Дело № 2-5249/2023

УИД: 36RS0002-01-2023-004513-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 20 декабря 2023 года

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Волковой И.И.,

при секретаре Колосовой И.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы двойного задатка, убытков судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с последней задаток в двойном размере в сумме 100000 руб., убытки за подготовку отчета об оценке в размере 3500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3270 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 11.05.2023 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. На момент подписания предварительного договора дом был введен в эксплуатацию, но продавец не успел зарегистрировать право собственности. Фактическим предметом договора выступала квартира с кадастровым номером (№). В договоре было предусмотрено условие о задатке, в связи с чем истец в этот же день внес задаток наличными денежными средствами до подписания договора, что подтверждается подписью ответчика в договоре. Срок заключения основного договора был согласован сторонами 15.06.2023 года. После этого стороны приступили к активной подготовке к сделке: подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости квартиры для банка (покупка планировалась в ипотеку); стороны создали заявку на проведение ипотечной сделки; юристом агентства недвижимости в рамках оказания услуг по оформлению был подготовлен проект договора купли-продажи. Истец неоднократно по телефону вызывал ответчика на сделку, предлагал продлить срок действия предварительного договора в связи с травмой ноги, однако, ответчик уклонялась от получения сообщений. Истцом в адрес ответчика была направлена срочная телеграмма с вызовом на сделку в банк. Приглашение было отправлено и вручено 15.06.2023, то есть в пределах предусмотренного п. 1 Предварительного договора купли-продажи срока его действия. Ответчик от заключения сделки в последующем уклонился, новую дату сделки не назначил, продлить срок действия предварительного договора купли-продажи не предложил и не возвратил ранее уплаченный задаток, в связи с чем истец для защиты своих прав обратился в суд (л.д. 11-14).

Все участвующие в деле лица извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить в связи с уклонением стороны ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, полагала, что именно ФИО3 утратил интерес к сделке, в связи с чем сделка не состоялась, полученный от истца задаток в размере 50000 руб. она вернула ему лично, в подтверждение чего суду представлен оригинал ее расписки о том, что ею был получен от ФИО3 задаток, которую ей передал ФИО3 после возвращения суммы задатка.

Сучётом части3 статьи167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее– ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело вотсутствие неявившегося истца.

Суд, изучив материалы гражданского дела, заслушав представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.05.2023 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в срок до 15.06.2023 года включительно заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру по адресу: земельный участок с кадастровым номером (№), <адрес>, проектная площадь с учетом площади балконов 43,4 кв.м., проектная площадь без учета балкона 41,7 кв.м. (л.д. 15-16).

Квартира оценивается сторонами в размере 4740000 руб., из которых стоимость квартиры составляет 3400000 руб., а неотделимые улучшения в ней составляют 1340000 руб. Стороны пришли к соглашению, что квартира не отчуждается без неотделимых улучшений. Квартира приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств. Расчет между сторонами происходит в следующем порядке: сумма в размере 50000 руб., которая входит в стоимость объекта недвижимости, передается продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора; сумма в размере 3350000 руб. оплачивается согласно условиям основного договора купли-продажи посредством Сервиса безопасных расчетов; сумма в размере 1340000 руб. согласно условиям соглашения о неотделимых улучшениях покупатель передает продавцу наличными средствами до подписания основного договора купли-продажи и кредитного договора в отделении Банка.

В пункте 22 предварительного договора указано на получение суммы задатка в размере 50000 руб. ФИО2

11.05.2023 года между ИП ФИО4 (риелторское агентство «Четыре комнаты») и ФИО3 был заключен договор б/н оказания услуг, предметом которого является предоставление услуг по подготовке документов, организации процесса оформления в собственность заказчика объекта недвижимости по адресу: <адрес> (л.д. 42).

Приглашение продавца (ФИО2) на сделку было направлено покупателем (ФИО3) 14.06.2023 года в мессенджере Вотсап (л.д. 96-102).

Более того, в адрес ответчика ФИО2 ФИО5 15.06.2023 года в 11 час. 18 мин. была направлена срочная телеграмма следующего содержания: Добрый день! ФИО2, приглашаю Вас на сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> сегодня 15.06.2023 года в 16.00 в банк по адресу: Московский проспект, д. 126, при себе прошу иметь необходимые для сделки документы: ваш паспорт, СНИЛС, документы на квартиру, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по квартире и коммунальным платежам и отсутствие зарегистрированных лиц.

Согласно поступившему на запрос суда ответу Центрального телеграфа, телеграмма от 15.06.2023 года № 520187, направленная ФИО3 по адресу: <адрес> доставлена, вручена ФИО2 лично 15.06.2023 года в 12:30 (л.д. 115-117).

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Стороной ответчика представлены письменные возражения на исковое заявление, согласно которым, заблаговременно перед сделкой она взяла талоны в МФЦ на 15 июня 2023 года, собрала все необходимые справки и неоднократно пыталась выйти на связь с истцом. Вечером 14.06.2023 года отправила ФИО3 сообщение в мессенджере Вотсап с приглашением 15.06.2023 на осмотр квартиры, с открытием счета аккредитива в Сбербанке, либо передачей денег через банковскую ячейку банков «Сбербанк» или «МеталлИнвест». На осмотр квартиры ФИО3 не явился, в МФЦ опоздал, кроме того, у него не было при себе денежных средств, также не был подготовлен основной договор купли-продажи. По адресу Московский проспект, д. 126, отделения ПАО Сбербанк (где по словам ФИО3, планировалась сделка) не было, в связи с чем она, ФИО2, не стала ждать его по этому адресу (л.д. 140-141).

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В подтверждение доводов возражений ответчиком представлена переписка в мессенджере Вотсап от 14.06.2023 и 15.06.2023 с приглашением ФИО3 на сделку 15.06.2023 года, а также скрин об отправке сообщения аналогичного содержания 15.06.2023 г. на электронную почту агентства «Четыре комнаты» (л.д. 142, 144).

В подтверждение готовности к проведению сделки купли-продажи ответчиком представлены справки ООО УК «Зафира» от 09.06.2023 года об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги и отсутствии зарегистрированных лиц по адресу: <адрес> (л.д. 149, 150).

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, ФИО3 и ФИО2 обязались заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 15.06.2023 г. за 4740 000 руб., а денежная сумма в размере 50 000 руб. была поименована как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, указанная в предварительном договоре денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО3 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Вместе с тем, отказа от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ни от истца, ни от ответчика не поступало, доказательств иного сторонами суду не представлено.

Представленная сторонами переписка из мессенджера ВотсАп с обоюдным приглашением на заключение сделки 15.06.2023 не свидетельствует о виновном уклонении одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи, поскольку судом установлено, и не оспаривалось сторонами что к моменту истечения срока действия предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи сторонами для ознакомления и подписания не передавался, с требованием о понуждении к заключению основного договора стороны не обращались.

Согласно пояснениям сторон, основной договор купли-продажи должен быть составлен риэлтором агентства «Четыре комнаты», что подтверждается условиями заключенного между ФИО3 и ИП ФИО4 (агентство «Четыре комнаты») договора, согласно условиям которого в обязанности риэлтора входило также составление проекта договора купли-продажи и прилагаемых к нему документов (п. 2.1.4 Договора) л.д. 129.

Вместе с тем, судом установлено, что проект основного договора купли-продажи был представлен продавцу ФИО2 для ознакомления только посредством электронной почты риелтором в 18 час. 50 мин. 15.06.2023 года, что подтверждается перепиской с риелтором, а также подтвердила допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании риелтор ФИО6 (л.д. 148 об.).

Более того, в ходе предварительного судебного заседания 04.12.2023 года представитель истца по нотариальной доверенности ФИО1 подтвердил то обстоятельство, что в период действия предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи ФИО2 для ознакомления и подписания не передавался (л.д. 134 об.).

Суд учитывает, что приглашение заключить основной договор купли- продажи сторонами было направлено через мессенджер ВотсАп накануне окончания действия предварительного договора 14.06.2023, а телеграмма аналогичного содержания ФИО3 была направлена ФИО2 в день окончания действия предварительного договора купли-продажи 15.06.2023.

Доводы ответчика об уклонении ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи в связи с нахождением последнего в медицинской организации в связи с проведением операции, опровергаются представленной стороной истца медицинской документацией.

Так согласно выписному эпикризу ФГБУ ГНЦ ФМБЦ им. А.И. Бурназяна ФМБА России, ФИО3 был выписан 14.06.2023 года, то есть накануне предполагаемой даты сделки, кроме того, присутствие ФИО3 в г. Воронеже 15.06.2023 года сторонами не оспаривалось.

Доводы истца о готовности совершить сделку 15.06.2023 года и наличии необходимых денежных средств в распоряжении истца, в подтверждение чему представлен договор купли-продажи иной квартиры, кредитный договор и выписка из ЕГРН, не подтверждают факт виновного уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

Показания свидетеля ФИО6 и представителя ответчика по доверенности ФИО1 о том, что 15.06.2023 года между сторонами была достигнута договоренность о переносе срока сделки, однако, ответчик уже 17.06.2023 года уехала в г. Сочи, в связи с чем уклонилась от сделки, суд не принимает во внимание, поскольку доказательств продления срока действия предварительного договора купли-продажи сторонами не представлено, а действия сторон после истечения срока действия предварительного договора не имеют правового значения.

В связи с изложенным судом не установлено фактов виновного уклонения сторон от заключения основного договора купли-продажи в срок, предусмотренный предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

Суд, установив, что уплаченная истцом ответчице денежная сумма является задатком, отсутствие вины одной из сторон в незаключении договора купли-продажи в установленный в предварительном договоре срок, учитывая положения пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задатка в двойном размере.

По смыслу указанной правовой нормы, отсутствие договоренности о времени и месте заключения основного договора купли-продажи не является противоправным поведением одной из сторон.

Таким образом, требования истца в части взыскания задатка в двойном размере, подлежат частичному удовлетворению, и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 50000 руб., уплаченная в качестве задатка.

Доводы ответчика о возврате денежной суммы в размере 50000 руб. ФИО3 не подтверждены объективными доказательствами.

Представленный оригинал расписки, написанный самой ФИО2, о получении ею денежной суммы в размере 50000 руб. от ФИО3, не подтверждает факт их возвращения истцу.

Суд учитывает, и пояснения представителя ответчика, который пояснил, что при передаче денежных средств расписка не составлялась, указанное обстоятельство следует и из текста самого предварительного договора купли-продажи, в котором указано на получение ФИО2 суммы задатка.

Показания свидетеля ФИО7 о передаче ФИО2 денежных средств ФИО3 судом оцениваются критически, поскольку свидетель не присутствовал лично при передаче денег, состоит в родственных связях с ответчиком, о возвращении суммы задатка знает со слов ответчика, которую привозил на встречу с ФИО3, иных доказательств, объективно подтверждающих возвращение денежных средств ФИО3 ФИО2 не представлено.

В связи с покупкой квартиры в ипотеку ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» был подготовлен отчет № 5116274 об оценке рыночной стоимости квартиры для банка, за что ФИО3 было оплачено 3500 руб. (л.д. 21-41). Данные убытки истец также просит взыскать с ответчика, поскольку сделка не состоялась по вине ФИО2

В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело ил должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности наличия убытков и их размера; противоправности поведения причинителя вреда; наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками.

Недоказанность даже одного из перечисленных условий влечет за собой невозможность привлечения к имущественной ответственности в виде взыскания убытков.

Приобретение объекта недвижимости истцом с использование кредитных денежных средств, для чего необходимо было составление отчета об оценке, являлось волеизъявлением истца, в отсутствие доказательств вины ответчика ФИО2 в незаключении основного договора купли-продажи, суд не находит оснований для взыскания убытков в размере 3500 руб. с ответчика.

Материалами дела подтверждается, что истцом уплачена государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 3270 рублей (л.д.10).

Исковые требования имущественного характера удовлетворены частично в размере 48 % (50000/103500) в общем размере 50 000 рублей, облагаемые государственной пошлиной на основании подпункта 1 пункта 1 статьи333.19Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1700 рублей, из расчета 800 + 0,03 х (50 000-20 000).

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы двойного задатка, убытков судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, (ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, ур. <адрес>, паспорт серия (№), впользу ФИО3, (ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, ур. <адрес>, паспорт серия (№), сумму задатка в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1700 руб., а всего взыскать 51 700 (пятьдесят одну тысячу семьсот) руб.

В удовлетворении остальной части требований ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию погражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы черезКоминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья подпись И.И. Волкова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.12.2023.