Дело № 2-500/2022

УИД 66RS0007-01-2021-008197-48

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2022 года КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 22 сентября 2022 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при помощнике судьи Попковой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Якутская 10» к ФИО1 об установлении права постоянного безвозмездного ограниченного пользования нежилыми помещениями,

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Якутская 10» предъявило к ФИО1 иск об установлении права безвозмездного постоянного ограниченного пользования инженерными коммуникациями, находящимися в нежилых подвальных помещениях №, с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> №, площадью <данные изъяты> №, площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, с целью круглосуточного беспрепятственного доступа сотрудников технической службы товарищества к инженерным коммуникациям и санитарно-техническому оборудованию, используемых для обеспечения надлежащей эксплуатации помещений многоквартирного жилого дома.

Кроме того, товарищество ходатайствовало о возмещении расходов на уплату государственной пошлины в сумме 6.000 рублей.

В заявлении указано, что в этих нежилых подвальных помещениях, принадлежащих на праве собственности ФИО1, проходят общедомовые магистральные сети: холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления; отводы от магистрали на стояки холодного и горячего водоснабжения квартир с отсекающей и сбросной арматурой; отводы на стояки канализации с ревизионными отверстиями для прочистки; ревизионные отверстия для прочистки магистральных сетей канализации, что подтверждается заключением ООО «Орион», обслуживающего общее имущество собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>.

Для надлежащей эксплуатации общего имущества собственников помещений многоквартирного дома сотрудникам технической службы ТСН «Якутская 10» необходим круглосуточный беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям и санитарно-техническому оборудованию, расположенным в спорных нежилых подвальных помещениях.

У ТСН «Якутская 10» постоянно возникают трудности при обслуживании инженерных коммуникаций, а также при устранении аварийных ситуаций по причине перекрытия ФИО1 доступа к общедомовому имуществу, находящемуся в спорных нежилых подвальных помещениях.

В судебном заседании председатель ТСН «Якутская 10» ФИО2 иск поддержал.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования не признали.

Третье лицо без самостоятельных требований ООО «Ком Ризо-Инвест» о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежаще, своего представителя в суд не направило. В объяснениях, представленных суду в письменном виде, юридическое лицо указало, что в помещениях «техподвал» (наименование в соответствии с разделом АР) в жилом <адрес> в <адрес>, принадлежащих ФИО1, проходят общедомовые инженерные сети отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации с отсекающей и спускной арматурой, а также сети силового электроснабжения и слаботочные сети связи, которые в комплексе должны обслуживаться в ежедневном режиме с обеспечением обслуживающей организации доступа в любое время суток (п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). В соответствии с проектной документацией помещения (техподвал) отнесены к общедомовым помещениям, что соответствует ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что застройщиком многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> является ООО «Ком Ризо-Инвест».

По трем договорам купли-продажи с ООО «Ком Ризо-Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ в подвале многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> ФИО1 приобретены:

- нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, за 4.000 рублей;

- нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кадастровый №, за 4.000 рублей;

- нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, за 8.000 рублей.

Управление данным многоквартирным домом осуществляет ТСН «Якутская 10» на основании решения собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об этих обстоятельствах содержатся в исследованных судом письменных доказательствах.

В силу положений п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 указанной статьи).

На основании части 2 ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила №), в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В пункте 10 названных Правил указано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку; меры пожарной безопасности; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пункт 11 Правил).

В целях определения необходимости предоставления ТСН «Якутская 10» частного сервитута, определения состава имущества, к которому требуется обеспечить доступ, судом назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФИО4 и ФИО5 (ООО «Уральская палата оценки и недвижимости»).

Согласно заключению экспертов№ от ДД.ММ.ГГГГ, в нежилых подвальных помещениях № с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> № площадью <данные изъяты> № площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, размещено общедомовое имущество в виде инженерных коммуникаций – общедомовые магистральные сети: холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления, слаботочные системы, сети электроснабжения и электрооборудования.

Так как в указанных нежилых помещениях установлено наличие общедомовых инженерных коммуникаций, в данные нежилые помещение должен быть обеспечен свободный доступ для своевременного контроля, обслуживания и надлежащего содержания инженерных коммуникаций, в целях соблюдения норм эксплуатации многоквартирного дома ответственными лицами и оперативный доступ экстренных служб, в случае аварийной ситуации, согласно действующим нормам и правилам (ст.55.24 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»; Постановление Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)

Указанные нежилые помещения находиться в открытом доступе не могут во избежание доступа к инженерным коммуникациям многоквартирного дома посторонних лиц.

Установление ограниченного доступа в указанные нежилые помещения возможно, если это не будет препятствовать доступу лицам, ответственным за своевременный контроль, обслуживание и надлежащее содержание инженерных коммуникаций, в целях соблюдения норм эксплуатации многоквартирного дома, а также оперативному доступу экстренных служб в случае аварийной ситуации, согласно действующим нормам и правилам технической эксплуатации жилищного фонда.

Оснований сомневаться в представленном заключении у суда не имеется. Суд находит данное заключение обоснованным и соответствующим обычно предъявляемым для данного типа документов требованиям, заключение подтверждено актом осмотра нежилого помещения экспертами, необходимыми фотоснимками. Данное заключение выполнено экспертами, обладающими необходимой квалификацией, в соответствии с нормативными актами, регламентирующими экспертную деятельность. В установленном законом порядке эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Формулировка вопросов к судебным экспертам полностью соответствовала существу иска и цели специального исследования. Вместе с тем, суд отмечает, что в соответствии с определением суда о назначении экспертизы эксперты производили осмотр нежилых помещений, на котором присутствовали стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 названного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Анализируя доказательства в их совокупности, суд находит, что принадлежащие на праве собственности ФИО1 спорные нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №; общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенные в подвале многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>,относятся к общему имуществу многоквартирного дома в силу того, что в них размещено общедомовое имущество в виде инженерных коммуникаций – общедомовые магистральные сети: холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления, слаботочные системы, сети электроснабжения и электрооборудования. Доступ к этому общедомовому имуществу для технической эксплуатации и обслуживания должен осуществляться через спорные нежилые помещения, поскольку иных проходов к оборудованию не имеется.

При таком положении суд находит, что не существует иной законной, разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения доступа к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, кроме установления бессрочного сервитута в отношении спорных нежилых помещений.

Таким образом, имеется право ТСЖ «Якутская 10» на установление сервитута, поскольку с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию спорные нежилые помещения являются единственным способом доступа к общему имуществу, расположенному в его пределах.

В силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник объекта, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Разрешая вопрос о размере платы за сервитут, суд исходит из того, что ТСН «Якутская 10» преследует цель обременения объекта исключительно для прохода через него к общему имуществу. Учитывая, что установление сервитута истцу требуется для выполнения возложенных на него законом обязанностей по обслуживанию общего имуществ собственников помещений многоквартирного дома, его использование товариществу необходимо постоянно, суд не находит оснований не согласиться с доводом истца о безвозмездном характере пользования сервитутом.

Требование ТСН «Якутская 10» об установлении сервитута в отношении спорных нежилых помещений подлежит удовлетворению.

Доказательств иного в порядке ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального Кодекса РФ суду не представлено, ходатайств об их истребовании не заявлено.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ТСН «Якутская 10» надлежит взыскать 6.000 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины при предъявлении настоящего иска в суд.

На основании ст. 94 Гражданского процессуального Кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: другие признанные судом необходимыми расходы.

С ФИО1 в пользу ТСН «Якутская 10» следует взыскать 55.000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг судебных экспертов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Товарищества собственников недвижимости «Якутская 10» (ИНН/КПП №) к ФИО1 (паспорт гражданина РФ № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>, код подразделения №) об установлении права постоянного безвозмездного ограниченного пользования нежилыми помещениями удовлетворить:

установить за Товариществом собственников недвижимости «Якутская 10» безвозмездное бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) в виде круглосуточного свободного доступа к нежилым помещениям, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №; общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенным в подвале многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>,для прохода к размещенному в этих помещениях общедомовому имуществу в виде инженерных коммуникаций – общедомовым магистральным сетям: холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления, слаботочные системы, сети электроснабжения и электрооборудования.

Взыскать с ФИО1 в пользу Товарищества собственников недвижимости «Якутская 10» в возмещение расходов на уплату государственной пошлины в сумме 6.000 (шесть тысяч) рублей, в возмещение судебных издержек 55.000 (пятьдесят пять) рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.

Председательствующий (подпись)

Копия верна. Судья