Решение по делу № 2-870/2023 от 20.07.2023 - о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» июля 2023 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Мернова Н.В., с участием адвоката Шведовой О.А., при секретаре Жалпаковой А.Г., рассмотрев гражданское дело № 2-870/2023 по иску Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО4 был заключен договор № аренды земельного участка категории земель несельскохозяйственного назначения, площадью 40035 кв.м. из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №5, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешённым использованием для ведения садоводства, сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику. На основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту комиссионного обследования многолетних насаждений от ДД.ММ.ГГГГ, а так же актов осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендуемого ответчиком земельного участка выявлено существенное нарушение договора аренды в неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору в адрес ответчика направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с предложением расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и проектом соглашения о расторжении договора. Ответ на предложение расторгнуть договор аренды в адрес Управления не поступил. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ № задолженность по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25288,59 руб., арендная плата вносится не регулярно, что является так же существенным нарушением договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ № в рамках муниципального земельного контроля в отношении ФИО1 вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предложено принять меры к использованию земельного участка, предназначенного для садоводства. Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ на момент осмотра садовая деятельность не ведется, земельный участок частично огорожен, доступ не ограничен, земельный участок не вспахан, зарос сорной, древесно-кустарниковой растительностью. В связи с тем что, ответчиком не приняты меры по устранению данных нарушений, Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» просило суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 40035 кв.м. из категории земель населенных пунктов для ведения садоводства, переданный по договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, обязать ФИО1 передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Приволжский муниципальный район Астраханской области» в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объёме, по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Ответчик и его представители адвокат Шведова О.А., Куликов А.В. иск не признали, мотивируя тем, что существенных нарушений договора аренды не допущено и, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется. Утверждение истца о неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием не соответствует действительности. Считали, что со стороны истца не оказывается никакой помощи в организации водоснабжения земельного участка, хотя технически такая возможность могла бы быть организована. В связи с трудностями по выращиванию плодовых деревьев в отсутствие водоснабжения в сухом и жарком климате Астраханской области плодовые деревья, высаживаемые им, гибнут. Он собственными силами без содействия со стороны органов муниципальной власти организовал подвоз грунта, провел электричество, в настоящее время решает вопрос по организации полива из близлежащего водоёма. Кроме того, никакой задолженности по арендной плате у него не имеется, арендные платежи вносятся им в большем размере нежели предусмотрено договором.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав доказательства по делу, суд пришёл к выводу о следующем.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьёй 310 Гражданского кодекса РФ, установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исходя из п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО4 заключен договор № аренды земельного участка категории земель несельскохозяйственного назначения, площадью 40035 кв.м. из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №5, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Дальний, 3А, с разрешённым использованием для ведения садоводства, сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику.

На основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переданы права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4.4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По утверждениям истца, актом комиссионного обследования многолетних насаждений от ДД.ММ.ГГГГ, а также актами осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендуемого ответчиком земельного участка выявлено существенное нарушение договора аренды в неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с чем, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательств по договору, ответчику была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с предложением расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и проект соглашения о расторжении договора, ответ на которую не поступил.

Вместе с тем с данными утверждениями истца суд согласиться не может по следующим основаниям.

Доводы истца о том, что ответчиком земельный участок не использовался по целевому назначению, суд считает необоснованными и не доказанными.

Истец не представил суду значительную часть актов осмотра земельного участка, где, напротив, зафиксировано ведение ответчиком садоводческой деятельности.

Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил договор поставки грунта (суглинок), поскольку земля на участке была малопригодна для садоводства, и по этому договору в 2017-2018 гг. на участок был поставлен грунт.

В 2018 году ответчик приобрёл саженцы для посадки деревьев на земельном участке, что подтверждается накладной от ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчик привозил на участок воду своими силами, но воды не хватало, и посаженные деревья гибли от её нехватки. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращается в администрацию МО «Приволжский район» Астраханской области с заявлением о подключении его земельного участка к действующей сети водоснабжения. В письме № администрация МО «Приволжский район» Астраханской области сообщает о согласии на подключение, но требует от истца получить необходимую для этого документацию, в том числе технические условия МУП «БИОМ». МУП «БИОМ» в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщает ответчику об отказе в выдаче технических условий на подключение к сетям водоснабжения из-за отсутствия технической возможности (отсутствуют необходимые мощности).

В 2019 году ответчик снова приобрёл саженцы для посадки деревьев на земельном участке, что подтверждается накладной от ДД.ММ.ГГГГ, товарными чеками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. Саженцы им были высажены. Также для хранения садового инвентаря ответчиком на участке размещён металлический вагончик.

Наличие на участке металлического вагончика и факт высадки в 2019 году садовых деревьев подтверждены актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из-за отказа МУП «БИОМ» в выдаче технических условий, ответчик не смог подключить участок к сети водоснабжения, продолжил привозить на участок воду своими силами, количества которой не хватало, вследствие чего высаженные деревья погибли.

В 2019 - 2022 гг. ответчик устно обращался в МУП «БИОМ» с вопросом о планах предприятия на увеличение мощностей, что позволило бы ему получить технические условия, но ежегодно ему сообщают, что увеличение мощностей планируется, но вопреки этим заверениям, мощности до настоящего времени не увеличены.

Не дождавшись увеличения мощностей на сетях унитарного предприятия, ответчик в 2023 году обратился в Службу природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области с заявлением о предоставлении ему в пользование водного объекта для организации водоснабжения на его земельном участке, при этом ещё в 2022 году ответчик заключил договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ с ФГБВУ «Центррегионводхоз» на оказание услуг по формированию необходимого пакета документов.

В 2020 г. ответчик приобрёл саженцы для посадки деревьев на земельном участке, что подтверждается накладной от ДД.ММ.ГГГГ и накладной от ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчик заключил договор услуг спецтехники (экскаватора погрузчика) от ДД.ММ.ГГГГ для расчистки участка (факт оказания услуг по договору подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ). Ответчик осуществил высадку садовых деревьев.

В акте осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отражен факт ведения работ по очистке участка от сорной растительности и высадке деревьев.

Ответчик продолжил заключать договора об оказании автотранспортных услуг от ДД.ММ.ГГГГ для обеспечения участка водой, но её оказывалось недостаточно и высаженные деревья гибли.

В 2021 году ответчик присоединил земельный участок к электрическим сетям (технические условия от ДД.ММ.ГГГГ, договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ). Ответчик высадил на участке деревья и осуществлял планировку территории, что отражено в акте осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик заключил договор об оказании автотранспортных услуг от ДД.ММ.ГГГГ для обеспечения участка водой, но её по-прежнему было недостаточно и высаженные деревья вновь погибли.

В 2022 году ответчик осуществлял расчистку участка от сорной растительности с помощью экскаватора, что отражено в акте осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик вновь высаживал деревья и своими силами привозил воду на участок, но из-за её недостаточного объёма высаженные деревья погибли.

В 2023 году ответчик продолжил высаживать на участке деревья, расчищал участок от сорной растительности, что отражено в акте осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Для производства работ на участке ответчик заключил договор аренды строительной техники (экскаватора-погрузчика) от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчик своими силами продолжает привозить воду на земельный участок.

Таким образом, доводы истца о неиспользовании ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не соответствуют действительности, опровергаются доказательствами, представленными ответчиком.

Что касается довода истца о невнесении ответчиком арендной платы, то и в этой части суд не нашёл их убедительными и соответствующими действительности.

Истец подтверждает факт наличия задолженности по внесению арендной платы и нерегулярный характер платежей справкой Управления муниципального имущества администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Нерегулярный характер платежей ответчика сам по себе не может подтверждать нарушение условий договора аренды о сроках внесения арендной платы, так как ответчик вносит арендную плату в размере, превышающем размер ежемесячного платежа.

Представленная истцом справка не может подтверждать наличие задолженности, потому что в ней не содержится расчёт задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка и утверждённой базовой ставки арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик внёс арендную плату в размере 50000 руб., что превышает указанную в справке сумму задолженности.

Кроме того, п. 4.1.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор лишь при невнесении арендатором платы за шесть месяцев.

Истцом не доказан как факт наличия задолженности, так и факт невнесения арендной платы за шесть месяцев.

Ссылка истца ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в которой арендодателю предоставлено право обратиться в суд с требованием о расторжении договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд, несостоятельна, потому что договор предусматривает более длительный срок нарушения арендатором своей обязанности.

Кроме того, истцом нарушены положения ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Указанная норма предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец в претензии не указал в качестве нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Суд считает, что у ответчика задолженности по арендным платежам отсутствует, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, наоборот, имеется переплата.

Кроме этого, в 2021 году Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» обратился в Приволжский районный суд Астраханской области к ФИО1 с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 256816,02 руб., а также неустойки в размере 8036,73 руб. (дело №). Данное дело было прекращено определением Приволжского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ после отказа истца от иска из-за отсутствия задолженности.

При расчёте задолженности за 2020 год Комитет исходил из кадастровой стоимости участка в размере 4273412,25 руб. Эта кадастровая стоимость была оспорена, и в августе 2021 года установлена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 2068208,10 руб. С учётом данной кадастровой стоимости задолженность ответчика по арендной плате составляла не 256816,02 руб., а 88552,12 руб. В связи с чем, после изменения кадастровой стоимости у ответчика образовалась переплата арендной платы.

Всего с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена арендная плата в размере 394093,69 руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик внёс арендную плату на сумму 549292,81 руб., соответственно, переплата составила 155199,12 руб.

При таких обстоятельствах доводы истца и в этой части несостоятельны.

Кроме того, следует отметить следующее.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного выше, расторжение договора № от ДД.ММ.ГГГГ по заявленным требованиям, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ Н.В. Мернов