Дело № 2-8192/22
50RS0026-01-2022-009450-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09.11.2022 года Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при участии помощника прокурора Шекунове А.О., при секретаре Поляковой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области к ЖВВ о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате жилого помещения, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ЖВВ, мотивируя свои требования тем, что на основании Постановления администрации городского округа Люберцы Московской области от 08.12.2017 №2638-ПА «Об исключении из муниципальной собственности и состава муниципальной казны городского поселения Октябрьский недвижимого имущества и передаче его в муниципальную собственность и состав муниципальной казны городского округа Люберцы Московской области» Администрация <адрес> МО является собственником двухкомнатной <адрес> (42,5 кв.м.) в <адрес>.
Указанной квартире присвоен кадастровый №. Первоначально, на основании Постановления администрации г.<адрес> муниципального района от ДД.ММ.ГГ №-ПА между администрацией г.<адрес> и ЖВВ ДД.ММ.ГГ заключен договор коммерческого найма жилого помещения, которым предусмотрено предоставление вышеуказанного спорного жилого помещения ЖВВ на условиях коммерческого найма сроком на 5 лет.
На основании личного заявления ЖВВ о продлении договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ администрацией городского округа Люберцы принято постановление от ДД.ММ.ГГ №-ПА «О заключении договора коммерческого найма на жилое помещение с ЖВВ на новый срок». Данным постановлением Комитету по управлению имуществом администрацией городского округа Люберцы поручено в тридцатидневный срок заключить с ЖВВ договор коммерческого найма вышеуказанного жилого помещения сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между ЖВВ и истцом заключен договор коммерческого найма вышеуказанной квартиры.
ЖВВ получено 3 экземпляра договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № для государственной регистрации в органах Росреестра. Данный факт подтверждается распиской, также согласно данной расписке ЖВВ обязуется предоставить один экземпляр договора с отметкой о регистрации в Комитет по управлению имуществом администрации. В нарушение взятого на себя обязательства экземпляр договора, подлежащий предоставлению в Комитет по управлению имуществом администрации ЖВВ, предоставлен не был.
Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг в МУ «Люберецкий МФЦ», ЖВВ ДД.ММ.ГГ подано заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГ №, договор коммерческого найма помещения от ДД.ММ.ГГ, Постановление от ДД.ММ.ГГ №-ПА и квитанция от ДД.ММ.ГГ № на сумму 2000 руб. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ЖВВ осуществлены действия, направленные на регистрацию договора коммерческого найма помещения от ДД.ММ.ГГ № в органах Росреестра. Однако согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг в МУ «Люберецкий МФЦ», гражданином ЖВВ ДД.ММ.ГГ подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГ №. О причинах подачи заявления о приостановлении государственной регистрации прав ЖВВ Комитет по управлению государственной регистрации прав не уведомил.
Вместе с тем, до настоящего времени спорное жилое помещение находится во владении ЖВВ, Администрации надлежащим образом не возвращено, при этом ЖВВ не вносит за помещение соответствующей платы, установленной договором.
Срок неоплаты спорного жилого помещения составляет 47 месяцев (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ).
Актом осмотра помещения от ДД.ММ.ГГ № установлено, что при выезде представителя собственника и управляющей компании по адресу спорного жилого помещения доступ представителей собственника был ограничен, в спорном жилом помещении находилось лицо в алкогольном опьянении, со слов соседей ЖВВ в данном жилом помещении не проживает, а сдает в наем третьим лицам.
После предварительного осмотра спорного жилого помещения, между ЖВВ и сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации состоялся телефонный разговор, в ходе которого, со слов ЖВВ, установлено, что он в спорном жилом помещении не проживает, а постороннее лицо, находившееся в таком помещении в момент осмотра является его сыном, ЖВВ также сообщил, что производить оплату задолженности отказывается. Данное обстоятельство подтверждается актом от ДД.ММ.ГГ.
Исходя из изложенного, несмотря на непредоставление ЖВВ в адрес Комитета по управлению имуществом администрации экземпляра коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ №, ЖВВ совершены действия направленные на его исполнение в части использования спорного жилого помещения в своих интересах, а также для проживания в нем членов его семьи, т.е. совершены встречные действия, которые порождают обязательства сторон друг перед другом. Согласно п. 1.2 договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № срок найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
Пунктом 2.2.6 того же договора предусмотрено, что наниматель обязан своевременно (ежемесячно) вносить плату за коммерческий наем жилого помещения. В соответствии с п.5.1 договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № размер платы по договору составляет 20 940, 53 руб.
Согласно акту сверки по договору коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГ задолженность за использование спорной квартиры с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 1 005 145 руб. 44 коп., а срок невнесения такой платы составляет 48 месяцев.
Комитетом по управлению имуществом администрации неоднократно сообщалось ЖВВ о необходимости внесения платы за наем спорного жилого помещения и погашении имеющейся задолженности: согласно акту от сентября 2018 года в адрес ЖВВ совершен телефонных звонок, в ходе которого он проинформирован о необходимости внесения платы за пользование спорным жилым помещением; уведомлениями от ДД.ММ.ГГ №исх86 и от ДД.ММ.ГГ №исх416 ЖВВ сообщается о необходимости внесения платы за коммерческий наем спорного жилого помещения и погашении имеющейся задолженности, актом от октября 2019 года установлено, что в ходе личного приема ЖВВ предоставлены реквизиты для оплаты образовавшейся задолженности (от подписи уведомления отказался); претензией от ДД.ММ.ГГ №исх396 ЖВВ уведомлен об имеющейся задолженности и необходимости ее погашения. Также в адрес ЖВВ направлена претензия от ДД.ММ.ГГ №исх492 о необходимости исполнения условий договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № и оплаты имеющейся задолженности. До настоящего времени ответ на претензию не получен, задолженность не погашена. На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области и ЖВВ; взыскать с ЖВВ в пользу истца задолженность по оплате жилого помещения –<адрес> Московской области в размере 1 005 145,44 руб. за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, неустойку за несвоевременную оплату коммерческого найма жилого помещения в размере 7 435 520 руб., выселить ответчика из занимаемого им жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, пояснил, что ДД.ММ.ГГ представители истца снова предприняли попытку осмотреть спорную квартиру. Согласно акту от ДД.ММ.ГГ доступ в квартиру предоставлен не был, квартира закрыта, со слов соседей квартира сдается, в ней проживает третье лицо.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. При этом ответчик извещался судом о рассмотрении дела по месту регистрации по адресу: <адрес> (справка ЦАРС УВМ ГУ МВД России по МО л.д. 69), по адресу спорной квартиры, по адресу, указанному в паспорте ответчика (л.д. 47): <адрес>. Судебные повестки возвращены в суд, в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении, что подтверждается отчетами с сайта «Почта России» (л.д. 72-75).
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.
Помощник прокурора ШАО в судебное заседание явился, полагал, что исковые требования в части выселения подлежат удовлетворению.
Изучив материалы дела, оценив собственные доказательства, суд находит исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что истец на основании Постановления администрации городского округа Люберцы Московской области от ДД.ММ.ГГ №-ПА «Об исключении из муниципальной собственности и состава муниципальной казны городского поселения Октябрьский недвижимого имущества и передаче его в муниципальную собственность и состав муниципальной казны городского округа Люберцы Московской области» является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Ранее вышеуказанная квартира входила в состав муниципальной казны городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области.
ДД.ММ.ГГ Руководителем администрации городского поселения ОМЮ ФИО1 вынесено постановление о предоставлении спорной квартиры заместителю руководителя администрации городского поселения Октябрьский по вопросам строительства ЖВВ по договору коммерческого найма сроком на 5 лет.
ДД.ММ.ГГ межу Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области и ЖВВ был заключен договор коммерческого найма жилого помещения №, в соответствии с которым ЖВВ в наем был предоставлена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ с ежемесячной платой за коммерческий наем в размере 4683,85 руб.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании личного заявления ЖВВ о продлении договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ администрацией городского округа Люберцы принято постановление от ДД.ММ.ГГ №-ПА «О заключении договора коммерческого найма на жилое помещение с ЖВВ на новый срок». Данным постановлением Комитету по управлению имуществом администрацией городского округа Люберцы поручено в тридцатидневный срок заключить с ЖВВ договор коммерческого найма вышеуказанного жилого помещения сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между ЖВВ и истцом заключен договор коммерческого найма вышеуказанной квартиры.
ЖВВ получено 3 экземпляра договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № для осуществления его государственной регистрации в органах Росреестра, что подтверждается его распиской (л.д. 37).
По условиям договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ № истец предоставлял ЖВВ внаем вышеуказанную квартиру сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ с установлением ежемесячной платой за коммерческий наем в размере 20940,53 руб. (п. 5.1 договора).
ДД.ММ.ГГ ЖВВ обратился в МУ «Люберецкий МФЦ» сектор Октябрьский с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, постановление от ДД.ММ.ГГ №-ПА.
ДД.ММ.ГГ ЖВВ обратился в МУ «Люберецкий МФЦ» сектор Октябрьский с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем, государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ не была осуществлена.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно пояснениям представителя истца до настоящего времени спорное жилое помещение находится во владении ЖВВ, Администрации надлежащим образом не возвращено, при этом ЖВВ не вносит за такое помещение соответствующей платы.
Актом осмотра помещения от ДД.ММ.ГГ № установлено, при выезде представителя собственника и управляющей компании по адресу спорного жилого помещения доступ представителей собственника был ограничен, в спорном жилом помещении находилось лицо в алкогольном опьянении, со слов соседей ЖВВ в данном жилом помещении не проживает, а сдает в наем третьим лицам.
Также в ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что после предварительного осмотра спорного жилого помещения, между ЖВВ и сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации состоялся телефонный разговор в ходе которого со слов ЖВВ установлено, что он в спорном жилом помещении не проживает, а лицо, находившееся в спорной квартире в момент осмотра является его сыном, также ЖВВ сообщил, что производить оплату задолженности отказывается.
Истцом неоднократно направлялись требования ответчику об оплате спроной квартиры в соответствии с условиями договора.
ДД.ММ.ГГ представители истца снова предприняли попытку осмотреть спорную квартиру. Согласно акту от ДД.ММ.ГГ доступ в квартиру предоставлен не был, квартира закрыта, со слов соседей квартира сдается, в ней проживает третье лицо.
Несмотря на то, что государственная регистрация договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГ не была осуществлена, в связи с установленными судом обстоятельствами использования спорного жилого помещения ответчиком в своих интересах (для проживания сына), с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд приходит к выводу о том, что стороны связаны обязательствами из вышеуказанного договора коммерческого найма, поскольку формальный отказ от государственной регистрации договора при использовании жилого помещения в соответствии с его условиями суд признает злоупотреблением правом со стороны ответчика.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по договору коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору найма за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (48 месяцев и 12 дней) в размере 996 769,23 рублей (48 мес. х 20 940,53 = 1005145,44 рублей; 20940,53 рублей : 30 дней = 698,02 рублей в день; 698,02 рублей х 12 дней = 8376,21 рублей; 1005145,44 рублей – 8376,21 рублей = 996 769,23 рублей)
Согласно п. 2.2.6 договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГ несвоевременное внесение платы за жилое помещение влечет взимание пеней в размере 1% за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик допущена просрочка внесения платы по договору коммерческого найма, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (1418 дней), размер неустойки составит 296 432, 90 руб. (20 904,53 руб. х 1 % х 1418 дней).
Частью 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Применяя положения ст. 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить сумму неустойки до 200 000 рублей.
Пунктом 1 части 2 статьи 687 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Учитывая, что судом установлено невнесения ответчиком платы за жилое помещение за весь период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, т.е. более чем за предусмотренные законом шесть месяцев, то суд также считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и ответчиком.
Согласно ст. 688 ГК РФ В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Поскольку судом договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГ расторгнут, то ЖВВ в соответствии подлежит выселению из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Удовлетворяя требование истца о выселении суд учитывает, то обстоятельство, что в спорной квартире может находится имущество, принадлежащее ответчику.
В силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход городского округа Люберцы МО госпошлину в сумме 14184 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области к ЖВВ о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по оплате жилого помещения, неустойки – удовлетворить в части.
Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГ № коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>.
Выселить ЖВВ из жилого помещения по адресу: <адрес>
Взыскать с ЖВВ в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области задолженность по оплате вышеуказанного жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 996 769,23 рублей, неустойку за период с 13.07.20218 года по ДД.ММ.ГГ в сумме 200 000 рублей.
В удовлетворении иска в остальной части: о взыскании денежных средств, свыше присужденных отказать.
Взыскать с ЖВВ в доход городского округа Люберцы МО госпошлину в сумме 14184 рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: Аксенова Е.Г.
Решение принято в окончательной форме 10.01.2023 года.