Дело № 2-1575/2023

23RS0037-01-2023-000507-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Схудобеновой М.А.

при секретаре Персиной О.Т.

с участием представителя истца, он же третье лицо ФИО6

представителя ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась суд с иском к ФИО1 о признании права собственности на квартиру, указав в обоснование иска, что на основании договора аренды с последующим выкупом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного договора аренды с последующим выкупом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, у ФИО1. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке невозможно по причине отказа собственника квартиры. На квартиру больше никто не претендует, с ДД.ММ.ГГГГ владеет ей как собственник, оплачивает коммунальные платежи, вносит плату за содержание жилья, за свой счет провела ремонт жилого помещения, проводит текущие ремонты. Полностью несет бремя содержания спорной квартиры. На основании ст. 218 ГК РФ, просит суд признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО2.

Заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д.74-75) истец уточнила исковые требования и указав, что ответчик уклоняется заключить с нею основной договор купли продажи квартиры, просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец, ответчик и третье лицо Росреестр не явились, уведомлены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известили, суд признал неявку сторон не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие.

Представитель истца, он же третье лицо, исковые требования поддержал, суду пояснил, что между сторонами был заключен договор аренды с последующим выкупом. Поскольку состоят в браке, оплату производил со своей карты, деньги совместно нажитые. Был предусмотрен график выплаты арендной платы и выкупной цены. В мае 2022 года оплатил выкупную цену, что была указана в графике 374923,09 рублей и более не платил, поскольку считал, что поскольку оплатили выкупную цену, не должны платить аренду за свою же квартиру. Доп. соглашений к договору не заключали. Направил по ватсапу ответчику претензию, на которую она не ответила. Электронный документооборот предусмотрен государством, в договоре это не прописано.

В ходе рассмотрения дела, в судебном заседании, в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель истца вновь уточнил исковые требования, письменное заявление приобщено к материалам дела, вернувшись к первоначально заявленным требованиям и просил суд признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО2.

Представитель ответчика просил в иске отказать, поскольку истцом не выполнена обязанность по уплате выкупной цены с учетом условий договора аренды с последующим выкупом. Условиями договора не было предусмотрена возможность досрочного выкупа. Поступившие от истца деньги были распределены с учетом согласованного графика платежей и сумма недоплаты составила 32260,76 рублей. Кроме того, с учетом нарушения сроков уплаты с июня 2023 года сумма неустойки составила 69000 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того в адрес продавца не поступало претензий и предложений. Так же у истца имеются задолженность по оплате коммунальных платежей, а условиями договора истец обязана их оплачивать. Основной договор не может быть заключен ранее оплаты всей суммы задолженности. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав доводы и возражения явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор ). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом. По условиям договора аренды с правом выкупа квартиры выкупная стоимость квартиры составляет 2 850 000 рублей, графиком по договору является таблица с размером ежемесячной арендной платы/выкупной стоимости жилого помещения, вносимой покупателем равными долями продавцу, в течение действия договора и установленных графиком платежей. Первоначальным взносом является сумма 550000 рублей П. 2.5 предусмотрено, что после полной оплаты стоимости выкупного помещения, между покупателем и продавцом будет заключен основной договор купли продажи жилого помещения (квартиры), который подлежит регистрации в Новороссийском отделе Росреестра. п. 3.1 предусмотрено, что право собственности на жилое помещение возникает у покупателя после полной платы стоимости за помещение. Договор может быть изменен или дополнен только по соглашению сторон, изменения и дополнения действительны только если они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями обеих сторон.

График к настоящему договору суду не предоставлен, что делает невозможным проверить его срок, условия и сроки оплаты.

Как указали стороны, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ими был заключен новый договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, из которого следует, что выкупная стоимость квартиры составляет 2 850 000 рублей, графиком по договору является таблица с размером ежемесячной арендной платы/выкупной стоимости жилого помещения, вносимой покупателем равными долями продавцу, в течение действия договора и установленных графиком платежей. Первоначальным взносом являются денежные средства вносимые покупателем в счет оплаты выкупной цены 2 384 628 рублей. Ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет арендной платы/выкупной стоимости жилого помещения. П. 2.5, 3.5 Договора предусмотрено, что после полной оплаты стоимости выкупного помещения, между покупателем и продавцом будет заключен основной договор купли продажи жилого помещения (квартиры), который подлежит регистрации в Новороссийском отделе Росреестра. п. 3.1 предусмотрено, что право собственности на жилое помещение возникает у покупателя после полной платы стоимости за помещение. Возможно досрочное погашение стоимости приобретаемого помещения согласно данного договора, только по соглашению сторон. п. 7.3 Договора предусмотрена неустойка в размере 1000 рублей за просрочку оплаты ежемесячного платежа.

Приложением № к договору предусмотрен срок оплаты 19 месяцев, с января 2022 года по июль 2023 года, равными платежами по 27145,99 рублей ежемесячно, отсюда следует, что срок аренды по договору определен более года, до июля 2023 г..

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Предоставленный договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Истцом, вместо подачи на государственную регистрацию договора от 27.12.2021г., подано заявление в ИФНС <адрес> о проверке уплаты ответчиком налогов с арендных платежей, что подтверждается ее письменным общением ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 73 разъяснил, что стороны связаны обязательством, если имущество передано арендодателем и принято арендатором без замечаний по договору, который не был зарегистрирован, но содержал все существенные условия и фактически исполнялся. В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно п.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Поскольку в спорных правоотношениях заявлено о выкупе арендованного имущества, то к ним в порядке п.3 ст.421 ГК РФ должны применяться и нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества.

Следовательно, договор аренды с правом выкупа арендованного имущества предусмотрен действующим законодательством как самостоятельный договор и не содержит в себе элементов предварительного договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, включение которых в договор позволило бы говорить о его заключенности, являются, в том числе, данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, и условия о выкупной цене имущества.

Указанные условия договора купли-продажи согласованы сторонами в договоре аренды жилого помещения с правом последующего выкупа, следовательно, суд приходит к выводу, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является заключенным ввиду согласования существенных условий такого рода договоров.

Истцом не предоставлено доказательств надлежащей платы по договору и направления ответчику предложения о заключении договора, предоставленная суду копия переписки посредством ватсапа таковым не является, поскольку не предусмотрена условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Приложением № к договору предусмотрен срок оплаты 19 месяцев, с января 2022 года по июль 2023 года, равными платежами по 27145,99 рублей ежемесячно.

Как указано выше, досрочное погашение стоимости приобретаемого помещения, согласно условий п. 3.5 договора, возможно только по соглашению сторон.

Как подтвердили суду стороны, такого соглашения сторонами не заключалось и не подписывалось.

Из платежных документов, предоставленных истцом следует, что по своей инициативе с карты ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ на карту ФИО1 была перечислена сумма 374923,09 рублей, которая соответствовала сумме остатка выкупной цены на апрель 2022 года.

Ввиду отсутствия согласования досрочной выплаты выкупной цены квартиры, указанная сумма ответчиком распределялась, исходя из условий договора и графика (Приложение №), и соответственно после ее распределения до июня 2023 г., сумма задолженности составила 32260,76 рублей, 5115,7 рублей за июнь 2023 г. и 27145,59 рублей за июль 2023 г., которая истцом не оплачена.

В соответствии с пунктами 58, 59 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, ввиду не исполнения истцом обязательств по договору аренды с последующим выкупом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по оплате ежемесячных платежей по договору, включающих в себя выкупную стоимость и арендную плату, недоплата по которому составила 32260,76 рублей, из которой недоплата выкупной стоимости 31417,49 рублей (26584,39+26863,52-22030,42), недоплата арендной платы 843,27 рублей (561,20+282,07), что подтверждало бы исполнение обязательств по выплате выкупной цены и возникновение обязательства у ответчика по оформлению договора купли-продажи квартиры, оснований для признания за истцом права собственности на квартиру, нет.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в иске – оказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Схудобенова М.А.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 21.09.2023 г.