Решение по делу № 2-6532/2023 от 13.11.2023

07RS0001-02-2023-005784-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе:

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Белгаровой А.Т.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности № от 11.10.2023 года, со сроком полномочий на один год ФИО2,

представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике по доверенности № от 26.05.2023 года, со сроком полномочий на один год ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о регистрации перехода права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее по тексту – Управление Росреестра по КБР) о регистрации перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование иска ФИО1 указал, что согласно договору купли-продажи от 29.04.2008 года им приобретен жилой дом при штабе Хаймаша, расположенный в урочище «Хаймаши» Кабардино-Балкарской Республики у ГП КБР «Каббалксельхозводопровод».

При покупке указанного недвижимого имущества продавец гарантировал, что продаваемый объект списан с баланса ГП КБР «Каббалксельхозводопровод», никому не передан, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц.

В подтверждение этого, от ГП КБР «Каббалксельхозводопровод» ФИО1 получены документы, подтверждающие законность сделки, а именно: распоряжение Министерства имущественных отношении КБР № от 18.01.2005 года, согласно которому жилой дом, расположенный на пастбище «Хаймаши» по состоянию на 01.10.2004 года передан на баланс ГП КБР «Каббалксельхозводопровод»; разрешение Министерства по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР от 22.04.2008 года, согласно которому с баланса ГП КБР «Каббалксельхозводопровод» списан жилой дом на пастбище «Хаймаши», 1970 года постройки, а также технический паспорт с инвентарным № на указанный жилой дом, изготовленный Эльбрусским районным отделом филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по КБР.

Таким образом вышеуказанная сделка была заключена в надлежащей и законной форме.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, оплата произведена при подписании договора.

В силу п. 3.2 договора купли-продажи, указанный договор имеет силу акта приема-передачи имущества, объект недвижимости истцом принят.

С целью регистрации права собственности на вышеуказанный приобретенный истцом объект недвижимости, он был истцом поставлен на кадастровый учет и получен кадастровый №, после чего 21.08.2023 года истец обратился с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по КБР об осуществлении регистрации права собственности на его имя.

27.08.2023 года истцом было получено уведомление Эльбрусского подразделения муниципального отдела Управления Росреестра по КБР о приостановлении государственной регистрации права на вышеуказанный приобретений ФИО1 жилой дом, при этом, мотивировано указанное решение было тем, что одной из сторон сделки, то есть продавцом ГП КБР «Каббалксельхозводопровод» не было подано аналогичное заявление о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Вместе с тем, истцом было разъяснено сотрудникам Управления Росреестра по КР, что предоставить в органы Росреестра соответствующее заявление продавца не представляется возможным, ввиду того, что на основании постановления Правительства КБР от 23.05.2008 года № 124-ПП, ГП КБР «Каббалксельхозводопровод» было ликвидировано.

Как следует из п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 того же вышеуказанного постановления Пленума, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В соответствии с п. 62 постановления Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество, иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на его имя на жилой дом при штабе Хаймаша, 1970 года постройки, расположенный в урочище «Хаймаши», с кадастровым номером №.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном иск поддержал, просил удовлетворить его по основаниям в нем изложенным.

Представитель ответчика Управления Росреестра по КБР по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признал, просил отказать в иске, поскольку сведения о собственнике объекта в ЕГРН отсутствуют. В договоре купли-продаже нет идентификационных данных жилого дома. Жилой дом поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений КБР № от 18.01.2005 года утвержден Устав государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики «Каббалксельхозводопровод», определен уставной фонд предприятия, за предприятием закреплено на праве хозяйственного ведения имущество стоимостью 50647354 рубля.

В Перечне основных средств, переданных в хозяйственное ведение ГУП «Каббалксельхозводопровод» указан, в том числе, одноэтажный жилой дом при штабе, 1970 года постройки.

Письмом № от 22.04.2008 года, Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР сообщило директору ГП КБР «Каббалксельхозводопровод» о том, что, рассмотрев представленные материалы по вопросу согласования списания с баланса основных средств Предприятия, Министерство не возражает против списания, в том числе, жилого дома на пастбище «Хаймаша», 1970 года постройки.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом при штабе «Хаймаша», инвентарный номер 59, лит. А, 1970 года постройки, по состоянию на 01.12.2006 года, собственником указанного жилого дома является ГУП «Каббалксельхозводопровод» на основании Перечня основных средств, утвержденного Распоряжением Министерства имущественных отношений КБР № от 18.01.2005 года. В техническом паспорте указан план земельного участка, на котором расположен жилой дом.

29.04.2008 года между ГП «Каббалксельхозводопровод» (продавец) и ФИО1 (покупатель), был заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома, общей площадью 186 кв.м., расположенного в районе штаба «Хаймаши» Кабардино-Балкарской Республики.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи, недвижимое имущество состояло на балансе ГП КБР «Каббалксельхозводопровод», признано как неиспользуемое излишнее имущество, выработавшее свою амортизацию, подлежащее реализации с целью пополнения оборотных средств.

В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи, продавец гарантирует, что на момент подписания договора продаваемое имущество никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, свободно от любых прав третьих лиц.

Договорная цена продаваемого имущества составляет 600000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон. Оплата по договору производится наличными денежными средствами в момент подписания договора и вносится в кассу продавца (п. п. 2.1, 2.2 договора).

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи жилого дома и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю жилого дома считается исполненной.

Постановлением Правительства КБР от 23.05.2008 года № 124-ПП, ГК КБР «Каббалксельхозводопровод» ликвидировано.

14.03.2023 года жилой одноэтажный дом, 1970 года постройки, общей площадью 186,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №. Сведения о правообладателе отсутствуют.

Уведомлением № от 27.08.2023 года приостановлена государственная регистрация права ФИО1 на указанный жилой дом, поскольку не представлено заявление продавца и правоустанавливающие документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости продавца недвижимого имущества – ГП «Каббалксельхозводопровод».

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

На основании ст. 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

В статье 556 Гражданского кодекса РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума № 10/22), ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 постановления Пленума № 10/22).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума № 10/22).

В рассматриваемом споре, несмотря на заключение между сторонами договора купли-продажи квартиры, передачи этой квартиры истцу, право собственности на указанный объект недвижимости истец не может зарегистрировать ввиду ликвидации продавца ГП КБР «Каббалксельхозводопровод».

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года следует, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Поскольку обязанность покупателя ФИО1 по оплате жилого дома исполнена, жилой дом передан покупателю продавцом по акту приема-передачи, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие ликвидированного продавца, постольку суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имя ФИО1 на жилой дом, общей площадью 186,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20.11.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.