Дело № 3а-445/2022
УИД 36OS0000-01-2022-000285-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 сентября 2022 года город Воронеж
Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Дёминой О.В.,
при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Автоколонна-1425» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
акционерное общество «Автоколонна-1425» (далее по тексту - АО «Автоколонна-1425», общество) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости:
1) с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, в размере 1 391 000 руб.,
2) с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов в размере 7 982 000 руб.,
3) с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов в размере 3 879 000 руб.
4) с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов в размере 1 479 000 руб.
В обоснование административных исковых требований АО «Автоколонна-1425» указало, что является собственником указанных земельных участков. Земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № вошли в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2020 года, дату проведения государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области».
Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01 января 2020 года:
- с кадастровым номером № в размере 6239917 руб. 92 коп. сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 11 января 2021 года,
- с кадастровым номером № в размере 35944295 руб. 75 коп. сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 11 января 2021 года,
- с кадастровым номером № в размере 14766497 руб. 9 коп. сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 15 января 2021 года,
- с кадастровым номером № в размере 5106217 руб. 92 коп. сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 15 января 2021 года.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке № 6035-1/22, № 6035-3/22, № 6126/22, № 6035-2/22 от 06 апреля 2022 года, выполненными оценщиком ООО «Эстим-Такс», рыночная стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01 января 2020 года:
1) с кадастровым номером № в размере 1391000 руб.;
2) с кадастровым номером № в размере 7982000 руб.;
3) с кадастровым номером № в размере 3879000 руб.;
4) с кадастровым номером № в размере 1479000 руб.
Таким образом, установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в завышенном размере. В связи с изложенным, АО «Автоколонна-1425» просит изменить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года.
Определением Воронежского областного суда от 25 апреля 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Определением Воронежского областного суда от 16 марта 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 2 л.д. 193-196).
Определением Воронежского областного суда от 29 августа 2022 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 3823/6-4 от 08 августа 2022 года (т. 2 л.д. 241).
В настоящем судебном заседании судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ принято уточненное административное исковое заявление АО «Автоколонна-1425», представленное в суд представителем административного истца по доверенности ФИО1, согласно которому административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером № в размере 1878000 руб., с кадастровым номером № в размере 17318560 руб., с кадастровым номером № в размере 8327795 руб., с кадастровым номером № в размере 3280320 руб.
Административный истец АО «Автоколонна-1425» и его представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались (т. 3 л.д. 3, оборот)
Представитель административного ответчика правительства Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено (т. 3 л.д. 4).
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 3 л.д. 4 оборот).
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлен (т. 3 л.д. 5).
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено (т. 3 л.д. 6).
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 3 л.д. 5 оборот).
Представитель заинтересованного лица администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 3 л.д. 6 оборот).
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов административного дела, АО «Автоколонна-1425» является собственником:
1) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, что подтверждается договором № 77 купли–продажи земельного участка от 8 августа 2005 года, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области (т. 1 л.д. 10-12), актом приема-передачи о 12 августа 2005 года (т. 1 л.д. 13), свидетельством о государственной регистрации права от 18 августа 2014 года (т. 1 л.д. 14), распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области № 224-р от 05 июля 2005 года (т. 1 л.д. 40-41), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 10 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 60-62),
2) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 мая 2013 года серии №т. 1 л.д. 42), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 10 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 63-65),
3) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 марта 2009 года серии № № (т. 1 л.д. 43), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 09 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 67-69),
4) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации предприятия автосервиса, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка № 124 от 07 ноября 2013 года (т. 1 л.д. 44-47), актом приема-передачи от 07 ноября 2013 года (т. 1 л.д. 51), договором купли-продажи № 231 от 09 сентября 2014 года (л.д. 52-53), актом приема-передачи от 09 апреля 2014 года (т. 1 л.д. 54), свидетельством о государственной регистрации права от 30 октября 2014 года серии 36-АД № 659640 (т. 1 л.д. 55), постановлением администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от 08 сентября 2014 года № 2401 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность ОАО «Автоколонна-1425» (т. 1 л.д. 56), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 09 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 70-72).
На основании положений статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ).
Постановлением правительства Воронежской области от 22 октября 2020 года № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08 мая 2009 года № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26 октября 2020 года департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.
Кроме того, на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области».
Кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена по состоянию на 01 января 2020 года:
- с кадастровым номером с кадастровым номером № в размере 6 239 917 руб. 92 коп.,
- с кадастровым номером № в размере 35 944 295 руб. 75 коп.,
- с кадастровым номером № в размере 14 766 497 руб. 9 коп.,
- с кадастровым номером № в размере 5 106 217 руб. 92 коп.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 73-76).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.
Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).
Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО № 4).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.
Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).
С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец в обоснование своих требований представил в суд отчеты об оценке земельных участков, составленный ООО «Эстим-Такс», которым рыночная стоимость земельных участков определена:
1) с кадастровым номером № в размере 1391000 руб., что подтверждается отчетом об оценке № 6035-1/22 от 06 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 77-152),
2) с кадастровым номером № в размере 7982000 руб., что подтверждается отчетом об оценке № 6035-3/22 от 06 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 154-220),
3) с кадастровым номером № в размере 3879000 руб., что подтверждается отчетом об оценке № 6126/22 от 06 апреля 2022 года (т. 2 л.д. 1-69),
4) с кадастровым номером № в размере 1479000 руб., что подтверждается отчетом об оценке № 6035-2/22 от 06 апреля 2022 года (т. 2 л.д. 71-135).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с наличием возражений заинтересованного лица ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимых доказательств приведенных выше отчетов по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объектов оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствуют, определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года.
Заключением судебной экспертизы № 3823/6-4 от 08 августа 2022 года (т. 2 л.д. 210-239), выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов об оценке ООО «Эстим-Такс» №» 6035-2/22, 6126/22, 6035-3/22, 6035-1/22 от 06 апреля 2022 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.
Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года:
- с кадастровым номером № в размере 1878000 руб.,
- с кадастровым номером № в размере 17318560 руб.,
- с кадастровым номером № в размере 8327795 руб.,
- с кадастровым номером № в размере 3280320 руб.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).
Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключение, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельных участков не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.
Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельных участков указанной в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости ими не представлено.
На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 3823/6-4 от 08 августа 2022 года.
В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административное исковое заявление направлено в суд почтовой связью 20 апреля 2022 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», то в удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Автоколонна-1425» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества «Автоколонна-1425» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 1878000 (один миллион восемьсот семьдесят восемь тысяч) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 17318560 (семнадцать миллионов триста восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 8327795 (восемь миллионов триста двадцать семь тысяч семьсот девяносто пять) руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации предприятия автосервиса, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3280320 (три миллиона двести восемьдесят тысяч триста двадцать) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 20 апреля 2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Автоколонна-1425» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.В. Дёмина
Решение в окончательной форме изготовлено 12 сентября 2022 года.