Дело № 2 - 69/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 года г. Рославль

Рославльский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Гавриковой Е.М.,

при секретаре Фёдоровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и неустойки, встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании сделки недействительной в части,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ФИО4 и ответчиком ФИО5 в лице ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму объектов недвижимости 4 000000 рублей. (земельный участок стоимостью 300 000 рублей, жилой дом, стоимостью 3 7 00 000 рублей). Стороны заключили основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого, стоимость объекта недвижимости составила 1 000 000 рублей. Истец исполнил обязательства, предусмотренные договором. Стороны оговорили, что стоимость неотделимых улучшений не включается в цену объекта по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом – договором купли-продажи неотделимых улучшений. ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости, цена неотделимых улучшений составила 3 250 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к договору купли-продажи и внесли изменения, согласно которым установили срок до 01. 02.2022 года на выполнение перечня работ. Обязательства истец выполнила, оплата по договорам произведена, часть собственные средства - 600 000 рублей, а часть заемные на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 3 750 000 рублей. С 2021 года по настоящее время истцом ведутся переговоры, но ответчик уклоняется от исполнения своих договорных обязательств. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился письменно к ответчику, но он не выполняет обязательства по договору. Истец ежемесячно несет убытки, касающиеся уплаты процентов банку по ипотечному кредиту, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил сумму процентов в размере 173 618, 65 рублей, после уточнения требований, просит суд обязать ответчика представить всю техническую документацию, касающуюся проведенных и установленных коммуникаций-водоснабжение, необходимую для заключения договора с ресурсоснабжающей организацией и открытия лицевого счета на истца, обязать ответчика устранить дефекты в работе септика, взыскать в ее пользу с ответчиков сумму неустойки 274 520, 54 рублей, за период с 01.02.2022 года по 29.08.20222 года, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму 3 750 000 рублей за период с 30.08.2022 по день принятия решения суда, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму 3 750 000 рублей со дня принятия судом решения суда по настоящему делу по день фактического исполнения обязательства, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Ответчик по первоначальному иску обратилась к ответчику ФИО4 со встречным иском, в котором указала, что 25.11 2022 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи с дополнительным соглашением №, в соответствии с которым продавец обязуется выполнить в продаваемом жилом доме установку отопительных радиаторов, установку электрооборудования, установку подоконников, ввод системы водоснабжения в жилой дом, ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организацией, монтаж системы вентиляции, оборудование чердака теплоизоляционным материалом. Ответчиком были выполнены все указанные в дополнительном соглашении № работы, включая ввод системы водоснабжения в жилой дом. Однако осуществить ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организацией она не имела законной возможности уже в момент заключения договора. После регистрации права собственности за ФИО4 на жилой дом, она стала лицом, имеющим право на заключение договора холодного водоснабжения, в то время как она его утратила. Просит признать недействительным дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи в части обязанности Продавца выполнить ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организацией.

В судебном заседании истица по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО4 и ее представитель - требования уточненного иска поддержали, встречные исковые требования не признали. В обоснование иска представитель ФИО7 суду пояснила, что был приобретен жилой дом, не исполнено обязательство по выполнению определенного перечня работ. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ истец начисляет неустойку, поскольку договором предусмотрены негативные последствия в случае уклонения или не исполнения обязательств по договору. Изначально был заключен договор ипотеки на приобретение жилья, он был сдан в сбербанк для оформления права собственности и для получения денежной сумы на оплату ответчикам по обязательствам за приобретенный дом. Далее ответчик посчитал необходимым разделить договор ипотеки на два договора : договор купли-продажи жилого дома, как непосредственной постройки, договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости, где определен перечень выполненных работ и услуг. После этого было заключено дополнительное соглашение, которым увеличили срок исполнения обязательств до ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени обязательства по договору не исполнены. В возражениях на встречный иск указали, что сделка находится под обеспечением и залогом Банка, считают, что ответчик злоупотребляет своими правами и затягивает решение вопроса по водоснабжению, действия ответчика ведут к уклонению от исполнения договорных обязательств, полагает, требования ответчика не подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика ФИО5 – адвокат Захаренко И.А. суду пояснил, что поддерживает требования встречного иска, первоначальные уточненные исковые требования не признает.

В судебное заседание остальные участники не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пункт 1 ст. 330 ГК РФ гласит неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

На основании ч. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» 1. Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Согласно ч. 1 ст. 28 вышеуказанного Закона если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок;

поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

2. Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги).

В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные пунктом 1 настоящей статьи.

3. Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.

4. При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).

Согласно ст. 1064 ГК РФ 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ФИО1 и ответчиком ФИО2 в лице ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму объектов недвижимости 4 000000 рублей, (земельный участок стоимостью 300 000 рублей, жилой дом, стоимостью 3 7 00 000 рублей). Стороны заключили основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого, стоимость объекта недвижимости составила 1 000 000 рублей. Истец исполнил обязательства, предусмотренные договором. Стороны оговорили, что стоимость неотделимых улучшений не включается в цену объекта по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом –договором купли-продажи неотделимых улучшений.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости, цена неотделимых улучшений составила 3 250 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к договору купли-продажи и внесли изменения, согласно которым, установили срок до ДД.ММ.ГГГГ на выполнение перечня работ. Обязательства истец выполнила, оплата по договорам произведена, часть собственные средства - 600 000 рублей, а часть заемные на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 3 750 000 рублей.

На основании дополнительного соглашения № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ п. 2 установлено обязательство продавца выполнить в продаваемом жилом доме в срок до ДД.ММ.ГГГГ установку отопительных радиаторов, установку электрооборудования, установку подоконников, ввод системы водоснабжения в жилой дом, ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организацией, монтаж системы вентиляции в жилом доме, оборудование чердака теплоизоляционным материалом.

Из объяснений представителя истицы по первоначальному иску следует, что ранее был заключен договор ипотеки, на приобретение жилья, сдан в Сбербанк для оформления права собственности и для получения денежной суммы на оплату ответчику по обязательствам за приобретенный дом, далее ответчик посчитал необходимым разделить договор ипотеки на два договора: договор купли-продажи жилого дома и договор купли-продажи неотделимых улучшений, в котором был определен вышеуказанный перечень работ. После этого заключено дополнительное соглашение по которому был увеличен срок исполнения обязательств до ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании представитель ответчика не смогла пояснить какие именно работы не выполнены по дополнительному соглашению, при этом не отрицала факт регистрации за ее доверителем права собственности на жилой дом и земельный участок. Кроме того представитель истицы в суде перечислила, что все работы, указанные в дополнительном соглашении выполнены ответчиком, вода также в доме есть, но нет документального подтверждения.

При этом в судебном заседании установлено, согласно п. 6 договора купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости продавец обязуется передать покупателю произведенные в объекте недвижимости неотделимые улучшения одновременно в срок передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация права собственности означает передачу неотделимых улучшений, что является надлежащим исполнением соответчиком обязательств.

На основании п. 1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ с приложением № общая цена объектов недвижимости составила 1000 000 рублей, п. 3 договора купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости цена неотделимых улучшений объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 3 250 000 рублей. Судом сделан вывод о том, что, поскольку неустойка начислена из суммы 3 250 000 рублей, это не соответствует ни одному из договоров.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могу заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является фактически договором подряда к которому применяются положения главы 37 ГК РФ.

На основании ч. 1 ст. 720 ГК РФ Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. При этом из материалов дела следует, что дополнительным соглашением № установлен срок выполнения работ до ДД.ММ.ГГГГ, Истцом предъявлена претензия ДД.ММ.ГГГГ и содержала только требования в части нарушения срока передачи объекта, которого не было установлено.

Доказательств подтверждающих наличие недостатков выполненных работ не предоставлено стороной истцов. Кроме того, на основании ст. 723 ГК РФ предусмотрена ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, неустойка в данной статье закона не предусмотрена.

При этом стороной ответчиков по делу указано, что ответчица по первоначальному иску, истица по встречному иску ФИО5 выполнила все указанные в дополнительном соглашении № работы, включая ввод системы водоснабжения в жилой дом, однако осуществить ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организации она не имела возможности уже в момент заключения договора.

Согласно п. 17 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 года № 644, для заключения договора водоснабжения абонент должен предоставить копию документа, подтверждающего право собственности или иное законное основание возникновения прав владения или пользования на объект у абонента, в том числе на водопроводные или канализационные сети и иные устройства, необходимые для присоединения к централизованным системам холодного водоснабжения или водоотведения, приборы учета, а также доверенность или иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают полномочия представителя абонента, действующего от имени абонента, на заключение договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения.

После регистрации права собственности на жилой дом за ФИО4 она стала лицом, имеющим право на заключение договора холодного водоснабжения, в то время как (бывший) собственник это право утратил.

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, суд приходит к выводу о не обоснованности исковых требований истицы.

Судом установлено, что поскольку изначально был заключён договор купли-продажи, который был оформлен в электронном виде в отделении банка с электронными подписями и данный договор был зарегистрирован, право собственности оформлено на истицу по первоначальному иску ФИО4 и уже после оформления права собственности спустя полгода пришла претензия о нарушении сроков передачи объектов строительства, из чего следует, что сроков передачи объектов не могло быть, поскольку дом уже был зарегистрирован за истцом. Требование изначально было невыполнимо. Единственным основанием было названо отсутствие акта приёма-передачи. Однако данный акт приёма-передачи в деле, истребованном из Роскадастра, присутствует. Данная сделка была проведена и зарегистрирована в установленном законом порядке.

В суде истец по первоначальному иску ссылался на то, что ответчиком не выполнены какие-либо работы, и имеются какие-либо нарушения.

Однако ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что сторона, которая ссылается на какие-либо обстоятельства, должна их доказывать. Ни одного документа в подтверждение того, что Б-вы что-либо не доделали, не имеется. В судебном заседании у истца по первоначальному иску под протокол конкретно уточнено по каждому виду работ. Было указано, что сделано всё, за исключением регистрации на истца договора холодного водоснабжения. Поскольку это единственное, на что указал истец, был подан встречный иск. После того как ФИО4 стала собственником дома, Б-вы никаким образом не могут заключить договор водоснабжения.

Судом установлено, ФИО6, являясь представителем в сделке купли-продажи, самостоятельными правами и обязанностями в рамках сделки не обладает, соответственно не может нести какую либо ответственность, в связи с чем не является надлежащим ответчиком по делу.

Учитывая изложенное в удовлетворении первоначального уточненного иска суд полагает необходимым отказать, встречный иск удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО4 к ФИО5, о взыскании задолженности по договору купли-продажи и неустойки, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 о признании сделки недействительной в части, удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажа, в части обязанности продавца выполнить ввод в эксплуатацию водоснабжения с заключением договора на водоснабжение с уполномоченной организацией.

В удовлетворении исковых требований к ФИО6 отказать.

Мотивированное решение изготавливается в течение 5 дней со дня вынесения резолютивной части решения, которое может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в Смоленский областной суд через Рославльский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 06.04.2023 года