46RS0031-01-2022-001481-40 Дело №2-325/2023

(2-3615/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 30 марта 2023 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Симоненко Е.В.,

при секретарях Моисеевой Ю.В., Тимашовой М.А.,

с участием:

- истца-ответчика ФИО1,

-представителя ответчика-истца по ордеру №029200 от 26.12.2022 г. адвоката Башкатова В.В.,

в отсутствие:

- ответчика-истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи жилого помещения, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о праве собственности, наложении обязанности возвратить квартиру и полученные по договору денежные средства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, в котором просила внести изменения в п. 3 договора купли-продажи квартиры от 23.03.2021, заключенного между ней и ответчиком, указав, что «стоимость объекта недвижимость составляет 3 000 000 рублей», а порядок расчета между сторонами производится следующим образом:

- 50 000 руб. покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора за сет собственных средств;

- 483 881, 83 руб. покупатель передает продавцу в качестве первоначального взноса за счет средств, выделенных ФИО3 по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия (номер обезличен) (номер обезличен), выдан 13.06.2017 на основании решения УПФР в Борисовском районе Калужской области (номер обезличен) но не позднее 20-ти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами, путём перечисления Пенсионным Фондам РФ денежных средств на счет продавца – ФИО2 (номер обезличен)

-2 467 000 руб. покупатель передает продавцу за счет целевых кредитных средств в размере предоставленных заемщику в соответствии с кредитным договором (номер обезличен) от 23.03.2021 г., заключенным с ПАО «Сбербанк России».

В обоснование иска указала, что 23.03.2021 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 47 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: (адрес обезличен).

При заключении сделки было согласовано, что цена объекта недвижимости составит 3 000 000 рублей. Расчет будет произведен 50 000 руб. при заключении соглашения о задатке, 2 467 000 руб. за счет кредитных денежных средств, 483 000 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала.

Денежные средства в размере 3000 000 руб. получены ответчиком.

Вместе с тем в феврале 2022 г., когда истец обратилась в налоговую инспекцию за получением имущественного налогового вычета, выяснилось, что стоимость объекта недвижимость в договоре указана иная - 2 200 000 руб., вместо согласованных 3 000 000 руб..

При подписании договора истец не сразу обратила внимание на то, что стоимость квартиры уменьшена, поскольку договор подписывался в Банке, она доверяла риелтору, который вел ее дело и торопилась домой к детям.

Указанное обстоятельство, нарушает право истца на получение имущественного налогового вычета, в полном объеме с 2 000 000 руб. (поскольку со средств материнского капитала вычет не предоставляется). При этом, такой вычет предоставляется единожды.

Полагает, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, его условия о цене подлежат изменению.

Требование – претензия от 10.02.2022 г., направленная в адрес ответчика оставлена им без удовлетворения.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Башкатов В.В. в судебном заседании иск не признал, указав, что до подписания договора все его условия были согласованы сторонами, в том числе, о цене продаваемого объекта, сопровождение сделки велось представителями агентств недвижимости. До подписания основного договора купли-продажи 28.02.2021 г. между истцом и ответчиком был подписан протокол согласования условий сделки. Цена объекта недвижимости была согласована в размере 2 200 000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 800 000 руб. оплачивалась отдельно, всего на сумму 3000 000 руб., изначально оговоренную сторонами.

Истец непосредственно присутствовала при заключении договора, ознакомилась с ним, поставив свою подпись, сделка состоялась, право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом. Кроме того, после совершения сделки прошло уже более года, в связи с чем, просил применить срок исковой давности и в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

ФИО2 предъявил встречный иск, в котором с учетом уточнений просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 23.03.2021 г, заключенный между сторонами.

Обязать ФИО1 вернуть ФИО2 жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен).

Аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру. Обязать ФИО2 вернуть ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 23.03.2021 г. денежные средства 2 200 000 руб. и 800 000 руб. за неотделимые улучшения указанной квартиры.

В обоснование заявленных встречных требований указал, что предъявлением своего иска ФИО1 просит внести изменения в условия договора, указанные в его п. 3, то есть фактически изменить существенные его условия о цене квартиры, которая была согласовала при подписании договора.

Исполнение договора ФИО2 с учетом требований истца невозможно для ответчика, поскольку на предложенных ФИО1 в иске условиях, договор ответчиком не был бы заключен, такие условия сделки им согласованы не были. При изменении существенного условия договора о стоимости жилого помещения в силу ст. 451 ГК РФ имеются основания для его расторжения.

Истец требования встречного иска не признала, указав, что квартиру она приобретала без отделимых улучшений, стоимость ее составила 3 000 000 руб., которая и была выплачена ответчику. Кроме того, в указанной квартире она проживает детьми, что является ее единственным жильем, произвела там ремонт после ее покупки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом смс-уведомлением, что подтверждается сведениями о его доставке абоненту 16.03.2023 г., представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, встречные требования поддержал.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, поскольку имеются данные о его надлежащем извещении в соответствии с положениями ст. 113, 115-116 ГПК РФ.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав объяснения истца- ответчика, представителя ответчика-истца, свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), несоблюдение данной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.02.2021 г. до заключения основного договора купли-продажи квартиры, между сторонами было заключено соглашение о задатке.

По условиям указанного оглашения стороны договорились до 15.04.2021 г. заключить договор по оформлению права собственности ФИО1 на вышеуказанную квартиру.

При этом, согласно п 1.1 соглашения стороны определили, что цена объекта недвижимости составит 3 000 000 руб., уплата которых будет производиться: 50 000 руб. в день заключения данного соглашения в качестве задатка; 2 467 000 руб. за счет кредитных средств, 483 000 руб. за счет средств материнского капитала. (л.д. 12).

Соглашение о задатке подписано сторонами, соответственно, все существенные условия заключения договора купли-продажи квартиры были ими согласованы, включая цену.

Сторонами в судебном заседании подтверждено, что сопровождение сделки велось представителями агентств недвижимости с обеих сторон, интересы истца представляла компания «Этажи», интересы ответчика - ЮЦ «Белгородское бюро недвижимости».

Свидетель ФИО4 – юрист агентства недвижимости, представлявшего ответчика пояснил, что составление соглашение о задатке производилось их компанией. После чего, стороны подписывают протокол согласования условий сделки. Основной текст договора купли-продажи их компания не готовила.

28.02.2021 г. между сторонами был подписан протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно данному протоколу цена объекта составляет 3 000 000 руб., однако стороны указали, что в договоре купли-продажи будет указана цена 2 400 000 руб., с неотделимыми улучшениями - 600 000 руб.. (л.д. 180).

В судебном заседании истец подтвердила, что подписывала данное соглашение совместно с ответчиком.

Таким образом, стороны пришли к соглашению, что в договоре купли-продажи цена квартиры будет указана с учетом стоимости неотделимых улучшений, при этом итоговая сумма подлежащих уплате средств останется без изменения (3 000 000 руб.).

23.03.2021 г. между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение: квартиру, общей площадью 47 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен). (л.д. 13).

Согласно п.3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Оплата производится: 50 000 руб. до подписания настоящего договора, 486 881, 83 руб. – в качестве первоначального взноса за счет средств материнского капитала; 1 666 118, 17 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», сумма кредита 2 466 118, 17 руб. Цель кредита на приобретение объекта недвижимости и осуществление неотделимых улучшений в нем (л.д. 13). Договор имеет силу передаточного акта.

Таким образом, содержание самого договора купли-продажи свидетельствует о том, что сторонами согласовывались как цена объекта недвижимости, так и стоимость неотделимых улучшений, для реализации этих целей истцом был оформлен кредит в ПАО Сбербанк.

Истец пояснила, что подписание договора купли-продажи происходило в Сбербанке, в присутствии риелтора, которой она доверяла. В договоре она прочла свои данные, на цифры не смотрела, доверяла компании «Этажи», которая вела ее сделку. Кроме того, спешила домой, поскольку дети находились одни.

Из пояснений истца следует, что на покупку квартиры ею были затрачены личные средства – 50 000 руб., кредитные средства – 2 466 118, 17 руб., средства материнского капитала – 483881, 83 руб..

Из содержания кредитного договора (номер обезличен) от 23.03.2021 г., заключенного между ФИО1 и ПАО Сбербанк следует, что истцу предоставлены кредитные денежные средства в размере 2 466 118, 17 руб. (п.1).

Цель использования заемщиком кредита – приобретение объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями, а именно: спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 23.03.2021 г.. (п 12 договора).

Кредитные денежные средства в размере 2 466 118, 17 руб. были переведены на счет ответчика, что следует из платежного поручения от 30.03.2021 г. (номер обезличен) с назначением платежа перевод кредитных средств по ДКП от 23.03.2021 г.. (л.д. 15)

При заключении договора истцу была предоставлена полная информация о кредитном продукте, условиях предоставления кредита, его целях и условиях возврата, что не оспаривалось истцом. Все документы, составленные при заключении договора между сторонами, подписанные истцом, изложены в простой, ясной и доступной форме, при этом экземпляр договора был предоставлен истцу на руки.

Истец не был лишен возможности отказаться от заключения кредитного договора в случае несогласия с его условиями; истцом не представлено доказательств того, что он имел намерение заключить договор на иных условиях, и банком ему в этом было отказано.

Таким образом, ссылки ФИО1 на тот факт, что кредитные денежные средства брались исключительно в целях приобретения жилья, оплату неотделимых улучшений стороны не согласовывали, неубедительны и опровергаются выше исследованными договорами.

Согласно сведениям о застрахованном лице, предоставленным ПФ РФ 06.04.2021 г. произведено перечисление денежных средств на уплату первоначального взноса при получении кредита в размере 483 881, 83 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала, которым распорядилась истец. Выплаченные средства не возвращались и направлены на погашение первого взноса на приобретение спорной квартиры (л.д.88).

Итого за приобретение квартиры с неотделимыми улучшениями истцом уплачено: 50000+483 881, 83+2 466 118, 17 = 3 000 000 руб., что соответствует достигнутым сторонами договорённостям.

Согласно материалам реестрового дела все документы по сделке были переданы на регистрацию. Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 с 29.03.2021 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец являлась собственником квартиры в течение года до момента подачи иска, никаких претензий по сделке у нее не имелось.

Претензия об изменениях условий сделки в части указания цены проданной квартиры направлена ответчику только 10.02.2022 г. (л.д. 10-11), при этом в самом же тексте претензии истец не отрицает, что ее убедили указать в договоре цену квартиры 2 200 000 руб. от уплаченных 3 000 000 руб., что также свидетельствует о согласовании данного условия спорного договора.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. На момент заключения договор купли-продажи разногласий между сторонами по каким-либо его условиям не имелось.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону.

При заключении договора купли-продажи истцу предоставлялся экземпляр договора для прочтения и ознакомления, что она подтвердила в суде. Все документы, составленные при заключении договора между сторонами, подписанные истцом, изложены в простой, ясной и доступной форме, при этом экземпляр договора был предоставлен истцу на руки.

Истец не была лишена возможности отказаться от подписания договора в случае несогласия с его условиями; истцом не представлено доказательств того, что она имела намерение заключить договор на иных условиях.

Изложенное свидетельствует, о том, что истец самостоятельно, по своему усмотрению приняла решение о заключении договора купли-продажи квартиры на изложенных в нем условиях. Поскольку договор заключался по волеизъявлению обеих сторон, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, его условия устанавливались сторонами по согласованию, нарушений прав истца при этом не установлено.

В обоснование заявленного иска ФИО1 указала, что договор купли-продажи нарушает ее право на получение имущественного налогового вычета, в полном объеме с 2 000 000 руб. (поскольку со средств материнского капитала вычет не предоставляется). Полагает, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, его условия о цене подлежат изменению.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

При этом, исследованными по делу доказательствами подтверждается тот факт, что условия договора купли-продажи были сторонами согласованы, цена объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями установлена самими сторонами, сделка состоялась, право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Право истца на получение имущественного налогового вычета к таким обстоятельствам не относится.

Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено, следовательно, спорный договор купли-продажи не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

По правилам ч. 3, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку судом в ходе рассмотрения дела не было установлено нарушения прав истца при заключении оспариваемого договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Рассматривая требования встречного иска ФИО2 о расторжении договора купли-продажи вследствие существенно изменившихся обстоятельств, суд также находит их подлежащими отклонению.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Заявляя о расторжении договора, ответчик сам же указал, что соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи с истцом было достигнуто, в том числе, и по цене продаваемого объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями. Согласованная стоимость имущества – 3000 000 руб. ответчиком получена, квартира истцу передана, право собственности истца на квартиру зарегистрировано. Какие-либо обстоятельства в момент заключения договора, которые стороны не могли разумно предвидеть при его заключении, отсутствовали.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Договор купли-продажи квартиры заключен на согласованных сторонами условиях, при этом стороны приняли исполнение по договору, подтвердив его действие, что в свою очередь также свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения как первоначальных требований истца, так и требований встречного иска. Доводы стороны ответчика о применении срока исковой давности основаны на неправильном толковании положений ст. 196, 200 ГК РФ, поскольку такой срок истцом не пропущен.

Учитывая изложенное, суд признает требования первоначального встречного иска необоснованными и отказывает в их удовлетворении.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи жилого помещения, признать необоснованным и отказать в его удовлетворении.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о праве собственности, наложении обязанности возвратить квартиру и полученные по договору денежные средства, признать необоснованным и отказать в его удовлетворении.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья Е.В. Симоненко

Мотивированное решение изготовлено: 10.04.2023 г.