Дело № 2-454/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Приозерск Ленинградской области 19 октября 2022 года

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Строгановой О.Г.,

при помощнике судьи Шабуневич Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, поданному в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО14 к администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области, ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору аренды, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, указав, что ей и ее несовершеннолетнему сыну ФИО14, в интересах которого она действует, принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанная квартира располагается в двухквартирном жилом доме, в котором ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар, в результате которого квартира № № выгорела, а квартира № № была полностью уничтожена. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорную квартиру была приобретена истцом ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом ФИО4, другая ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру по данному договору была приобретена ФИО5 В этот период времени она (ФИО1) начала на земельном участке, на котором располагался многоквартирный жилой дом, строительство жилого дома путем реконструкции квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец продала ФИО5 ? долю в праве общей долевой собственности спорной квартиры, а по завершению строительства жилого дома вновь приобрела по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО5, указанную квартиру по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на себя и несовершеннолетнего сына ФИО14 Земельный участок под указанным домовладением поставлен на кадастровый учет, имеет кадастровый номер №, площадь участка составляет 607 кв.м. с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, и передан в аренду ФИО2 Жилой дом, возведенный истцом путем реконструкции спорной выгоревшей квартиры, поставлен на кадастровый учет, однако без подтверждения наличия прав на земельный участок, на котором расположен дом, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на данный дом, что и явилось основанием для обращения в суд с иском, в котором ФИО1 просит признать за ней и ее сыном ФИО14 право собственности по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности на одноэтажный жилой дом с КН № общей площадью 126,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Впоследствии истец ФИО1 уточнила исковые требования, которые заявила также и к ФИО2, и просила помимо первоначально заявленных требований, перевести права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН №, площадью 607 кв.м. с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли поселений, на нее (Полевую Л.А.), поскольку при приобретении в собственность квартиры к ней также перешло право пользования земельным участком, на котором был расположен многоквартирный жилой дом, которое имел предыдущий собственник квартиры, ответчик по делу ФИО2 (т. 2 л.д.113-115).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного в протокольной форме, к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО2 (т. 2 л.д. 111).

ФИО1 и ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещены о дате и времени рассмотрения дела путем направления судебных повесток по месту жительства, указанному в исковом заявлении, а так посредством извещения их представителя Дьяконова В.А., что согласно п. 3 ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса РФ является надлежащим извещением (т. 2 л.д. 153, 175, 176).

В судебное заседание явился представитель истцов адвокат Дьяконов В.А., который исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области ФИО9 просила отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что жилой дом, право собственности на который просят признать истцы, является самовольной постройкой на земельном участке, который истцам не принадлежал, в связи с чем их право собственности на него быть признано судом не может.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представителя не направила, будучи надлежащим образом извещенной о судебном заседании (л.д. 177).

В этой связи, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит следующему.

Согласно правоустанавливающим документам на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, указанный объект недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО2 был продан ФИО3 (т. 1 л.д.44-45).

После смерти ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира была унаследована ФИО4, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 46).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору купли-продажи квартиры продал квартиру ФИО1 и ФИО5 по 1/2 доле каждому (т. 1 л.д. 50-52).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала ? доли в праве общей долевой собственности ФИО5 (т. 1 л.д. 54-56).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал квартиру ФИО1 и ее малолетнему сыну ФИО14 по ? доли каждому, что подтверждается договором купли-продажи указанной квартиры (т. 1 л.д. 73-76).

Прово собственности ФИО1 и ФИО14 на доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 98-101).

Жилой дом, квартиру № № в котором приобрели по договору купли-продажи истцы ФИО1 и ФИО14, расположенный по адресу: <адрес>, являлся одноэтажным двухквартирным жилым домом, 1973 года постройки, состоящий из двух квартир, квартира № № имеет общую площадь 41,49 кв. м., а квартира № № – 40,89 кв.м., что подтверждается техническим паспортом дома из инвентарного дела (т. 1 л.д. 214-226).

Согласно ч. 2 ст. 287.6 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичные нормы содержит ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из указанной нормы закона, приобретая право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, ФИО1 и ФИО10 приобрели право общей долевой собственности на земельный участок, непосредственно на котором данный дом расположен.

Материалами дела подтверждается, что вышеуказанный двухквартирный жилой дом располагался на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0302001:2032, площадью 607 кв.м., с видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, который передан ФИО2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 25 лет, заключенного последней с арендодателем администрацией Приозерского района (л.д. 102-103, 108-113).

Однако ФИО1 и ФИО14 приобрели право общей долевой собственности на спорную квартиру тогда, когда многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактически отсутствовал, поскольку был уничтожен пожаром.

Указанное подтверждается справками из МЧС России, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар по адресу: <адрес>, причиной которого явилось короткое замыкание электропроводки. В результате пожара выгорела квартира № №, сгорела квартира № № (т. 1 л.д. 21-22).

Согласно показаниям свидетеля ФИО5, который в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № №, расположенную по указанному адресу, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником данной квартиры, покупая квартиру они с ФИО1 знали о том, что дом, в котором квартира располагалась, выгорел. Вместо дома на земельном участке были руины. Они с ФИО1 думали, что приобретая квартиру в сгоревшем доме, они фактически покупают земельный участок, на котором дом расположен, и имели цель построить на месте руин новый дом, что им (ФИО5) и сожителем ФИО1 и было сделано (т. 2 л.д. 190-191).

Кроме того, факт уничтожения пожаром двухквартирного жилого дома, который был расположен по адресу: <адрес>, подтверждается поквартирной картой, из которой следует, что на дату пожара в квартире № указанного дома были зарегистрированы ФИО6, ФИО7 и ФИО8. Квартира предоставлена по служебному ордеру ФИО6 и имеется отметка, что данный дом сгорел (т. 2, л.д. 73).

Все вышеуказанные лица сняты с регистрационного учета по данному адресу ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что на основании решения общественной жилищной комиссии администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ (протокол 12/15) ФИО6, как погорельцу, предоставлена другая квартира по договору социального найма на состав семьи из двух человек в соответствии с подпрограммой «Оказание поддержки гражданам, пострадавшим в результате пожара муниципального жилищного фонда на территории МО Приозерское городское поселение» (т. 2 л.д. 169-174).

В этой связи на момент приобретения квартиры и регистрации права собственности истцов на квартиру <адрес> указанная квартира фактически отсутствовала, поскольку была уничтожена пожаром.

Вместе с тем, договоры купли-продажи спорной квартиры <адрес>, заключенные после события пожара в доме, не оспаривались, и недействительными не признавались.

Однако заключение договора купли-продажи квартиры фактически было обусловлено получением прав на земельный участок, на котором ранее находился многоквартирный жилой дом, о чем прямо пояснил суду свидетель ФИО5

Поскольку в квартире <адрес> проживали наниматель с семьей по договору социального найма, что подтверждается поквартирной картой, и после пожара им были вновь предоставлены жилые помещения по договору социального найма, как лишившимся жилья при пожаре, то суд приходит к выводу, что квартира № № указанного дома находилась в муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как следует из материалов данного гражданского дела многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не признавался аварийным и подлежащим сносу, собственнику квартиры № в данном доме, которым на момент пожара являлся ФИО3, уведомление о необходимости сноса и реконструкции дома не направлялись.

Вместе с тем на земельном участке, на котором ранее находился сгоревший дом, был построен новый жилой дом, возведенный не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается техническим паспортом на указанный объект недвижимости от указанной даты. Дом является двухэтажным, общей площадью 126,6 кв.м. Правообладателем дома указан ФИО5 (т. 1 л.д. 168-181).

Как подтверждается правоустанавливающими документами на квартиру <адрес> на период возведения вышеуказанного нового дома вместо сгоревшего, собственником квартиры <адрес> являлся именно ФИО5

Таким образом, судом установлено, что ФИО5, как собственник квартиры, выгоревшей в результате пожара в многоквартирном жилом доме, осуществил реконструкцию квартиры, путем возведения нового жилого дома, сведений о том, что указанную реконструкцию осуществила ФИО1, действующая также в интересах ФИО14, материалы гражданского дела не содержат.

При этом являясь собственником квартиры № в выгоревшем доме площадью 41,5 кв.м., ФИО5 возвел в 2011 году новый жилой дом площадью 126,6 кв.м., то есть площадью значительно превышающей размеры квартиры. При этом, как указано выше, собственником квартиры № № в сгоревшем доме являлось муниципальное образование Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, возведенный жилой дом занимает земельный участок под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, что следует из кадастрового паспорта земельного участка (т.1 л.д. 102), то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.

Размеры возведенного в 2011 году дома, составляющие 126,6 кв. м., превышают как размеры квартиры № №, которая располагалась в сгоревшем многоквартирном доме, так и общие размеры самого сгоревшего многоквартирного дома, составляющие 82,37 кв.м. согласно техническому паспорту на дом (т. 1 л.д. 225). При этом данная реконструкция произведена без учета доли муниципальной собственности в доме, значительно увеличивая размеры жилого помещения собственника квартиры № № спорного дома, и при полном отсутствии в доме жилых помещений муниципального фонда, которому принадлежала квартира № № в спорном доме.

Таким образом, осуществленная реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, и имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.

Материалы дела не содержат сведений о том, что ФИО5, который осуществил данную реконструкцию, а также последующим собственником ФИО1 было достигнуто соглашение с администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области о реконструкции многоквартирного жилого дома.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1, приобретая ДД.ММ.ГГГГ квартиру № №, расположенную в <адрес>, у ФИО5, знала о том, что на месте многоквартирного жилого дома, в котором располагалась приобретаемая ею и ее несовершеннолетним сыном ФИО14 квартира, возведен индивидуальный жилой дом, при этом указанная реконструкция дома осуществлена без соответствующего согласования с другим собственником помещений в доме.

Ст. 287.1 ГК РФ Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Ч. 2 ст. 263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В этой связи признание права собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, возможно только в отношении собственника или иного законного владельца данного земельного участка.

Истцы по делу согласно ч. 2 ст. 287.6 Гражданского кодекса РФ, как собственники квартиры в многоквартирном жилом доме, имеют право общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался многоквартирный жилой дом. На весь земельный участок, на котором ФИО5 возведен индивидуальный жилой дом, не имеющий квартир, ФИО1 и несовершеннолетний ФИО14 каких-либо прав не имеют.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только в случае, если она возведена на земельном участке, который находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании лица, который возвел постройку.

Поскольку ФИО1 и ФИО14 указанными правами на весь земельный участок не обладали и не обладают, то оснований для признания за ними права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, у суда не имеется.

По изложенным выше доводам суд не находит оснований для удовлетворения требования ФИО1 и ее несовершеннолетнего сына ФИО14, в интересах которого она действует, для перевода прав арендатора на истцов по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного администрацией Приозерского района Ленинградской области с ФИО2

Указанный договор был заключен до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, нормами которого было установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). В этой связи после вступления в силу Жилищного кодекса РФ для наличия у собственника квартиры в многоквартирном доме прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, стала отсутствовать необходимость заключения с собственниками квартир в данном доме отдельных договоров аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1, поданного в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО10, о переводе прав и обязанностей по договору аренды, признании права собственности на жилой дом, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Приозерский городской суд Ленинградской области.

Судья О.Г. Строганова

Мотивированное решение изготовлено «26» октября 2022 года.