даты расторжения договора аренды истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения №, решением которого в удовлетворении иска было отказано; далее истец обратился в Кинельский районный суд Самарской области с требованиями о взыскании неосновательного обогащения, в рамках рассмотрения которого ответчиками был подан встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате (в удовлетворении требований ФИО6 было отказано, встречные исковые требования были удовлетворены). Указала также на то, что указанное истцом уменьшение площади является незначительным в рамках допустимой погрешности; на то, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду; при заключении договора аренды ФИО1 неоднократно осматривал помещение, ему была известна конфигурация и технические характеристики. Заявляя о расторжении договора в одностороннем порядке, истец не оспаривал его заключенность в момент обращения к арендодателям в Арбитражный суд Самарской области. Объект недвижимости был принят истцом, у него были ключи, свободный доступ в помещение, фотоматериалы в деле подтверждают наличие доступа у истца в нежилое помещение, а также то, что истцом были завезены торговое оборудование, товар, установлена вывеска магазина. Истец злоупотребляет правом на судебную защиту: изначально он заявил о расторжении договора аренды, не отрицая его заключенность, ссылаясь на нормы закона, касающиеся расторжения договоров аренды, получив отрицательное решение суда, обратился с новым иском со ссылкой на иные нормы закона, но ссылаясь на те же обстоятельства.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление ФИО1 необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст.421 ГК РФграждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 1 статьи422 ГК РФдоговор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из статьи432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.606 ГК РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст.607 ГК РФ). Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу пункта 1 статьи650 ГК РФпо договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с п. 1 ст.655 ГК РФпередача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи434 ГК РФ).

В силу пункта 3 ст.434и пункта 1 статьи651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Таким образом, для договора аренды недвижимого имущества законом императивно установлена форма совершения таких сделок - путем составления единого письменного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами; возможность заключения такой сделки иными способами, установленными законом для оформления письменной сделки (пункт 3 статьи434, пункт 3 статьи438 ГК РФ) в данном случае исключается. Аналогичные правила действуют в отношении соглашений об изменении договора аренды недвижимости.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (прекратил свою предпринимательскую деятельность ДД.ММ.ГГГГ) и ИП ФИО2, ИП ФИО3 был заключен договор аренды № нежилого помещения общей площадью 540 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для ведения розничной торговли.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 540 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3. договора договор вступает в силу с момента его подписания. Помещения предоставляются арендатору с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев для розничной торговли.

ДД.ММ.ГГГГ арендатором ФИО1 была произведена частичная оплата аренды помещения за первый календарный месяц путем перечисления на счет ИП ФИО2, ИП ФИО3 денежных средств в размере 75000 рублей каждому, что подтверждается платежными поручениями № и №.

В период подготовки арендуемого нежилого помещения к эксплуатации истцом были выявлены недостатки и неустранимые дефекты технического характера (внутреннее состояние и площадь помещения не соответствуют заявленным в договоре аренды: внутренняя перегородка не демонтирована, площадь помещения составляет 500 кв.м.), о которых ответчики в договоре аренды не указали, а истец до подписания договора не знал. Указанное несоответствие подтверждается заключением ООО «Глобус», составленным по результатам технического осмотра нежилого помещения.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В соответствии с пунктом 3 статьи607 ГК РФв договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в силу положений части 1 статьи654 ГК РФдоговор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что в силу пункта 3 статьи154и пункта 1 статьи432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи158, пункт 3 статьи432 ГК РФ).

Как следует из пояснений стороны ответчика, не отрицается стороной истца, до заключения договора аренды нежилого помещения ФИО1 неоднократно осматривалось арендуемое нежилое помещение, ему была известна его конфигурация и технические характеристики, зная их он выразил свою волю, подписав договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, поставив свою собственноручную подпись.

Пояснения представителя истца о том, что между ним и ответчиками была достигнута договоренность о демонтаже перегородок в арендуемом нежилом помещении, не подтверждены документально, договор аренды также не содержит такого условия.

Суд приходит к выводу о том, что истцу было известно каким являлся предмет договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что является существенным условием договора, в связи с чем довод истца о несоответствии предмета договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ его характеристикам, отраженным в договоре, судом отклоняется как несостоятельный.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из ст. 620 ГК РФ следует, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию имнедостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

После выявления недостатков полученного по договору аренды нежилого здания истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, сложившихся после заключения договора. Уведомление было получено ответчиками ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был досрочно расторгнут по инициативе арендатора по истечении трех месяцев со дня получения ответчиками уведомления, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу.

В силу ч. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, установленные указанным выше решением Арбитражного суда обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Довод стороны истца о том, что не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела указанное выше решение Арбитражного суда Самарской области от области от ДД.ММ.ГГГГ № №, судом отклоняется как несостоятельный, противоречащий нормам закона.

Истцом в качестве основания для признания договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным указано отсутствие оформленного акта приема-передачи объекта при заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи655 ГК РФпередача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из искового заявления следует, что передача недвижимого имущества по передаточному акту не осуществлялась, акта приема-передачи составлено и подписано не было.

Из пояснений стороны ответчика следует, что акт приема-передачи составлялся, подписывался сторонами, помещение и ключи от него были переданы истцу, однако суду данный документ представлен не был. В то же время стороной ответчика представлены фотоматериалы, подтверждающие, что в период действия оспариваемого договора аренды арендатор завез в арендуемый объект недвижимости товар и оборудование, разместил на фасаде здания вывеску магазина одежды «Звезда». Кроме того, стороной ответчиков представлен ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в которой ФИО1 указал на то, что он неоднократно просил ответчиков принять у него помещение и ключи от арендуемого помещения, что является подтверждением того, что предмет договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно нежилое помещение по адресу: <адрес>, было передано ответчиками истцу.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в самом договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения в списке приложений указано на акт приема-передачи помещения. Замечаний в данной части сторонами в договор не внесено. Подписав договор, стороны подтвердили наличие акта приема-передачи помещения в качестве приложения к договору.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Суд полагает, что данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.

Довод истца об отсутствии акта приема-передачи не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку фактическая передача спорного имущества и его использование истцом подтверждаются другими имеющимися в материалах дела доказательствами, перечисленными судом выше. Поскольку владение истцом спорным помещением подтверждено иными доказательствами, то отсутствие акта приема-передачи имущества при указанных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось.

В силу ст.3ГПК РФ защита нарушенных прав осуществляется установленными законом способами, которые должны соответствовать характеру нарушения. Граждане и юридические лица в силу ст.9 ГК РФвправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Статьей11 ГК РФзакреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФспособами и также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Вместе с тем избранный способ защиты является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует имеющемуся или предполагаемому нарушению права и действительно обеспечит восстановление нарушенного права или защиту законного интереса. Изучив всесторонне материалы дела суд не усматривает нарушений прав истца ответчиками.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора аренды незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кинельский районный суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 22.09.2023 г.

Судья <данные изъяты>