Решение по делу № 2-4841/2024 от 04.06.2025 - о прекращении ипотеки; по исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> об обращении взыскания на заложенное имущество.

38RS0№-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июня 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Гвоздевской А.А.,

при секретаре Ходорове Ю.Н.,

с участием истца (ответчика) ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении ипотеки; по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о прекращении ипотеки.

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что согласно договору купли-продажи квартиры ФИО3 купила квартиру, расположенную по адресу: Адрес за 3334000 рублей. Продавец квартиры проинформирован покупателем о том, что квартира приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ФКБ ОАО «Далькомбанк» Иркутский, кредит предоставлен на сумму 3000000 рублей на срок 366 месяцев. Обязательства покупателя в части ипотеки квартиры действуют до полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, право по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.п. 2.2 и 2.3 настоящего договора.

Запись об учете залога (ипотеки) была внесена в пользу ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» с момента регистрации договора купли-продажи квартиры, и возникновения права собственности на квартиру у ФИО3, то есть с 01.02.2008 сроком на 366 месяцев.

На основании решения Октябрьского районного суда г.Иркутска от 11.11.2013 по гражданскому делу № по иску ОАО «МТС-Банк» к ФИО3 о расторжении договора, замене стороны правопреемником, взыскании задолженности по договору потребительского кредита, обращения взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, исковые требования ОАО «МТС-Банк» были удовлетворены. Согласно указанного судебного акта, общая сумма задолженности ФИО3 перед первоначальным залогодержателем составила 3890642,28 рублей.

В результате проведения торгов 27.09.2018 между МТУ Росимущества в Иркутской области, Республики Бурятия и Адрес и ФИО1, признанной победителем торгов по продаже указанной квартиры, заключен договор купли-продажи №. Согласно протоколу №-П заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже заложенного имущества от 20.09.2018, цена лота, победителем которого признана ФИО1, составила 2915976 рублей.

25.10.2018 Управлением Росреестра по Иркутской области за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, возникшее на основании договора купли-продажи от 27.09.2018 №, заключенного с МТУ Росимущества в Иркутской области, Республики Бурятия и Адрес, о чем в ЕГРН сделана запись.

Вместе с тем якобы 13.01.2008 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа и залога, по условиям которых ФИО3 получила от ФИО2 6000000 рублей и обязалась возвратить равными частями 13.01.2019. Согласно названного договора заем был предоставлен на приобретение квартиры, расположенной по адресу: Адрес. Указанный договор был подан для проведения государственной регистрации сторонами в 2014 году, после принятия судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество ФИО3, но в проведении государственной регистрации было отказано. В этой связи ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд Адрес и решением от 09.02.2015 на основании признания иска ФИО3 были удовлетворены требования о регистрации договора займа и залога, заключенного 13.01.2008 между ФИО2 и ФИО3, о признании за ФИО6 права залога (залогодержателя) от 13.01.2008, признании преимущественного права перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В этой сязи, в ЕГРН была внесена запись об ипотеке с 29.09.2015 по 13.01.2019.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Иркутского областного суда от 24.07.2017 указанное решение суда отменено. В период обжалования судебного акта от 09.02.2015 стороны договора займа и залога от 13.01.2018 успели внести регистрационную запись об ипотеке в отношении спорной квартиры.

Решением Ленинского районного суда Адрес от 26.04.2018 по гражданскому делу №, вступившем в законную силу 05.06.2018, с ФИО10 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа и залога от 13.01.2008 сумма основного долга, неустойка за нарушение срока исполнения обязательств, а также расходы по оплате государственной пошлины. По решению суда истцу выдан исполнительный лист серии ФС №, на основании которого судебным приставом – исполнителем возбуждено исполнительное производство №-ИП от 26.05.2021.

ФИО2 не воспользовалась правом потребовать досрочного исполнения обязательства. При этом задолженность ФИО3 по решению Октябрьского районного суда Адрес от 11.11.2013 по гражданскому делу № по состоянию на 11.11.2013 составила 3890642,28 рубля, что значительно превышает стоимость заложенной квартиры. Таким образом невозможно обращение взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства в пользу ФИО2, вследствие чего последующий залог утратил свою функцию.

Поскольку ОАО «МТС-Банк» реализовал свое преимущественное право на обращение взыскания на заложенное имущество, в результате чего предмет залога был реализован с публичных торгов, то ипотека, возникшая на основании договора займа и залога, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на квартиру, подлежит прекращению на основании п.п. 8 п.1 ст.353 ГК РФ.

Просит прекратить ипотеку ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый номер №. Установить что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

В обоснование исковых требований ФИО2 указала, что 03.01.2008 между ней и ФИО3 был заключен договор займа и залога, в соответствии с п. 1.1 которого истец предоставила заемщику заем в размере 6000000 рублей, а заемщик обязалась возвратить займодавцу такую же сумму частями в следующем порядке: до 13.01.2014 - сумму в размере 1000000 рублей, до 13.01.2015 - сумму в размере 1000000 рублей, до 13.01.2016 - сумму в размере 1000000 рублей, до 13.01.2017 - сумму в размере 1000000 рублей, до 13.01.2018 - сумму в размере 1000000 рублей, до 13.01.2019 - сумму в размере 1000000 рублей. Согласно п. 1.3 договора займ был предоставлен на приобретение квартиры, расположенной по адресу: Адрес, принадлежащей на момент подписания указанного договора займа и залога на праве собственности ФИО8 На основании п. 3.2 договора с учетом изменений (дополнений), внесенных сторонами 03.03.2013 на основании дополнительного соглашения №, в обеспечение исполнения настоящего договора заемщик предоставляет первоочередному займодавцу ФИО2 в первоочередной залог приобретаемую квартиру, расположенную по адресу: Адрес,; взыскание на заложенную квартиру для удовлетворения требований первоочередного залогодержателя и первоочередного займодавца ФИО2 может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору в судебном порядке (п. 3.9 договора). Требования последующих залогодержателей удовлетворяется из стоимости этого имущества после удовлетворения требований первоочередного залогодержателя ФИО2 (п. 3.10 договора). В соответствии с п. 3.3 договора, стороны определили, что квартира остается в пользовании заемщика до исполнения им своих обязательств по договору. Согласно п. 3.4 договора стороны определили стоимость квартиры в 7900000 рублей. На основании п. 3.4 договора, залог квартиры обеспечивает исполнение залогодателем следующих обязательств по договору: возврат суммы займа в размере сумма в сроки, указанные выше; уплата процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и в порядке, установленном настоящим договором; возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору; возмещение необходимых расходов займодавца по обращению взыскания на имущества и его реализацию.

Истец принятые по договору обязательства исполнила надлежащим образом, передав ФИО3 денежные средства в размере 6000000 рублей, что подтверждается распиской заемщика. Согласно п. 2.3 договора ФИО3 предоставила на обозрение займодавцу 06.02.2008 оригинал свидетельства о государственной регистрации права на квартиру на имя ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 25.01.2008 с существующим ограничением (обременением) права в виде ипотеки, а также передала копию данного свидетельства. До 13.01.2014 ФИО3 возвратила истцу лишь часть первой денежной суммы в размере 900000 рублей, то есть свои обязательства ФИО3 исполнила не полностью. Денежная сумма в размере 100000 рублей не была возвращена истцу в установленный договором срок (до 13.01.2014), в связи с чем истец обратилась к ответчику с претензией с требованием о возврате недоплаченной суммы займа и выплаты пени за просрочку исполнения договора согласно п. 3.1 договора, однако данные требования истца ответчиком исполнены не были. Спустя 9 месяцев после первого нарушения заемщиком обязательств по договору истец обратилась к ответчику с повторной претензией с требованием на основании п. 2.1 договора займа и залога от 13.01.2008 досрочно возвратить оставшуюся сумму займа в размере 5100000 рублей в течение 10 дней с момента получения претензии, а также выплатить пени за просрочку исполнения договора займа и залога от 13.01.2008 согласно п. 3.1 договора, однако и данные требования истца остались без ответа и без исполнения, что послужило причиной обращения истца в суд. Решением Ленинского районного суда адрес от 26.04.2018 по гражданскому делу №, вступившим в законную силу 05.06.2018, с ФИО3 в пользу истца взыскана задолженность по договору займа и залога от 13.01.2008 в размере 6093000 рублей, из которых: 5100000 рублей - основной долг, 993000 рублей - неустойка за нарушение срока исполнения обязательств, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 43637,50 рублей. По решению суда истцу был выдан исполнительный лист серии ФС №, на основании которого Правобережным ОСП г.Иркутска УФССП по Иркутской области возбуждено исполнительное производство №-ИП от 26.05.2021, однако до настоящего времени задолженность по исполнительному производству в полном объеме не погашена, в связи с отсутствием у ФИО3 какого-либо имущества, в том числе залоговой квартиры, поскольку согласно информации, содержащейся в ЕГРН, собственником спорной квартиры с 25.10.2018 является ответчик ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27.09.2018 №.

В связи с тем, что ответчик ФИО1 после государственной регистрации перехода права собственности на залоговую квартиру с 25.10.2018 встала на место залогодателя по договору займа и залога от 13.01.2008, то именно она является ответчиком по настоящему гражданскому делу, так как должник по обеспеченному данным залогом обязательству не исполнил свои обязательства до настоящего времени.

Истец ФИО2 просит обратить взыскание на заложенное по договору займа и залога от 13.01.2008 квартиру с кадастровым номером №, площадью 54,2 кв.м, расположенную по адресу: гАдрес, принадлежащую на праве собственности ФИО1 в обеспечение погашения ранее взысканной судом задолженности в пользу истца в общем размере 6138638 рублей в соответствии с исполнительным листом ФС № путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 7900000 рублей.

Определением суда от 14.01.2025 гражданские дела находящиеся в производстве Октябрьского районного суда г.Иркутска объедены в одно производство.

Истец (ответчик) ФИО1 в судебном заседании требования иска поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении. Исковые требования ФИО2 не признавала, просила отказать по основаниям указанным в письменных возражениях, а также заявила о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

Ответчик (истец) ФИО2 надлежащим образом уведомлена о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд письменные ходатайства с изложением своей позиции по делу, просила исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Ответчик ФИО3 о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайств, возражений в суд не направила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Специализированный застройщик ДОМ.РФ», ООО «Юмас-Гранд», АО «ДОМ.РФ» (прежнее наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), ПАО «МТС-Банк» надлежащим образом уведомлены о рассмотрении дела надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

Ранее от представителя ООО «Специализированный застройщик ДОМ.РФ» поступил письменный отзыв на исковое заявление ФИО2, согласно которому законным владельцем закладной в отношении спорной квартиры является АО «ДОМ.РФ»

От представителя ПАО «МТС-Банк» поступил письменный отзыв на исковое заявление. Исковые требования ФИО1 считает подлежащими удовлетворению. Истцу ФИО2 просит в удовлетворении иска отказать, поскольку апелляционным определением Иркутского областного суда от 24.04.2017 решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 09.02.2015 с учетом определения от 30.03.2015 об исправлении описки, отменено полностью. Принято решение об отказе в удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3 о регистрации договора займа и залога от 13.01.2008 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, признании за ФИО2 права залога от 13.01.2008 на квартиру по адресу: Адрес, признании за ФИО2 права от 13.01.2008 (с момента подписания договора займа и залога) преимущественно перед другими кредиторами получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества – спорной квартиры. Следовательно, запись об ипотеке, на которую ссылается ФИО2, является недействительной (прекращенной). Кроме того заявлено о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании п. 2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно нормам ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии со ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

В соответствии со ст. ст. 10, 77 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в редакции, действующей на 13.01.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

При этом, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога (пункт 1 статьи 342.1 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).

Из положений ч. 11 ст. ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 следует, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи квартиры от 25.01.2008 ФИО7 купила у ФИО8 квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кв.28 за 3334000 рублей. Продавец квартиры проинформирован покупателем о том, что квартира приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ФКБ ОАО «Далькомбанк» Иркутский, кредит предоставляется на сумму 3000000 рублей на срок 366 месяцев. Обязательства покупателя в части ипотеки квартиры действуют до полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, право по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. п. 2.2 и 2.3 настоящего договора.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11.11.2013 по иску ПАО «МТС-Банк» к ФИО3 расторгнут кредитный договор <***>, заключенный между ОАО «Далькомбанк» и ФИО3 С ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору. Обращено взыскание в пользу банка на квартиру, расположенную по адресу: гАдрес. Судом также определен способ продажи имущества и начальная продажная цена предмета ипотеки.

После отмены заочного решения суда Октябрьским районным судом Адрес 11.09.2015 вынесено решение по иску ПАО «МТС-Банк» к ФИО3 о расторжении кредитного договора (при ипотеке в силу закона) <***> от 25.01.2008, замене стороны ОАО «Далькомбанк» на ее правопреемника ПАО «МТС-Банк», взыскании задолженности по договору потребительского кредита и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: гАдрес.

Вышеуказанным решением, расторгнут кредитный договор (при ипотеке в силу закона) <***> от 25.01.2008 между ОАО «Далькомбанк» и ФИО3, взыскана задолженность по договору потребительского кредита: сумма основного долга 2 974 391,67 рубль, неуплаченные проценты 888 734,98 рубля, 27 515,63 рублей -госпошлина, обращено взыскание в пользу ПАО «МТС-Банк» на предмет ипотеки -однокомнатную квартиру, назначение жилое, общей площадью 54,2 кв. м, по адресу: гАдрес, принадлежащую на праве собственности ФИО3, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены имущества в размере 3267200 рублей. Решение вступило в законную силу 13.12.2016.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона по продаже спорного имущества от 20.09.2018 №-АИ - квартиры общей площадью 54,2 кв.м. по адресу: Адрес победителем аукциона признана ФИО1, произведена полная оплата, указанного объекта в размере 2915976 рублей.

20.09.2018 между ФИО1 и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Адрес был заключен договор купли-продажи №, на основании которого на публичных торгах истец приобрел жилое помещение - квартиру, находящуюся по адресу: гАдрес, кадастровый номер №. Покупатель уведомлен, что имущество обременено правами третьих лиц. Имущество передано на реализацию но основании постановления о передаче арестованного имущества на торги, постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15% и проведения повторных торгов Правобережного ОСП Адрес УФССП России по Иркутской области и в соответствии с заявкой на проведение торгов Управления ФСПП по Иркутской области.

Торги проведены уполномоченным лицом с соблюдением установленного порядка. Торги, проведенные Росимуществом, как органом, на который в силу закона возложена обязанность по реализации арестованного имущества, никем не оспорены и недействительными не признаны.

Согласно выписки из ЕГРН квартира по адресу: гАдрес, кадастровый номер №, собственником которой значится ФИО1 находится в ипотеке у ФИО2 на основании решения Ленинского районного суда Адрес от 09.02.2015, договора займа и залога от 13.01.2008, определения Ленинского районного суда Адрес от 30.03.2015.

По мнению истца ФИО2, в связи с тем, что ответчик ФИО1 после государственной регистрации перехода права собственности на залоговую квартиру с 25.10.2018 встала на место залогодателя по договору займа и залога от 13.01.2008, то именно она является ответчиком по настоящему гражданскому делу, так как должник по обеспеченному данным залогом обязательству не исполнил свои обязательства до настоящего времени.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 09.02.2015 и определения Ленинского районного суда г.Иркутска от 30.03.2015 об исправлении описки, суд

постановил:

вынести решение о регистрации договора займа и залога, заключенного 13.01.2008 между ФИО2 и ФИО3 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес; за ФИО2 признано право залога (залогодержателя) от 13.01.2008 на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, признано право от 13.01.2008 преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: гАдрес.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24.07.2017 вышеуказанное решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 09.02.2015 с учетом определения этого же суда от 30.03.2015 об исправлении описки отменено полностью, по делу принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о регистрации договора займа и залога от 13.01.2008 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, признании за ФИО2 права залога от 13.01.2008 на квартиру, расположенную по адресу: гАдрес, признании за ФИО2 права от 13.01.2008 (с момента подписания договора займа и залога) преимущественно перед другими кредиторами получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: гАдрес.

При этом, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что по условиям договора займа и залога ФИО3 получила от ФИО2 6000000 рублей, которые ФИО3 обязалась возвратить равными частями до 13.01.2019. Денежные средства предоставлены ФИО3 для приобретения квартиры, расположенной по адресу: гАдрес принадлежащей на момент подписания договора на праве собственности ФИО8

Займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и выплаты пеней, в случае невыплаты, не полной выплаты, а также несвоевременной выплаты денежных сумм.

Заемщик обязался предоставить на обозрение займодавцу до 14.02.2008 оригинал свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, зарегистрированное не позднее 13.02.2008 с существующим ограничением (обременением) права в виде ипотеки, а также передать копию вышеуказанного свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

В обеспечение обязательства заемщик ФИО3 предоставляет займодавцу в залог, приобретаемую квартиру на основании документов: акта приема-передачи от 18.07.2007, договора участия в долевом строительстве от 04.07.2006, разрешения на ввод в эксплуатацию № от 20.03.2007 (п. 3.2 договора).

При этом, как видно из свидетельства о регистрации права собственности на квартиру 38АГ № собственником квартиры, на момент заключения договора 13.01.2008, являлся ФИО8 и указанные в основаниях залога документы являлись документами-основаниями его регистрации права собственности.

Договор залога квартиры от 13.01.2008 ФИО8 не подписывал, обязательств на момент подписания договора от 13.01.2008 у ФИО8 перед ФИО2 не было.

По сведениям свидетельства о регистрации права собственности Адрес ФИО3 на спорную квартиру основанием возникновения права собственности ФИО3 явился договор купли-продажи квартиры от 25.01.2008, дата регистрации договора 01.02.2008. При этом согласно свидетельству о регистрации права Адрес и выписки из ЕГРП 01.02.2008 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Открытого акционерного общества «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк».

20.10.2009 зарегистрировано обременение в виде ипотеки с 20.10.2009 по 31.01.2041 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Запись об учете залога (ипотеки) была внесена в пользу Открытого акционерного общества «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» с момента регистрации договора купли-продажи квартиры, и возникновения права собственности на квартиру у ФИО3, то есть с 01.02.2008 сроком на 366 месяцев.

Согласно договору купли-продажи квартиры ФИО3 купила у ФИО8 квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кв.28 за 3334000 рублей. Продавец квартиры проинформирован покупателем о том, что квартира приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ФКБ ОАО «Далькомбанк» Иркутский, кредит предоставляется на сумму 3000000 рублей на срок 366 месяцев. Обязательства покупателя в части ипотеки квартиры действуют до полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, право по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. п. 2.2 и 2.3 настоящего договора. Сведений о сообщении ФИО3 о покупке квартиры за счет займа у ФИО2 и возникновении права залога на квартиру вследствие этого условия договора купли-продажи не содержат.

Согласно копии закладной в регистрационном деле первоначальным залогодержателем квартиры является Открытое акционерное общество «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» по кредитному договору 2466 ФИП от 25.01.2008.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, исходя из материалов дела, и требований ст. ст. 339.1, 342 ГК РФ, что ФИО2 не имеет права преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, поскольку первоначальным кредитором она не является.

Доказательств, свидетельствующих о регистрации договора залога от 13.01.2008 до регистрации залога (ипотеки) квартиры при ее покупке ФИО3 25.01.2008, равно как и регистрации залога квартиры ее собственником на 13.01.2008 ФИО8 в пользу ФИО2 суду не представлено.

Вышеуказанными обстоятельствами, подтверждается добросовестность ПАО «МТС-Банка», которому спорный объект недвижимости (квартира) была передана в залог титульным собственником, и решением суда в пользу которого обращено взыскание на указанную квартиру.

Доводы ответчика (истца) ФИО2 об обратном не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 26.04.2018 по гражданскому делу №, вступившим в законную силу 05.06.2018, с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа и залога от 13.01.2008 в размере 6093000 рублей, из которых: 5100000 рублей - основной долг, 993000 рублей - неустойка за нарушение срока исполнения обязательств, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 43637,50 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество по ипотеке в виде квартиры, принадлежащей ФИО3 на праве собственности, расположенной в Адрес, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, отказано.

При этом суд указал об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований в части обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество, в виде квартиры, принадлежащей ответчику ФИО3 на праве собственности и расположенной по адресу: Адрес, поскольку прихошел к выводу о том, что ПАО «МТС-Банк» является добросовестным залогодержателем и обладает правом первоочередного залогодержателя.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, данные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями суда, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ являются обязательными для суда при рассмотрении данного спора и не требуют доказывания в настоящем деле.

При таких данных, с учетом вышеприведенных норм права, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, суд, констатировав, что истцом ФИО1 в полном объеме и в установленном законом порядке была уплачена выкупная сумма по договору купли-продажи, что является основанием для приобретения ей права собственности в отношении спорного имущества – квартиры по адресу: Адрес прекращения обременения в виде залога этого имущества в пользу ФИО2, как последующего залогодержателя, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении требования истца ФИО1, направленного на прекращение обременения, зарегистрированного в пользу ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение обременения по решению суда является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру.

Ответчиком (истцом) ФИО2 заявлено о пропуске ФИО1 срока исковой давности, однако по данной категории дел, а именно при требовании собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется и не может быть применена.

Рассматривая доводы ответчика (истца) ФИО1 о применении срока исковой давности по требованиям ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Абзацем вторым п. 2 ст. 199 ГК РФ, установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Следовательно, право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения срока исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения срока исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ТСВ, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных, пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения срока исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

Названная правовая позиция подтверждается правоприменительной практикой, в частности, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 5-КГ20-82-К2, 2-157/2019, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2021)).

Из материалов дела следует, что по условиям договора займа и залога от 13.01.2008, заключенного между ФИО2 и ФИО3 заем подлежал возврату 13.01.2019, при этом займодавцем была допущена просрочка исполнения обязательств в срок 13.01.2014, о чем истец подал заемщику претензию, что указано в исковом заявлении, повторная претензия была подана через 9 месяцев от момента неисполнения обязательства, то есть в октябре 2014 года. Ответа на претензию не последовало, также, как и задолженность по договору займа не была погашена и с января 2014 года имелась просрочка исполнения обязательств.

Залог, предоставленный ФИО3, действовал по 13.01.2019, а поскольку ФИО2 обратилась в Лефортовский районный суд г. Москвы 12.08.2022, залог к этому дню прекратился, при этом у ФИО2 отсутствовали разумные основания полагать свои притязания в отношении недвижимого имущества сохранившимися.

Кроме того, как указано судом выше, ФИО2 обращалась в суд с требованиями о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество и на основании решения Ленинского районного суда г. Иркутска от 26.04.2018 по гражданскому делу № с ФИО3 была взыскана образовавшаяся задолженность, при этом в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество по ипотеке в виде спорной квартиры путем продажи с публичных торгов отказано.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возможность истца ФИО2 обратить взыскание на заложенное имущество утрачена, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что существующее ограничение (обременение) права в виде ипотеки на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: гАдрес подлежит признанию прекращенным (отсутствующим).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении ипотеки, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2, Дата г.р. (ИНН №) в отношении квартиры, общей площадью 54,2 кв. м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: гАдрес, зарегистрированное в государственном реестре недвижимого имущества под номером государственной регистрации № от 25.10.2018.

В удовлетворении требования ФИО2 к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное по договору займа и залога от 13.01.2008 имущество – квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Адрес, в счет погашения задолженности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Гвоздевская

Мотивированное решение составлено 22.07.2025.