РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 октября 2022 года п.Ленинский
Ленинский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего – судьи Ренгач О.В.,
при секретаре Гришиной Н.А.,
с участием представителя административного ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №2а-1979/2022 по административному иску ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию,
установил:
ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода к ФИО4 1/3256 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 25840100 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, о понуждении к осуществлению государственной регистрации соответствующего перехода доли в праве.
В обоснование заявленных требований указано, что определением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству заявление ФИО2 о признании ее несостоятельной (банкротом) и возбуждено производство по делу №.
Решением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 введена процедура реализации принадлежащего ей имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3
Определением Арбитражного суда Тульской обалсти от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ФИО5 и установлен порядок реализации обозначенной доли в земельном участке. Определение обжаловано не было.
ФИО2 на праве собственности принадлежала 1/3256 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 25840100 кв.м в праве на земельный участок с К№, расположенный по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице финансового управляющего и ФИО4 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, путем проведения публичных торгов в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Заявления о признании торгов недействительными в Арбитражный суд Тульской области не направлялись.
Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № Управления Росреестра по Тульской области регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с отсутствием в договоре купли-продажи пункта о полностью произведенных между покупателем и продавцом расчетах, а так же в связи с отсутствием заявления на переход права от представителя продавца в отношении указанного земельного участка.
Указанные недостатки были устранены, однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Управлением Росреестра по Тульской области было сообщено о приостановке государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что ФИО4 не является другим участником долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, со ссылкой на то, что регистрация права собственности возможна только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Тульской области было отказано в регистрации перехода права собственности на данный земельный участок.
Считают, что данным решением Управления Росреестра по Тульской области создаются препятствия к удовлетворению требований кредиторов ФИО2, чем нарушаются их права на получение удовлетворения требований от реализации имущества должника, а так же нарушаются права добросовестного покупателя ФИО4 Отказ в регистрации права собственности в отсутствие законных оснований не соответствует основным принципам и целям процедуры банкротства должника.
Административный истец в судебное заседание явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что заявленные требования поддерживает по основаниям, изложенным административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика по доверенности ФИО1, в удовлетворении административного иска просила отказать указав, что ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности (1/3265 доли в праве) земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 25 840 100 кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ с заявлением № № об осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (1/3265) в отношении указанного земельного участка обратился ФИО4, представив в качестве документов основания следующие документы: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам проведения торгов; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; протокол о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ; определение Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ № №; определение Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ № А68-664/2021; решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №; подтверждение электронного платежа от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ после проведения правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по основаниям, изложенным в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (1/3265) в отношении земельного участка с кадастровым № в виду неустранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.
Закон № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более чем пяти лиц.
Число участников долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым № превышает пять, документы, подтверждающие, что ФИО4 является участником долевой собственности на спорный земельный участок, либо их арендатором, то есть лицом, имеющим право на приобретение земельной доли, на государственную регистрацию прав представлены не были, следовательно, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.
ФИО4 не является ни участником общей долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка, он не может приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен при наличии прямого законодательного запрета на совершение указанной сделки с лицом, не являющимся участником долевой собственности на земельный участок либо его законным пользователем.
С доводами истца о том, что приоритетное применение в данном случае имеют нормы законодательства о банкротстве Управление несогласно поскольку правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который заявил административный истец, регламентируется специальным законом № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям указанным в нем.
В данном случае заявлена государственная регистрация именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.
Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на земельный участок, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется.
Заинтересованное лицо ФИО4, в судебное заседание явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Суд, учитывая положения статьи 150 КАС РФ полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного ответчика ФИО1, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
На основании статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Согласно части 1 статьи 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, утвержден финансовый управляющий – ФИО3
В процедуре банкротства установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/3265 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 25840100 кв.м, с К№ по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Тульской области утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2 в редакции проекта, представленного финансовым управляющим должника.
Торги с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ФИО2 признаны состоявшимися, победителем признан ФИО4 как единственный участник, о чем ДД.ММ.ГГГГ опубликовано сообщение №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 в электронной форме заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 1/3265 доли в праве на вышеуказанный земельный участок.
Названный договор с приложенными к нему документами были поданы представителем ФИО2 – ФИО3 в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением для государственной регистрации перехода права общей долевой (1/3265 доля в праве) собственности.
Государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Решение мотивировано тем, что в договоре отсутствует пункт о полностью произведенных между сторонами расчетов.
ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был оформлен в письменной форме.
ДД.ММ.ГГГГ пакет документов вновь был подан на государственную регистрацию сделки.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № Управления Росреестра по Тульской области регистрация вновь была приостановлена в связи с отсутствием заявления о переходе права от представителя продавца в отношении спорного земельного участка.
ФИО4 был подан дополнительный пакет документов.
Однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № государственная регистрация вновь была приостановлена в связи с тем, что ФИО4 необходимо представить документы, подтверждающие, что он является участником долевой собственности на спорный земельный участок, то есть лицом, имеющим право на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также заявление о государственной регистрации перехода права на 1/3265 долю в праве общей долевой собственности.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Тульской области отказано в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы представленных документов с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН, государственным регистратором прав Управления установлено следующее, что спорный земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, относится к землям сельскохозяйственного назначения; число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять; ФИО4 не является участником долевой собственности, а следовательно доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, реализована ФИО4, не относящемуся к лицам, указанным в абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Отмечено, что доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок могла быть реализована на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в силу положений абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Согласно п. 3 ч. 1 ст.29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из этапов осуществления государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с п.п.215 - 216 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" управление осуществляет правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, среди прочего, наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).
В соответствии с Административным регламентом при проведении правовой экспертизы представленных документов регистратор выявив причины, препятствующие учету и регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; удостовериться, что документы содержат достоверные сведения, проверить наличие в реестре записей (сведений) о характеристиках объекта недвижимости, о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав, о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (пункт 218 - 220).
В соответствии с п. п. 1 и 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В обоснование отказа в государственной регистрации перехода права государственный регистратор ссылается на непредставление истребованных у заявителя документов, указанных в уведомлении о приостановлении регистрации, а именно: подтверждающих, что ФИО4 является участником общей долевой собственности на приобретаемую им долю земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, Закон об обороте земель устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в вправе общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более пяти лиц.
Согласно положениям ч.2,3 ст.47 Закона о регистрации в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в ч.3 ст.47 Закона о регистрации, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в ч.4 ст.47 Закона о регистрации. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.
Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
Установлено, что число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять, документы, подтверждающие, что ФИО4 является участником долевой собственности на спорный земельный участок либо их арендатором, то есть лицом, имеющим право на приобретение земельной доли, на государственную регистрацию прав не представлены, следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен при наличии прямого законодательного запрета на совершение указанной сделки с лицом, не являющимся участником долевой собственности на земельный участок либо его законным пользователем.
В обоснование доводов административного иска административный истец. ссылается на незаконность принятого решения, поскольку в данном случае в отношениях о регистрации перехода права государственный регистратор должен, прежде всего, руководствоваться нормами Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Данные доводы суд считает несостоятельными в связи со следующим.
Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который заявил административный истец, регламентируется указанным специальным законом.
Следовательно, документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.
ФИО4 заявлена государственная регистрации именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.
Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" может применяться при урегулировании земельных отношений в том случае, если эти отношения не регламентированы законами о земле, в том числе специальными нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В данном случае обстоятельства сделки исключают государственную регистрацию перехода права на земельную долю земель сельскохозяйственного назначения от участника долевой собственности к субъекту права, не являющегося другим участником долевой собственности.
Земельная доля может быть продана на открытых торгах, согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если такого выделения не происходит, то реализация такой доли не исключается, она возможна среди лиц, которые имеют право на приобретение такого вида имущества.
ФИО4 не является ни участником общей долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка, он не может приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 21 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Учитывая, что на дату принятия государственным регистратором оспариваемого решения, причины приостановления государственной регистрации права устранены не были, в связи, с чем оснований полагать, что решение регистрирующего органа № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка является незаконным, не имеется.
Руководствуясь 175-180 КАС РФ, суд
решил:
Административный иск ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд Тульской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2022 года
Председательствующий О.В.Ренгач