Дело №2-301/2025
УИД 61RS0011-01-2024-226593-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 марта 2025 года
ст. Тацинская
Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Избенко Ф.В.
при секретаре Мензараровой Л.С.
с участием: представителей истца – адвоката Шушпанова Л.Д., действующего на основании ордера, ФИО1, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Тацинское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 135 000 кв. м., с кадастровым №, местоположение: <адрес>. 07.11.2022 года ею с ИП главой КФХ ФИО3 заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет. Ответчик недобросовестно исполнял свои обязанности по договору аренды, что выражалось в систематическом несвоевременном внесении арендной платы и недобросовестном ведении хозяйства и использования прав арендатора, что привело к аресту имущественного права аренды ИП главы ФИО3 09.12.2024 года ФИО2 обратился к ответчику с претензией, содержащей уведомление о расторжении договора аренды, заключенного 07.11.2022 года, проигнорированной последним. ФИО2 просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.11.2022 года, заключенный между ней и ИП главой КФХ ФИО3; прекратить запись в ЕГРН о регистрации обременения № от 16.11.2022 года.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причина неявки суду не сообщили, ходатайств в адрес суда не направляла.
Представители истца – адвокат Шушпанов Л.Д., действующий на основании ордера, ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик ИП глава КФХ ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств в адрес суда не направлял.
Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Ростовской области, Тацинского районного отделения судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв. м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2024 года №№ (л.д. 8-13).
07.11.2022 года между ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 5 лет (л.д. 14-15).
Согласно п. 3.1 договора аренды, арендная плата имеет денежную форму и подлежит выплате ежегодно из расчета 7 000 рублей за 1 гектар, что составляет 94 500 рублей в год. Установлен срок внесения арендной платы – не позднее 1 июня текущего года.
Исходя из п. 4.2 договора аренды, арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением для производства сельскохозяйственной продукции разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде в том числе земле, как природному объекту; своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором; не совершать действия, приводящих качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на арендованном земельном участке; после окончания срока действия договора возвратить земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Договор зарегистрирован в Росреестре 16.11.2022 года за №.
Истец просит суд расторгнуть договор аренды от 07.11.2022 года указав, что арендатор земельного участка ИП глава КФХ ФИО3 нарушает условия договора в части своевременного внесения арендной платы, а также на факт наложения судебным приставом-исполнителем ареста на имущественное право аренды ИП главы КФХ ФИО3, что по мнению истца свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По смыслу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
09.12.2024 года в адрес ИП главы КФХ ФИО3 ФИО2 в лице своего представителя ФИО1 направлено уведомление с предложением о расторжении договора земельного участка от 07.11.2022 года в связи с несвоевременным внесением арендной платы и возникновением новых существенных обстоятельств в виде ареста права аренды по договору (л.д. 19), что подтверждается квитанцией АО «Почта России» от 09.12.2024 года (л.д. 20).
Согласно доводам истца, арендатор ИП глава КФХ ФИО3 нарушает условия договора в части своевременного внесения арендной платы и как следует из пояснений представителя истца ФИО1, ответчиком произведено внесение арендной платы единожды - 29.12.2023 года, в подтверждение чего представлена выписка по счету дебетовой карты ПАОБ Сбербанк от 27.01.2025 года (л.д. 47).
При оценке данного довода судом принимается во внимание положения п. 3.1 договора, согласно которому внесение арендной платы осуществляется ежегодно, не позднее 1 июня текущего года.
Таким образом, внеся арендную плату 29.12.2023 года ИП глава КФХ ФИО3 нарушил положения указанного пункта в части установленного срока выплаты денежных средств, которые надлежало уплатить не позднее 01.06.2023 года.
Также ИП главой КФХ ФИО3 не представлено доказательств осуществления арендного платежа в срок до 01.06.2024 года.
Из изложенного следует, что арендатор два раза по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Вместе с тем, из буквального толкования положений пп. 3 ст. 619 ГК РФ следует, что для расторжения договора по основанию, предусмотренному данной нормой и признания участника сделки существенно нарушившим условия обязательства, требуется три и более последовательных случая неуплаты арендных платежей по истечении предусмотренного договором срока. В данном контексте под «более двух раз подряд» следует понимать именно три и более пропущенных платежа подряд, что подтверждается как смысловым анализом формулировки нормы, так и ее целевым назначением — предотвращением систематического нарушения обязательств арендатором.
Поскольку срок уплаты арендного платежа за период аренды земельного участка с 16.11.2024 года по 15.11.2025 года наступит не ранее 01.06.2025 года, на дату рассмотрения требований истца не имеется оснований для расторжения спорного договора аренды в связи с нарушением арендатором условий и порядка внесения арендных платежей.
Истец также ссылается на существенное нарушение условий п. 4.2.1 договора, согласно которому использование арендатором земельного участка наносит вред земле, как природному объекту.
14.02.2025 года комиссией в составе начальника отдела сельского хозяйства и охраны окружающей среды Администрации Тацинского района ФИО8, ведущего агронома Октябрьского межрайоного отдела филиала ФГБУ «Россельхозцентр» по Ростовской области ФИО9 и представителем ФИО2 – ФИО1 проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым №, принадлежащего ФИО2 В результате визуального осмотра комиссией отмечено наличие снежного покрова на земельном участке и пожнивных (растительных) остатков - стеблей подсолнечника, что следует из акта обследования от 14.02.2025 года № и приложенных к нему фотоматериалов (л.д. 42-46).
В силу положений пп. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
В ходе судебного разбирательства судом в порядке ст. 188 ГПК РФ получена консультация специалиста - начальника отдела сельского хозяйства и охраны окружающей среды Администрации Тацинского района ФИО8, которая пояснила, что в ее компетенцию не входит оценка вреда, причиненного почвенному слою земельного участка в результате действий (бездействия) пользователя такого земельного участка. Вместе с тем отметила, что имеются рекомендации по уборке пожнивных (растительных) стеблей с земельного участка, не являющиеся обязательными для исполнения.
Оценивая имеющиеся в деле доказательства и получив консультацию специалиста, суд не находит их в достаточной степени свидетельствующими о существенном ухудшении ИП главой КФХ ФИО3 земельного участка, принадлежащего ФИО2, что являлось бы основанием для расторжения договора аренды. Представленные истцом документы отражают лишь целевое использование земельного участка – для сельскохозяйственного производства, определение методов осуществления которого, как обоснованно отметила специалист, находится в компетенции арендатора - ИП главы КФХ ФИО3
Также председательствующим стороне истца предложено представить иные доказательства существенного ухудшения имущества, принадлежащего арендодателю, чего сделано не было. Ходатайства о назначении по делу экспертизы в порядке, предусмотренном ст. 79, 166 ГПК РФ с целью получения квалифицированного доказательства стороной истца не заявлялось.
Таким образом само по себе наличие пожнивных стеблей сельскохозяйственной культуры на земельном участке, сохранившихся после уборки соответствующей культуры, в отсутствие иных доказательств ненадлежащего использования земельного участка (наличие сорняков, кустарников, иного самосева), не может выть расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды.
Помимо указанного, истец ссылается на нарушение ИП главой КФХ ФИО3 условий договора аренды от 07.11.2022 года поскольку на имущественное право аренды последнего постановлением судебного пристава-исполнителя о розыске имущества должника и наложении ареста в рамках исполнительного производства №-ИП Тацинским районным отделением судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области наложен арест.
Суд не усматривает данное обстоятельство как имеющее значение для рассмотрения настоящего дела. В сохранение либо снятии данного ареста истец ФИО2 заинтересована быть не может, поскольку данное обстоятельство не порождает для нее как для арендодателя по договору обязанностей, тем более, что неисполненное обязательство ИП главы КФХ ФИО3, вследствие наличия которого судебным приставом-исполнителем произведен исполнительный розыск имущества должника и наложение ареста, в том числе, на имущественные права, не является обязательством в пользу ФИО2
Обращение ФИО3 с заявлением в Арбитражный суд Ростовской области о признании себя несостоятельным (банкротом) равным образом не свидетельствует о нарушении прав ФИО2 как арендодателя, тем более что на дату рассмотрения настоящих исковых требований судом, арбитражным судом не вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом.
Суд также критически относится к изложенным в судебном заседании доводам представителя ФИО2 – адвоката Шушпанов Л.Д. о том, что совокупность вышеописанных обстоятельств позволяет сделать вывод об использовании ИП главой КФХ ФИО3 имуществом с существенным нарушением условий договора аренды.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, требование о расторжении договора аренды по причине невнесения арендной платы заявлено истцом преждевременно, а остальные обстоятельства не могут являться основанием для прекращения обязательства судом, поскольку не свидетельствуют о наступлении каких-либо негативных последствий для ФИО2 как стороны сделки, либо ухудшении переданного ею в аренду имущества.
Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 искового требования о признании договора аренды от 07.11.2022 года, и, соответственно, исключении из ЕГРН записи о наличии обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым №.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, о расторжении договора аренды земельного участка от 7 ноября 2022 года.
На решение может подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 18 марта 2025 года.
Судья
подпись
Ф.В. Избенко