Дело № 2-287/2025 УИД 23RS0056-01-2025-000484-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Успенское 13 мая 2025 г.

Успенский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Сафонова А.Е.

при секретаре судебного заседания Муравлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Успенский район о возложении обязанности предоставления земельного участка в аренду,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации муниципального образования Успенский район Краснодарского края (далее по тексту – администрация), в котором просил обязать администрацию предоставить ему на праве аренды без проведения торгов на срок 3 года земельный участок площадью 1505 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – земельный участок).

В обоснование административного иска ФИО1 указал, что на основании договора аренды № 3400002398 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 августа 2013 года, заключенного между ФИО1 (арендатором) и администрацией (арендодателем), арендодатель обязался предоставить в аренду, а арендатор принять на условиях договора земельный участок. На участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 16 %, с кадастровым номером: <данные изъяты>, на который зарегистрировано право собственности. Договор аренды земельного участка действовал до 14 июля 2014 года. По истечении срока действия договора ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком и расположенным на нём объектом незавершенного строительства, вносил арендные платежи, установленные договором аренды. В свою очередь, арендодатель в лице администрации не возражал против пользования ФИО1 земельным участком и принимал арендные платежи. Тем самым действия сторон фактически были направлены на пролонгацию договора аренды.

В связи с намерением закончить строительство объекта незавершенного строительства ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов, но получил отказ, выраженный в письме от 10 марта 2025 года № 05-28/612, мотивированный отсутствием у ФИО1 права на приобретение земельного участка без проведения торгов в силу п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Не оспаривая отказ администрации, руководствуясь ст.ст. 9, 10, 131, 209, 218, 304 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 1, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ, ФИО1 обратился в суд.

Суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил суду письменное заявление, в котором поддержал иск и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

От представителя ответчика – администрации муниципального образования Успенский район – ФИО2, действующего на основании доверенности, поступил письменный отзыв, в котором он просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, по существу дела принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные доказательства, принимает решение об удовлетворении заявленных истцом требований по следующим основаниям: как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании договора аренды № 3400002398 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 августа 2013 года, заключенного между истцом – ФИО1 (арендатором), и ответчиком – администрацией (арендодателем), а аренду истца был предоставлен земельный участок площадью 1505 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды земельного участка действовал до 14 июля 2014 года.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на 18 апреля 2025 года на земельный участок права не зарегистрированы.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 63 кв.м., степенью готовности 16 %, с кадастровым номером: 23:34:0204001:987, принадлежащий истцу на праве собственности с 19 сентября 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

По истечении срока действия договора аренды истец продолжил пользоваться объектом недвижимости и вносить арендные платежи, установленные договором аренды, что подтверждается представленным в дело актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 15 августа 2013 года по 22 апреля 2025 года.

ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом администрации от 10 марта 2025 года № 05-28/612 ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ – в связи с отсутствием у ФИО1 права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, со ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ".

Не согласившись с отказом администрации, ФИО1 обратился в суд.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Применительно к рассматриваемому спору, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

Аналогичная позиция отражена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 года.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июле 2014 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика (истца), что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.

Орган местного самоуправления, признавая заявителя ФИО1 лицом, не имеющим права на представление испрашиваемой им муниципальной услуги, не правильно оценил вышеприведенные положения закона, чем допустил нарушения его прав и законных интересов, как лица, обладающего правом на получение в аренду земельного участка без проведения торгов под объектом незавершенного строительства.

Суд приходит к выводу, что решение органа местного самоуправления не соответствует требованиям законности и обоснованности, в связи с чем принимает решение о возложении на ответчика обязанности предоставления истцу земельного участка в аренду без проведения торгов на срок 3 года.

Руководствуясь приведенными нормами, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации муниципального образования Успенский район о возложении обязанности предоставления земельного участка в аренду – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования Успенский район Краснодарского края, ИНН <***>, ОГРН <***> от 08 января 2003 года, адрес: 352450, <...>, предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, земельный участок площадью 1505 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, в аренду без проведения торгов на срок три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Успенский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 26 мая 2025 года.

Председательствующий Сафонов А.Е.