78RS0002-01-2022-010559-24

Дело № 2-10157/2022 08 ноября 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, при секретаре Прохорихиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЛП» к ФИО2 об обязании совершить определенные действия, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛП» обратилось в суд с иском, в котором просит: обязать ФИО2 заключить с истцом основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи жилого помещения № от 23.12.2010; указать, что основной договор купли-продажи считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, а также указать основные условия, на которых договор считается заключенным (в соответствии с положениями предварительного договора), а именно: сведения о предмете договора: квартира №, общей площадью 37,9 кв.м, расположенная на № этаже (в судебном заседании представитель истца пояснил, что в исковом заявлении допущена техническая ошибка при указании номера этажа – фактически квартира находится на № этаже) многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №; продажная стоимость составляет 2 048 886 руб., согласно условиям заключенного предварительного договора; в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ у продавца возникает право залога в связи с неисполнением обязанности по оплате полной цены основного договора купли-продажи; обязать ответчика принять квартиру по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (в судебном заседании представитель истца подтвердил, что 19.07.2022 квартира передана по акту приема-передачи); взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.; принять решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к ФИО2

В обоснование заявленных требований истец указал, что предварительный договор заключен сторонами 23.12.2010, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 20.12.2021; право собственности истца зарегистрировано 27.05.2022; уведомлением от 12.05.2022 истец пригласил ответчика для подписания договора и передачи квартиры, назначив дату: 01.06.2022; однако ответчик в указанную дату не явился, от подписания основного договора уклонился и уклоняется до настоящего времени.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, за исключением требований об обязании принять квартиру по акту приема-передачи.

Ответчик в судебном заседании заявленные истцом требования не признал; просил возложить на истца судебные издержки, без указания их состава и размера.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, возражений по существу заявленных требований не представил.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, принимая во внимание следующее.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.п.1-4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

Как предусмотрено п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предусмотрено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В соответствии с абз.2 п.5 ст.429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п.4 ст.445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Согласно п.42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, изложенными в п.5 Постановления Пленума 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 ГК РФ. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что 23.12.2010 между ООО «ЛЭК – компания № 1» (в настоящее время – ООО «ЛП») и ФИО2 заключен договор, поименованный сторонами как предварительный, №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении жилого помещения, расположенного на № этаже 26-этажного дома, площадью 35,2 кв.м, по цене 49 490 руб. за 1 кв.м площади (фактического размера) квартиры (п.п.1.6, 1.6.1). Сроком заключения основного договора стороны определили период с 4 квартала 2012 года по 4 квартал 2013 года, но не ранее 90 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п.4 предварительного договора купли-продажи). Право собственности истца на квартиру зарегистрировано 27.05.2022. 19.07.2022 между сторонами подписан передаточный акт в отношении спорной квартиры.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчиком, в соответствии с условиями предварительного договора, внесен обеспечительный платеж в размере 1 848 946 руб., исходя из проектной площади квартиры 37,36 кв.м. Данное обстоятельство также установлено вступившим в законную силу решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 08.07.2021 по делу № 2-1313/2021.

Между тем, из разъяснений, изложенных в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований как для удовлетворения исковых требований о понуждении заключить основной договор по доводам иска, так и для удовлетворения производных требований о проведении государственной регистрации перехода права собственности на основании такого договора; при этом согласие ответчика с просьбой истца о государственной регистрации за ним права собственности по иным основаниям не может являться достаточным для выхода суда за пределы заявленных требований.

Из объяснений ответчика, считающего себя приобретателем объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, также усматривается отсутствие между сторонами спора, в связи с чем он не лишен возможности зарегистрировать свое право собственности в общем порядке.

Одновременно суд полагает возможным отметить, что истец не лишен права на возмещение в судебном порядке за счет ответчика не произведенной последним доплаты по договору в виде разницы стоимости квартиры, исходя из проектной площади квартиры и фактической площади по результатам технической инвентаризации, поскольку доводы ответчика об обратном основаны на неверном понимании действующего законодательства и толковании условий договора.

Принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика конкретных требований в части возложения на истца его судебных издержек (ни состав таких издержек, ни их размер ответчиком не указаны), оснований для взыскания с истца в пользу ответчика каких-либо денежных средств в порядке гл.7 ГПК РФ суд не усматривает; при этом понесенные истцом при обращении с иском расходы в случае отказа в удовлетворении заявленных требований возмещению со стороны ответчика также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «ЛП» к ФИО2 об обязании совершить определенные действия, государственной регистрации перехода права собственности, - отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 к ООО «ЛП» о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья (подпись) А.В. Николаева

Решение принято в окончательной форме 15.11.2022 Копия верна. Судья: