Решение по делу № 2-2280/2025 от 03.10.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-2280/2025

УИД23RS0003-01-2025-002295-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Крансодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.,

при секретаре Гуськовой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, в котором просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ 301/745 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №, на жилой дом кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец указала, что сособственниками указанного недвижимого имущества на праве общей долевой собственности также являлись ФИО4 в размере 1/ 4 доли, ФИО3 1/ 4 доля, ФИО2 1/ 4 доля.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО4 была дана доверенность №<адрес>5, выданная нотариусом Нижнесортымского нотариального округа <адрес>, на право пользования, управления и распоряжения принадлежащим истцу имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, в том числе на право продажи его по своему усмотрению с правом заключения и подписания договора купли-продажи, подачи и подписания заявления о переходе права собственности с правом получения причитающихся денег предусмотренным законом способом, указанном в доверенности, то есть продать принадлежащую ФИО1 недвижимость с получением денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 от имени ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3 был заключен договор с ФИО5 (матерью ФИО6) о продаже ей жилого дома, кадастровый № и 301/745 долей земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, без получения денежных средств, одновременно произведена государственная регистрация перехода права собственности, в том числе и доли в праве общей долевой собственности ФИО1.

При этом ФИО1 полномочий и согласия ФИО4 на такую сделку без передачи ей денежной суммы в счет ее доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество не давала. ФИО4, действуя по доверенности ФИО1, совершила сделку с ответчиками в собственном интересе, с целью лишить права собственности Гуртовую В.Е. на спорное недвижимое имущество и лишить ее возможности получить денежные средства при его продаже или воспользоваться правом преимущественной покупки.

Указанная сделка является безденежной. Согласно пункта 4 договора купли продажи цена указанной недвижимости составила 4 500 000руб, которые переданы как продавцам ответчикам ФИО4,ФИО2, ФИО3, так и ФИО1 до подписания договора, но ФИО5 своей обязанности по договору о передаче указанных денежных средств не исполняла.

Также в договоре продажи спорной недвижимости не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество ФИО1, подлежащее передаче ФИО5, и его цена, что не соответствует требованиям закона при заключении договора при совершении сделок купли-продажи.

Передаточный акт о передаче ФИО1 ФИО5 определенную по соглашению сторон долю в праве общей долевой собственности или площадь в счет доли земельного участка с кадастровым номером 23:37:0105002:2198 и 1/ 4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, отсутствует.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, от представителя истца ФИО7, действующей на основании доверенности, поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчики ФИО4,ФИО2, ФИО3,Б.В.ВБ., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, при этом от всех ответчиков поступили письменные заявления, в которых они указали, что согласны с заявленными требованиями, против удовлетворения иска не возражают, ответчик ФИО5 кроме того в письменном заявлении казала, что при совершении оспариваемой сделки купли-продажи они никаких денежных средств никому не передавала, в связи с чем требования истца признает. Иные ответчики также указали, что денежные средства при совершении сделки не передавались.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилось, о причине неявки суду не сообщило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, что не препятствуетсуду рассмотреть дело в его отсутствие.

В связи с надлежащим извещением сторон и поступившими от них ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив доводы искового заявления и поступивших письменных заявлений ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статьи 209 ГК РФсобственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу части 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (часть 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Исходя из положений пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статьи 10 и 168 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 и ответчики ФИО2 (брат истца), ФИО4 (мама истца), ФИО3 (отец истца), ФИО5 (бабушка истца) состоят в родственных отношениях.

Судом установлено, что истец ФИО1 являлась собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участокплощадью 745 кв. м. с кадастровым номером №, что подтверждается записью регистрации права собственности № и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 72,3 кв. м с кадастровым номером №, что подтверждается записью регистрации права собственности № 2200-23/228/2024-2, расположенных по адресу: <адрес>. Основание возникновения права собственности истца - соглашение о прекращении общей долевой собственности и реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о разделе земельного участка между собственниками от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец оформила на имя своей матери ФИО4 нотариальную доверенность№<адрес>5, удостоверенную нотариусом Нижнесортымского нотариального округа <адрес>, на право пользования, управления и распоряжения принадлежащим ей имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, в том числе на право продажи его по своему усмотрению с правом заключения и подписания договора купли-продажи, подачи и подписания заявления о переходе права собственности, с правом получения причитающихся денежных средств, предусмотренным законом способом,указанном в доверенности, то есть на право продать принадлежащую ФИО1 недвижимость с получением денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующей на основании доверенности от имени ФИО1, ФИО4,ФИО2, ФИО3 (Продавцы) был заключен договор с ФИО5 (Покупатель) (матерью ФИО6) о продаже ей жилого дома с кадастровым номером № и 301/745 долей земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих истцу.

Согласно пункта 4 договора купли-продажи цена указанной недвижимости составила 4 500 000руб, которыесогласно тексту договора переданы ПокупателемФИО5 всем Продавцам до подписания договоракупли-продажи.

При этом какая конкретно сумма, какому продавцу на причитающуюся ему долю была передана покупателем в договоре купли-продажи не указано.

Кроме того в договоре купли- продажи не указан предметдоговора в отношении отчуждаемого права истца ФИО1 в указанной недвижимости, позволяющие определенно установить ее недвижимое имущество, подлежащее передаче Б.В.ВВ.

Передаточный акт о передаче ФИО1 ФИО5 определенной по соглашению сторон доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество или площадь в счет долитакже отсутствует.

Истцом ФИО1 заявлены требования о признании заключенного между ответчикамиФИО4,ФИО2, ФИО3 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка недействительным в силу мнимости указанной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно заявления ответчика ФИО5 (Покупатель), имеющегося в материалах дела, денежные средства по данной сделке как покупательпродавцам ФИО2, ФИО8,ФИО3,ФИО4 ею лично либо через ФИО4, действующую по доверенности от имени ФИО1, не передавались, что также подтверждается заявлениями ответчиковФИО4, ФИО2, ФИО3, имеющимися в материалах дела.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ являлась мнимой, поскольку отсутствовала воля сторон сделки на возникновение ее правовых последствий, фактическое исполнение по сделке сторонами при ее заключении не производилось, денежные средства ФИО5 истцу и ответчикам ФИО4,ФИО2, ФИО3. в счет оплаты имущества не передавались.

Анализ представленных и исследованных доказательств позволяет сделать вывод о мнимости договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Заключенного междуФИО4 от имени ФИО1, ФИО4,ФИО2, ФИО3 с ФИО5 о продаже ей жилого дома с кадастровым номером № и 301/745 долей земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, без намерения ответчиков создать правовые последствия сделки, а именно передать в собственность ФИО5 за плату по договору купли-продажи принадлежащее им спорное имущество и денежных средств ФИО5 истцу и ответчикам ФИО4 ФИО2, Б.Е.НВ. в счет оплаты имущества.

В судебном заседании установлено отсутствие у истца волеизъявления на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, денежные средства ею не получены, в связи с чем суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Гуртовой В.Е подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 <данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>), ФИО4 (<данные изъяты>), ФИО5 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, от имени которой по доверенности действовала ФИО4 (Продавец), ФИО2 (Продавец), БайдиковымЕвгением Н. (Продавец), ФИО4 (Продавец), с ФИО5 (Покупатель), в отношении 301/745 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, а именно:

- возвратить жилой дом с кадастровым номером № и 301/745 долей земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общую долевую собственностьФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 на основании соглашения о прекращении общей долевой собственности и реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о разделе земельного участка между собственниками от ДД.ММ.ГГГГ договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ,

- восстановить записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности в отношении:

жилого дома кадастровый № за номером 23№ №, №; №;

земельного участка кадастровый № за номером 23№, №, №,

прекратить право собственности ФИО5, зарегистрированное в ЕГРН на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома кадастровый №, номер записи в ЕГРН № и право общей долевой собственности 301/745 земельного участка кадастровый №, номер записи в ЕГРН №

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.

Судья: Грошкова В.В.

Мотивированное решение составлено 15.10.2025 года.