Дело № 3а-252/2022
УИД 76OS0000-01-2022-000165-56
Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ярославль 7 июня 2022 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,
с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности от 22 апреля 2022 года,
иные лица, участвующие в деле, не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости наименование: «административное, склад», назначение: нежилое, площадь: 488,1 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , в размере равном его рыночной стоимости 4 206 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанный объект находился в собственности административного истца. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16050/22. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.
Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности (л.д.9-10) ФИО1, которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям. Дала пояснения по тексту искового заявления.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.
От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо администрация Борисоглебского сельского поселения Ярославской области, заинтересованное лицо ООО «Борисоглебский деревообрабатывающий комбинат» надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.
Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Судом установлено, что административный истец являлся собственником объекта капитального строительства – административного склада, площадью 488,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27 августа 2020 года. С 21 декабря 2021 года объект недвижимости находится в собственности ООО «Борисоглебский деревообрабатывающий комбинат» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 4 апреля 2022 года).
Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 403 920,61 рублей (п/п №18796) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 31 марта 2022 года).
Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Проверяя доводы административного ответчика о наличии оснований для прекращения производства по делу со ссылкой на то, что при применении индивидуальными предпринимателями некоторых специальных налоговых режимов, предусматривается освобождение их от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, что лишает таких лиц заинтересованности в оспаривании кадастровый стоимости такого объекта, не затрагивает их прав и законных интересов, суд установил, что ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Нормативные положения об освобождении индивидуальных предпринимателей от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, в данном случае не применяются.
На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца ФИО2 затрагиваются установленной в отношении спорного объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта. Основания для прекращения производства по делу отсутствуют.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16050/22, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 4 206 000 рублей.
Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).
Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16050/22 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.
Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.
Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Административный ответчик, критикуя отчет ООО «Ярэксперт», выражает несогласие с выводами оценщика об отнесении объекта оценки к рынку производственно-складской недвижимости и в связи с этим некорректным подбором объектов-аналогов по предложениям к продаже производственно-складских зданий и помещений.
Суд с данным замечанием административного ответчика согласиться не может.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Пунктом 11 ФСО №7 определена последовательность анализа рынка недвижимости, которая включает в себя в числе прочего: определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подпункт «б»); анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (подпункт «в»). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Выводы оценщика ФИО3 об отнесении объекта оценки к сегменту рынка производственно-складской недвижимости сделаны на основании исследования и анализа документации на объект оценки, а именно технического паспорта, согласно которому назначение здания: административное, склад. Кроме того, приведено описание земельного участка с кадастровым номером № под объектом капитального строительства, который имеет разрешенное использование: для обслуживания производственной базы.
Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункту 22 ФСО №7.
Предложения административного ответчика не были учтены при анализе рынка ввиду их несопоставимости с объектом оценки (предложение №2 и №3), ввиду недостаточности данных по объекту (предложение №1 и №4).
Сведений о том, как использование данных предложений повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, административным ответчиком не представлено.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на долю административных помещений в общей площади здания при доходном подходе. При этом оценщик исходил из того, что принятые для расчета аналоги имеют в своем составе вспомогательные административные помещения, поэтому дополнительная корректировка аналогов не требуется.
В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки.
Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 5 мая 2022 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости наименование: «административное, склад», назначение: нежилое, площадь: 488,1 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , в размере равном его рыночной стоимости 4 206 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 05 мая 2022 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Г. Сингатулина