РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Коваленко О.П.,

при секретаре Канаевой О.О.,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-948/2023 по иску ФИО2 к ООО «Специжестрой» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специжестрой» о признании права собственности на <адрес> на 8 этаже, состоящую из 1 комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий) — 43,6 кв.м., общей площадью квартиры (без учета балконов и лоджий) — 42,1 кв.м., жилой площадью 17,6 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ООО «Регламент» в лице представителя - ООО «Строительно-риэлторское предприятие «Дисса»» был заключен предварительный договор № об инвестировании строительства жилого дома в жилой застройке с объектам административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границе улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, согласно которому застройщик обязуется передать истцу после ввода дома в эксплуатацию 1-квартиру в 11 секции на 8 этаже за строительным номером 34, общей площадью 44,17 кв.м, и заключен договор займа №, со сроком ввода в эксплуатацию 1 полугодие 2007. Исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате суммы в указанном размере подтвержден зачетом денежных средств на основании соглашения от 18.08.2009г. о прекращении новацией обязательства. Застройщик принятые на себя согласно договору обязательства не исполнил, а именно разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, находящегося по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, не получил: объект строительства заявителю не передал. Многоквартирный дом не введен в эксплуатацию. Внесенные дольщиком денежные средства должником не были возвращены, договор долевого строительства не был расторгнут. Решением Арбитражного суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регламент» (ИНН №, ОГРН №) было признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО2 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Регламент» в виде спорной квартиры. На основании торгов, проведенных конкурсным управляющим в 2020 году, был найден новый застройщик - ООО «Специнжстрой», который переоформил разрешение на строительство на себя и завершил строительство жилого дома в 2023 году. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Специнжстрой» был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако, истец не может во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости, поскольку уведомлением Управления Росреестра по Самарской области приостановлена государственной регистрация прав в виду не предоставления договора долевого участия в строительстве либо решения суда о признании права собственности. В связи с чем, предъявлен настоящий иск.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на то, что застройщик свои обязательства выполнил, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны,суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Регламент» в лице представителя - ООО «Строительно-риэлторское предприятие «Дисса»» был заключен предварительный договор № об инвестировании строительства жилого дома в жилой застройке с объектам административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границе улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, по условиям которого застройщик обязуется передать ФИО2 после ввода дома в эксплуатацию 1-квартиру в 11 секции на 8 этаже за строительным номером 34, общей площадью 44,17 кв.м. и заключен договор займа №.

Согласно условиям предварительного договора №-р об инвестировании строительств жилого дома в жилой застройке с объектами административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская от ДД.ММ.ГГГГ г„ инвестор обязуется принять участие в инвестировании строительства жилого дома в жилой застройке с объектами административно-бытового социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская в городе Самара после получения заказчика разрешительной документации, а также заказчик обязуется передать инвестору после ввода эксплуатацию 1 (одно) комнатную в 11 секции на 8 этаже за строительным номером 34, общей площадью 44,17 кв.м., со сроком ввода в эксплуатацию 1 полугодие 2007.

В соответствии с предварительным договором № и дополнительными соглашениями к нему № от ДД.ММ.ГГГГ., № от 28.02.2006г., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора займа №(1)-05 и дополнительными соглашениями к нему № от ДД.ММ.ГГГГ., № от 28.02.2006г., № от ДД.ММ.ГГГГ.; № от ДД.ММ.ГГГГ. истец передал застройщику денежные средства в сумме 837 560 рублей, что подтверждается квитанциями (4 шт.) от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 460 020 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 106 600 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 115 940 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 115 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ООО «Регламент» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому после ввода в эксплуатации многоквартирного жилого дома (секция №), расположенного по адресу: <адрес>, стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) № (строительный), количество комнат 1, этаж 8, общая (проектная) площадь квартиры, включая площадь лоджий и балконов 44,86 кв.м.

Согласно п. 1.7. предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, настоящий договор не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службе по Самарской области.

18.08.2009г. между истцом и ООО «Регламент» было заключено соглашение № о прекращении новацией обязательства по договору займа № в соответствии с которым новым обязательством застройщика перед истцом заключалось в замене обязанности возвратить сумму займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительных соглашений к нему обязательством передать квартиру, согласно условиям предварительного договора купли- продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. предварительного договора № купли-продажи квартиры от 18.08.2009г. стоимость квартиры определена в размере 837 560 рублей. Указанная стоимость является фиксированной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Обязательство по передаче денежных средств в соответствии с предварительным договором №-р в общей сумме 837 560 рублей ФИО2 исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями (4 шт.) от 20.12.05г. на сумму 460 020 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 106 600 рублей, от 20.03.2006г. на сумму 115 940 рублей, от 27.03.2006г. на сумму 115 000 рублей.

Строительство дома, где находится квартира № (строительный), велось ООО «Регламент» (ИНН №, ОГРН №) на основании разрешения на строительство №, выданного Администрацией городского округа Самары ДД.ММ.ГГГГ. сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, и Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. «О продлении срока действия и внесении изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №», договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. №, №, №, заключенных между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства самарской области и Главным управлением внутренних дел по Самарской области, договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ. №, №, №, заключенные между Главным управлением внутренних дел по Самарской области и ООО «Регламент».

Цена предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. установлена в размере 837 560 рублей (п.2.1 договора).

Исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате суммы в указанном размере подтвержден зачетом денежных средств на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о прекращении новацией обязательства.

Застройщик принятые на себя согласно договору обязательства не исполнил, а именно разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, находящегося по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская не получил: объект строительства истцу не передал. Многоквартирный дом не введен в эксплуатацию. Внесенные дольщиком денежные средства должником не были возвращены, договор долевого строительства не был расторгнут.

Учитывая, что денежные средства по договору, стороной которого является ФИО2, привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, а следовательно, данные отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между ФИО2 и ООО «Регламент» от ДД.ММ.ГГГГ, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, к спорным отношениям применимы положения Закона об участии в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регламент» (ИНН №, ОГРН №) было признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

В соответствии с п.п. 2,3, п. 1 ст.201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

По смыслу норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве участником строительства может быть признано лицо, уплатившее застройщику либо лицу, действующему от имени застройщика, сумму по договору, предусматривающую передачу жилого помещения (ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ включены требования ФИО2 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Регламент» в виде однокомнатной квартиры № (строительный), общей площадью 44.86 кв.м. (с учетом лоджии/балкона), на 8 этаже, расположенной в жилом доме, секции №. по адресу: <адрес>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 837 560 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № объект строительства был признан проблемным (информация с официального сайта Министерства строительства Самарской области).

Конкурсным управляющим были проведены мероприятия по постановке проблемного объекта на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности; заключение и регистрация договоров аренды земельных участков на новый срок; проведения торгов на имущество.

На основании торгов, проведенных конкурсным управляющим в 2020 году, был найден новый застройщик - ООО «Специнжстрой», который переоформил разрешение на строительство на себя и завершил строительство жилого дома в 2023 году

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Специнжстрой» подписан акт приема-передачи квартиры № на 8 этаже, состоящую из 1 комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий) - 43,6 кв.м., общей площадью квартиры (без учета балконов и лоджий) - 42,1 кв.м., жилой площадью 17,6 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал документы на регистрацию права собственности на вышеуказанную квартиру в Управление Росреестра по Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением Управления Росреестра по Самарской области приостановлена государственной регистрация прав ДД.ММ.ГГГГ, в котором регистратор просит предоставить договор долевого участия в строительстве либо решение суда о признании права собственности.

В связи с тем, что договор долевого участия истец на регистрацию предоставить не может, истец вынужден защищать свои права в судебном порядке.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п.п. 1,2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иным правовым актам, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Подпункт 4 п. 1 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 закона о долевом участии обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом, жилой дом, в котором располагается приобретенная истцом квартира, действительно построен, объект введен в эксплуатацию, у истца отсутствует возможность реализовать свое право на приобретенный им объект недвижимости во внесудебном порядке, поскольку вместо договора долевого участия в строительстве первоначальный застройщик заключил с истцом предварительный договор купли- продажи. Истец длительное время пользуется квартирой, осуществляет оплату коммунальных услуг за квартиру, лицевой счет на квартиру открыт на ФИО2

Суд считает, что сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные п. 2 статьи 35 Конституции РФ, устанавливающей право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В настоящее время истец не может распорядиться приобретенным им жилым помещением, использовать указанное помещение по назначению, при этом признание права собственности истца на заявленную квартиру необходимо для устранения неопределенности в праве на объект недвижимого имущества и для защиты прав истца от возможных посягательств третьих лиц на данное имущество.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности жилое помещение - <адрес>, площадью 42,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ -218 от 13.07.2015 является основанием для государственной регистрации права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ООО «Специжестрой» ИНН № ОГРН № о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ Самарским РОВД г. Самары, право собственности на жилое помещение - квартиру №, площадью 42,1 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН на вышеуказанный объект недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через Самарский районный суд г. Самары в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2023 г.

Судья