Дело № 2-468/2025
УИД 54RS0003-01-2024-005435-67
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
«01» июля 2025 года г. Новосибирск
Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего Лисиной Е.В.,
при секретаре Вишневской Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «ДОМ.РФ», акционерному обществу «Банк ДОМ.РФ» о прекращении обременения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском изначально к акционерному обществу «Банк ДОМ.РФ», в котором просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры, общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером __, расположенной по адресу: ....
В обоснование иска указано, что xx.xx.xxxx года был заключен договор купли-продажи между истцом и организатором торгов – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области. Договор заключен на основании протокола __ о результате публичных торгов от xx.xx.xxxx года. Предмет торгов: Жилое помещение - квартира, общей площадью 33,7 кв.м., к/н __ по адресу: ...., продаваемого на основании постановления - Постановление о передаче арестованного имущества на торги ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по Заельцовскому району ГУ ФССП России по НСО - ФИО2 от 04.04.2024, уведомление о готовности к реализации арестованного имущества __ от xx.xx.xxxx, должники - ФИО3, ФИО4.
Обращение взыскания на заложенное имущество проводилось на основании исполнительного производства __ от xx.xx.xxxx, возбужденного на основании исполнительного листа __ от xx.xx.xxxx, выданного Заельцовский районный суд г. Новосибирска по делу __ (вступил в законную силу xx.xx.xxxx, истец АО "Банк ДОМ.РФ"). Полная стоимость квартиры была оплачена им до подписания договора купли-продажи.
Для регистрации в собственность приобретенного имущества истец обратился в управление Росреестра по Новосибирской области. Государственная регистрация прав была приостановлена управлением Росреестра на основании Федерального законам 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
xx.xx.xxxx года истцом было направлено обращение в АО "Банк ДОМ.РФ" с просьбой погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении квартиры ... (кадастровый номер __) в связи с приобретением данной квартиры в результате публичных торгов. Обращение зарегистрировано в банке за __ После истец неоднократно связывался со специалистами АО "Банк ДОМ.РФ", которые ему сообщили об отказе в снятии обременения.
До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему в соответствии с договором купли-продажи от xx.xx.xxxx квартиры, расположенной по адресу: ... (кадастровый номер __), что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик – акционерное общество «Банк ДОМ.РФ», в судебное заседание не направили представителя, извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.
Ответчик – акционерное общество «ДОМ.РФ», привлеченный к участию в деле определением суда от xx.xx.xxxx г., в судебное заседание не направили представителя, извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили. Направили письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому возражают относительно удовлетворения искового заявления в полном объеме. Заочным решением Заельцовский районный суд г. Новосибирска по делу __ от xx.xx.xxxx исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены. В пользу АО «ДОМ.РФ» с ФИО3 и ФИО4 взыскана задолженность по договору займа в размере <данные изъяты> руб., а также госпошлина в размере <данные изъяты> руб., обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб. На основании исполнительного листа по делу __ судебным приставом-исполнителем ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска возбуждено исполнительное производство __ в отношении ФИО3 Залоговое имущество реализовано на торгах xx.xx.xxxx, победителем торгов определен ФИО1 Заочное решение Заельцовский районный суд г. Новосибирска по делу __ от xx.xx.xxxx отменено xx.xx.xxxx. Решением Заельцовский районный суд г. Новосибирска по делу __ от xx.xx.xxxx исковые требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании задолженности с ФИО3 и ФИО4 по кредитному договору отказано. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx по делу __ решение Заельцовский районный суд г. Новосибирска по делу __ от xx.xx.xxxx отменено в части отказа во взыскании задолженности отменено. С ФИО3 и ФИО4 взыскана задолженность по договору займа в размере <данные изъяты> руб., в остальной части решение оставлено без изменения. На момент обращения ФИО1 с иском xx.xx.xxxx) у АО «ДОМ.РФ» отсутствовали правовые основания для подачи заявления о прекращении ипотеки, в связи с отменой xx.xx.xxxx заочного решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска по делу __ от xx.xx.xxxx о взыскании задолженности с ФИО3 и ФИО4, обращении взыскания на заложенное имущество, и последующим отказом в удовлетворении исковых требований кредитора. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от xx.xx.xxxx постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Заельцовскому району ФИО5, __ (__ИП), от xx.xx.xxxx, постановлением судебного пристава-исполнителя Солнцевского ОСП ФИО6, __ (__ИП), от xx.xx.xxxx запрещено совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта. Запрет на совершение регистрационных действий наложен в рамках __ИП о взыскании с ФИО3 исполнительского сбора и __ИП о взыскании с ФИО3 исполнительского сбора.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (ст. 25 Закона).
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
Судом установлено, что заочным решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. по делу __ с ФИО3, ФИО4 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору от xx.xx.xxxx __ в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.; обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб.
Определением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. ответчику ФИО3 восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу заявления об отмене заочного решения.
Определением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. заочное решение от xx.xx.xxxx отменено.
Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. по делу __ в удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа __ от xx.xx.xxxx в размере <данные изъяты>., обращении взыскания на принадлежащий на праве общей совместной собственности ФИО3 и ФИО4 предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу ..., отказано, с ФИО3, ФИО4 в пользу АО «ДОМ.РФ» солидарно взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx г. постановлено:
«решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. в части отказа во взыскании задолженности отменить.
ФИО2 от xx.xx.xxxx в размере <данные изъяты> руб.; в указанной части решение в исполнение не приводить.
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу АО «ДОМ РФ» удовлетворить частично».
Таким образом, решение суда от xx.xx.xxxx г. по делу __ вступило в законную силу xx.xx.xxxx г.
Из решения суда от xx.xx.xxxx г. и апелляционного определения от xx.xx.xxxx г. следует, что xx.xx.xxxx г. между ООО «КРЕДО-Финанс» и ФИО3, ФИО4 заключён договор займа __ в размере <данные изъяты> руб. сроком по xx.xx.xxxx под 12,65% годовых, для целевого использования - приобретения квартиры; обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона.
xx.xx.xxxx П-вы на основании договора купли-продажи квартиры приобрели в общую совместную собственность имущество в виде квартиры по адресу: ....
В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки и регистрация ипотеки.
В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ».
xx.xx.xxxx ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска ГУ ФССП России по Новосибирской области возбуждено исполнительное производство на взыскание суммы задолженности по заочному решению суда.
xx.xx.xxxx возбуждено исполнительное производство на обращение взыскания на предмет залога - квартиру по заочному решению суда.
xx.xx.xxxx судебным приставом - исполнителем арестованное имущество передано на торги.
xx.xx.xxxx арестованное имущество (квартира) реализовано с торгов.
xx.xx.xxxx денежные средства, поступившие из ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска ГУ ФССП России по НСО от реализации предмета залога, были зачислены в погашение задолженности по договору займа.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).
Таким образом, законодательство исходит из того, что при реализации имущества должника на торгах происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
Кроме того, следует учитывать и то, что с учетом пункта 5 статьи 10 ГК РФ, по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя, что может влечь прекращение залога и по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу части 2 данной статьи порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 6 статьи 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
В соответствии со статьей 57 Закона об ипотеке, выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ (часть 6).
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (часть 7).
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (часть 8).
Таким образом, должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной и не определяет условий договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги, и договор купли-продажи имущества, который заключен путем проведения торгов, и протокол о результатах торгов, который имеет силу договора наряду с подписываемым после внесения оплаты договором купли-продажи, являются основанием для внесения записей в ЕГРН на реализованное посредством проведения торгов заложенное имущество.
Согласно части 1 статьи 61 Закона об ипотеке, сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 ГК РФ, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 5 статьи 61 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
Из вышеуказанных норм права следует, что предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства заемщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются в случае, когда вырученных от реализации предмета ипотеки - жилого помещения денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось достаточно для удовлетворения всех денежных требований, с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой, а в случае, когда предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора, либо - в случае признания страховщика банкротом - обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
При этом дата получения залогодержателем вырученных от реализации в ходе исполнительного производства по результатам проведения торгов либо внесения в ЕГРН сведений о переходе права собственности на заложенное имущество, на которое было обращено взыскание в обеспечение исполнения требований кредитора, на дату прекращения ипотеки влиять не может.
xx.xx.xxxx г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел в собственность арестованное (заложенное) недвижимое имущество должников ФИО3, ФИО7, а именно жилое помещение – квартиру, общей площадью 33,7 кв.м., кадастровый номер __, расположенная по адресу: ....
Согласно п. 1.3 договора, имущество передано на реализацию на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области ФИО2 от xx.xx.xxxx г., уведомления о готовности к реализации арестованного имущества __ от xx.xx.xxxx г., должники – ФИО3, ФИО7
В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, согласно протоколу __ от xx.xx.xxxx о результатах публичных торгов по продаже арестованного (заложенного) имущества общая стоимость проданного недвижимого имущества покупателю составила <данные изъяты> руб.
Согласно п. 2.2 договора оплата произведена в полном объеме до заключения договора.
Судебной коллегией по гражданским делам Новосибирского областного суда указанная оплата учтена в счет погашения задолженности по кредитному договору, о чем указано в апелляционном определении от xx.xx.xxxx года.
В соответствии с актом приема-передачи к договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г. продавец передал в собственность покупателю ФИО1 арестованное (заложенное) недвижимое имущество – жилое помещение (квартиру) общей площадью 33,7 кв.м., кадастровый номер __, имущество расположено по адресу: ....
Учитывая, что обязательство по оплате приобретенного по договору купли-продажи от 27.05.2024 г. квартиры истцом исполнено в полном объеме, а на момент проведения торгов, подписания договора купли-продажи и оплаты стоимости квартиры заочное решение суда от xx.xx.xxxx г. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество не было отменено, суд приходит к выводу о прекращении обременения права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении указанного объекта недвижимости.
В связи с тем, что законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в отношении спорного имущества является АО «ДОМ.РФ», АО «Банк ДОМ.РФ» является ненадлежащим ответчиком.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры, с кадастровым номером __, общей площадью 33,7 кв.м., расположенного по адресу: ....
В удовлетворении исковых требований к акционерному обществу «Банк ДОМ.РФ» отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Заельцовский районный суд г.Новосибирска.
Мотивированное решение суда изготовлено 15 июля 2025 г.
Судья (подпись) Е.В. Лисина