31RS0022-01-2023-004555-28 № 2-2959/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2023 года город Белгород
Свердловский районный суд города Белгорода в составе:
председательствующего судьи – Сороколетова В.Н.,
при секретаре Фурманове Д.А.,
с участием истца П.В.Н., представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.В.Н. к Администрации г. Белгорода о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права собственности, взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
П.В.Н. обратившись в суд с указанным иском, в окончательной редакции заявлением от ДД.ММ.ГГГГ просит: расторгнуть договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный с администрацией города Белгорода; взыскать с Администрации г. Белгорода убытки, связанные со строительством офисного здания в размере 6061000 рублей, прекратить право собственности П.В.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и погасить запись об этом в ЕГРН.
В обоснование заявленных требований П.В.Н. указал, что на основании распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между ним и администрацией города Белгорода ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 850 кв.м. для строительства офисного здания.
Сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, до предоставления его истцу на условиях аренды.
На указанном земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства 80% готовности на основании полученного разрешения на строительство.
По результатам обследования и проведения геодезического обмера кадастровым инженером выявлено несоответствие между координатами характерных точек границ спорного земельного участка, внесенным в ЕГРН, и их фактическим местоположением на местности. Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером составляет 760 кв.м. По земельному участку проходит наземный и подземный газопровод, информация об охранной зоне которого в сведениях ЕГРН отсутствует.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ исправлена реестровая ошибка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии со значениями, определенными судебной экспертизой ООО «РегионБизнесКонсалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом - кадастровым инженером Т.О.В.
Исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о площади земельного участка 850 кв.м. Установлены границы земельного участка площадью 760 кв.м. Зарегистрированы обременения на земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в виде наземного и подземного газопровода площадью 156,57 кв.м.
Решением Свердловского районного суда г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда, установлено, что газовые трубы низкого давления проходят по спорному земельному участку с 1974 года. Таким образом, Администрация г. Белгорода, как собственник земельного участка, знала или должна была знать о том, что имеются ограничения в использовании земельного участка, однако при заключении договора аренды, указанная информация не была доведена до арендатора, то есть истца по настоящему делу.
Арендодателем не было обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества- земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, земельный участок невозможно использовать по прямому назначению.
Истец основывает свои требования на положениях ст.ст. 611, 613 ГК РФ в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
В судебном заседании истец П.В.Н.. его представитель ФИО1 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации города Белгорода ФИО2 возражала против удовлетворения требований по причине их необоснованности, представив письменные возражения на иск. Истец в исковом заявлении просит суд расторгнуть договор аренды, поскольку администрацией города при его заключении нарушены положения ст. 611 и ст. 613 ГК РФ. Указанными статьями не предусмотрено право арендатора расторгнуть договор аренды. Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Администрацией города Белгорода подготовлено и направлено в адрес истца для подписания соглашение о расторжении договора аренды (копия прилагается).Решением Свердловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ № исковые требования П.В.Н. к администрации города Белгорода, в том числе о взыскании убытков, связанных со строительством офисного здания, оставлены без удовлетворения. Указанное решение ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения в апелляционной инстанции и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
Материалами дела подтверждается, что истец, проявив должную заботливость и осмотрительность, знал и должен был знать о прохождении по земельному участку с кадастровым номером № газопровода, введенного в эксплуатацию еще в 1974 году, и об особенностях использования земельного участка уже в момент заключения договора аренды названного земельного участка.
Истцом в уточненном исковом заявлении не указаны обстоятельства и доводы в обоснование свой позиции, не указана причинно- следственная связь между законными (не законными действия не признаны) действиями администрации и не возможность ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, а равно не возможностью использовать земельный участок по назначению, не представлены отказы администрации во введении объекта в эксплуатацию. Не доказано, что ответчик знал, но не сообщил истцу о наличии ограничения права в виде надземного и подземного газопровода площадью 156,67 кв. м. при заключении договора аренды, а так же не доказано, что ответчик передал истцу земельный участок в состоянии не соответствующем условиям договора аренды.
Представитель третьего лица АО «Газпром газораспределение Белгород» ФИО3 в судебном заседании от пояснила, что наземный и подземный газопроводы, проходящие через земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в собственности либо оперативном управлении АО «Газпром газораспределение Белгород» не находятся, технические условия на подключение к указанным сетям в архивах организации отсутствуют. Интересы АО «Газпром газораспределение Белгород» заявленными требованиями не затрагиваются.
Третье лицо- финансовый управляющий П.В.Н. - ФИО4 в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, при принятии решения о расторжении договора аренды, взыскании убытков, полагается на усмотрение суда. Возражает против прекращения права собственности П.В.Н. на объект незавершенного строительства, так как это приведет к уменьшению конкурсной массы должника.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, исследовав материалы гражданского дела 2-149/2023 Свердловского районного суда г. Белгорода, суд приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные ступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Решением Свердловского районного суда г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ по иску П.В.Н. к администрации города Белгорода о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании убытков, в удовлетворении исковых требований отказано.
Указанное решение вступило в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Исследованными доказательствами по делу № подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ в администрацию города Белгорода обратилось ООО «МПП - Транзит» в лице генерального директора П.В.Н. о выделении земельного участка площадью 10 000 кв.м., с пометкой о том, что по соглашению с областным государственным учреждением Белгородская станция по борьбе с болезнями животных, общество безвозмездно производит работы по вывозу мусора бывшей ветлечебницы.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией города рассмотрено заявление ООО «МПП-Транзит» о выделении земельного участка для строительства офисного здания, принято решение о формировании испрашиваемого земельного участка.
Распоряжением администрации города Белгорода № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт выбора земельного участка для строительства офисного здания по <адрес> и предварительно согласованно место размещения офисного здания.
Акт выбора согласован со всеми инженерными службами, в том числе с ОАО «Белгородоблгаз» с пометкой «Генплан согласовать дополнительно». Названный акт выбора содержит указание на то, что инженерные сети, попадающие в зону строительства, в случае необходимости подлежат переносу.
С целью предоставления испрашиваемого земельного участка подготовлена схема земельного участка, согласно которой, на выделенном земельном участке проходит газ низкого давления к жилому дому № <адрес>.
С указанной схемой ознакомлен под роспись генеральный директор ООО «МПП - Транзит» П.В.Н.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МПП-Транзит» (заказчик) и ООО «Пульсар Эксперт» подписан акт № сдачи-приемки проектно-изыскательских работ по землеустройству по договору №54/А-10 от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в управление муниципальной собственности поступила заявка от П.В.Н. на участие в торгах в виде открытого аукциона по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью 850 кв.м.
Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о проведении торгов ДД.ММ.ГГГГ.
Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства офисного здания по адресу <адрес>, площадью 850 кв.м, назначенный на ДД.ММ.ГГГГ признан не состоявшимся, так как в торгах участвовало менее двух участников.
ДД.ММ.ГГГГ П.В.Н. обратился в администрацию города Белгорода с заявлением о предоставлении земельного участка, для строительства офисного здания по <адрес>, как единственному участнику аукциона от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации города Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, который в установленном порядке прошел государственную регистрацию (зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка, он предоставлен для строительства офисного здания.
ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка по адресу <адрес> площадью 850 кв.м. в аренду.
Пунктом 2.1 договора аренды определено, что договор аренды заключен сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ, вступает с момента государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 2.2. договора аренды установлен срок освоения земельного участка 3 года.
По истечении указанного в договоре аренды времени П.В.Н. продолжал пользоваться спорным земельным участком.
ДД.ММ.ГГГГ П.В.Н. обратился в департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода с заявлением о предоставлении разрешения на строительство объекта «Офисное здание», расположенного по адресу <адрес>, предоставив пакет документов, предусмотренный ч.3 ст.51 Градостроительного кодекса РФ:
Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которым уполномоченный орган подтверждает соответствие планируемого к строительству объекта требованиям земельного законодательства и строительных норм.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В пункте 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), является градостроительный план земельного участка.
На основании частей 1 и 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд (часть 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 5 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение указанной нормы Министерство регионального развития Российской Федерации приказом от 10 мая 2011 года № 207 утвердило форму градостроительного плана земельного участка (действовало в период выдачи градостроительного плана спорного земельного участка), согласно которой на чертеже градостроительного плана, в частности, указываются схема расположения земельного участка в окружении смежно-расположенных земельных участков (ситуационный план); красные линии; обозначение существующих (на дату представления документа) объектов капитального строительства; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства; места допустимого размещения объекта капитального строительства.
При этом по смыслу статей 41-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу является обобщенной выпиской из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.
Согласно разделу 1 проектной документации «Пояснительная записка» в п.4 «Сведения о потребности объекта капитального строительства, в топливе, газе, воде и электрической энергии» отсутствуют сведения о заключенном договоре и технологическом присоединение с газовой службой.
Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей" предусмотрено, что решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременении) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету с присвоением учетных кадастровых номеров в Едином государственном реестре земель и государственной регистрации обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для проведения кадастровых работ организация - собственник газораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон.
По результатам кадастровых работ организации - собственнику газораспределительной сети или эксплуатационной организации выдаются кадастровые планы земельных участков с указанием границ и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, входящих в охранную зону.
Согласно положениям ст. 32 Федерального закона от дата № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" организация - собственник системы газоснабжения кроме мер, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области промышленной безопасности, обязана обеспечить на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации объектов системы газоснабжения осуществление комплекса специальных мер по безопасному функционированию таких объектов, локализации и уменьшению последствий аварий, катастроф.
Поскольку, каких-либо ограничений или обременений на земельном участке зарегистрировано не было, охранные зоны не утверждены, сведения о статусе газопровода отсутствовали, ДД.ММ.ГГГГ П.В.Н. выдано разрешение на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на указанный объект зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. В свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в качестве документов-оснований указаны договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение администрации г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, орган выдачи: Департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования П.В.Н. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации по Белгородской области, администрации г. Белгорода, Б.Н.С. об исправлении кадастровой ошибки, исключении данных о площади земельного участка, установлении новой площади земельного участка, регистрации обременения, удовлетворить.
Решено исправить реестровую ошибку в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии со значениями, определенными судебной экспертизой ООО «РегионБизнесКонсалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом - кадастровым инженером Т.О.В.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о площади земельного участка 850 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 31:16:0212016:17 в соответствии со значениями, определенными судебной экспертизой ООО «РегионБизнесКонсалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом - кадастровым инженером Т.О.В.
Установить границы земельного участка площадью 760 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии со значениями, определенными судебной экспертизой ООО «РегионБизнесКонсалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом-кадастровым инженером Т.О.В.
Зарегистрировать обременения на земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в виде надземного и подземного газопровода площадью 156,57 кв.м, в соответствии со значениями, определенными судебной экспертизой ООО «РегионБизнесКонсалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом-кадастровым инженером Т.О.В.
Согласно сообщению филиала ППК «Роскадастр» по Белгородской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером № площадью 760 кв.м. по адресу: <адрес>, в границах охранной зоны газораспределительных сетей. В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано ограничение права: в виде надземного и подземного газопровода площадью 156,57 кв.м.; дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ; номер государственной регистрации: №; основание государственной регистрации: решение Октябрьского районного суда города Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ.
Заявляя настоящие исковые требования П.В.Н. ссылается на то, что при предоставлении ему земельного участка он не был предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Наличие обременений в отношении используемого им участка дает ему право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При нарушении арендодателем норм ст. 611 ГК РФ, арендатор получает право требовать лишь расторжения договора, а не признания его недействительным.
Согласно абз. 2 ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать... расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с п. 2 и п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Исходя из положений указанной нормы права к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что на арендованном земельном участке расположен объект не завершенного строительства 80% готовности, строительство которого до настоящего времени не завершено.
В соответствии с отчетом № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Центр независимой оценки» рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (офисное здание) кадастровый № по состоянию на 17.01.2023 составляет 6061000 рублей.
До настоящего времени объект не введен в эксплуатацию. Из представленных к заключению фотографий следует, что объект незавершенного строительства фактически разрушается под воздействием природных факторов, в здании отсутствуют окна, двери, отсутствует кровля.
Невозможность использования здания по прямому назначению в связи с его физическим состоянием суд связывает с действиями самого истца, который в установленный пунктом 2.2. договора аренды срок не смог завершить строительство.
П.В.Н. помимо не реализации права по строительству офисного здания, не исполнялись условия по внесению арендной платы.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стороны пришли к тому, что задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 114 751 рубль 78 копеек, вносится арендатором ежемесячно, равными долями и определен график с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительное соглашение также не исполнено арендатором, что свидетельствует о том, что у истца отсутствовали денежные средства не только для завершения строительства, но и внесения арендной платы.
Администрация г. Белгорода обратилась в Октябрьский районный суд г. Белгорода и просила взыскать 2 437 936,44 рублей основной долг по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 2 059 768 рублей пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ требования удовлетворены.
Определением Арбитражного суда Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении П.В.Н. введена процедура реструктуризации долгов.
Определением Арбитражного суда Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов П.В.Н. признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования администрации города Белгорода в сумме 1 821 262,96 рублей.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ П.В.Н. признан банкротом, введена процедура реализации имущества на шесть месяцев.
Истец не представлены доказательства, что в связи с введенными обременениями был изменен правовой режим земельного участка таким образом, что арендатор участка лишился возможности использовать его в целях, которые согласованы с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды.
Наличие введенных обременений не исключает реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Истцом не представлены доказательства не возможности ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, помимо той, что у истца отсутствует реальная возможность его достроить до 100% готовности, а равно не возможности использовать земельный участок по назначению, а именно для размещения офисного здания.
Доказательств, того что истец обращался за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и администрацией города Белгорода ему было отказано, суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.
Каких-либо писем от Администрации г. Белгорода, других государственных органов и запрете строительства, невозможности использовать арендованное имущество по назначению, в адрес истца не направлялось.
В соответствии с заключением землеустроительной экспертизы ( материалы дела 2-149/2023) площадь охранной зоны газопровода (территории, ограниченной в использовании) составила 156,57 кв.м., в том числе 5,06 кв.м. под объектом незавершенного строительства, 111,11 кв.м. вдоль подземной части газопровода, расположенной на территории зу:17. Остальные площади охранной зоны 26,73 кв.м. и 13,67 кв.м. относятся к соседним земельным участкам зу:3, зу:8.
В соответствии с п.14 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей" на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня;з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.
Согласно п. 47 указанного постановления правительства, земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременений), устанавливаемых настоящими Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке.
Наличие установленных судебным постановлением обременений в отношении используемого истцом земельного участка, не исключает возможность его использования для размещения офисного здания.
Установлено что объект незавершенного строительства частью своей площади 5,06 кв.м. расположен в зоне обремененной газопроводом, однако доказательств того, что данное нарушение может служить основанием к сносу здания, не имеется. Таких требований к истцу не заявлялось.
Из положений статей 10, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ N10/22 от 29.04.2022 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", содержащихся в п. 26, 46, следует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Применительно к рассматриваемому спору истцом было получено в установленном законом порядке разрешение на строительство. Истец не лишен права поставить вопрос о переносе газопровода с тем, чтобы принадлежащее ему здание не располагалось в зоне обременения.
Истец ссылается на то, что в связи с установленными обременениями земельного участка, он лишен возможности построить иные здания, однако какого-либо проекта строительства, согласованного с арендодателем, у истца не имеется.
Доказательств того, что в связи с уменьшением площади земельного участка с 850 кв.м. до 760 кв.м. стало невозможно использовать земельный участок для размещения офисного здания, не имеется. Кроме того истец в судебном заседании подтвердил, что фактическая площадь земельного участка не изменялась, на момент предоставления земельный участок был огорожен со стороны соседних участков, эти ограждения сохранились до настоящего времени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункты 1, 2).
По смыслу указанных норм обязанность возместить причиненный вред как мера гражданско-правовой ответственности применяется к причинителю вреда при наличии состава правонарушения, включающего, наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, а также его вину.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В данном случае, суду не предоставлено совокупности доказательств, подтверждающих состав правонарушения, включающий, наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, а также его вину.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Поскольку на сегодняшний день спорный объект незавершенного строительства не изъят для государственных нужд, не отчужден иному лицу, не уничтожен и сам истец не отказался от него, законные основания для прекращения права собственности отсутствуют.
Согласно положениям ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке находится принадлежащий ответчику объект недвижимости.
При прекращении договора аренды земельного участка с арендатором- собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, такой собственник обязан возвратить участок арендодателю в порядке и на условиях, определенных с учетом требований гражданского законодательства о принудительном прекращении права собственности на имущество арендатора (подпункт 7 пункта 2 статьи 235, статья 272 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае только при приведении земельного участка в первоначальное состояние (снос объекта) право собственности на объект незавершенного строительства с к.н. № будет прекращено принудительно.
С учетом приведенного, суд полагает, что истцом не предоставлено бесспорных доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований П.В.Н. паспорт № к Администрации г. Белгорода ИНН <***> о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права собственности, взыскании убытков, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья-
Мотивированное решение изготовлено 28.11.2023