***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 28 июля 2025

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Таганкиной В.А.,

при участии представителя истца - ФИО1 и представителя ответчика администрации ЗАТО *** - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, администрации ЗАТО *** о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру,

установил:

в обоснование иска указано о том, что *** между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м, расположенной по адресу: ***. По условиям указанного договора ФИО4 продал ФИО3 квартиру за 4 000 000 руб. На момент заключения договора, указанная квартира принадлежала ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ***. Оплата ФИО3 была произведена в полном объеме при заключении договора наличными денежными средствами, о чем была составлена расписка о получении ФИО4 денежных средств. При подписании договора ФИО4 гарантировал ФИО3, что на момент заключения договора купли-продажи квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. В марте *** года ФИО3 получила уведомление от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** о том, что на основании определения Кольского районного суда *** по делу *** в ЕГРН внесены сведения о погашении ее права собственности на квартиру. ФИО3 участником судебного спора по данному делу не являлась, к участию в деле привлечена не была. До возникновения права собственности ФИО4 спорная квартира принадлежала администрации ЗАТО ***. О данном факте истцу известно не было. ФИО3 просила признать её добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м, расположенной по адресу: ***, а также признать за ней право собственности на указанное жилое помещение.

Представитель истца - ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель ответчика администрации ЗАТО *** - ФИО2 в судебном заседании признала заявленные требования в полном объёме.

Истец - ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте проведения судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик - ФИО4 и представитель третьего лица - Управления Росреестра по *** в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте проведения судебного заседания, ходатайств об отложении слушания дела и письменных возражений по заявленным требованиям суду не представили.

Суд, изучив материалы дела, выслушав позиции представителя истца и представителя ответчика администрации ЗАТО ***, приходит к следующему:

*** между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 42,7 кв.м, расположенной по адресу: ***.

Указанная в п. 1 настоящего договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ***. Право собственности зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии *** за ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от *** (п. 2 договора).

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира, указанная в п. 1 настоящего договора никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоит и свободна от любых прав третьих лиц (п. 3 договора).

Стороны договорились, что продавец продает, а покупатель покупает вышеуказанную в п. 1 настоящего договора квартиру за цену 4 000 000 рублей (п. 6 договора).

При заключении настоящего договора покупатель оплатил продавцу наличными денежными средствами сумму в размере 4 000 000 рублей. Расчёт между сторонами по настоящему договору произведен полностью наличными денежными средствами, что подтверждается подписанием настоящего договора и распиской с указанием даты договора, полученной суммы продавцом и даты ее получения, а также иных необходимых реквизитов (п. 7 договора) (л.д. 14-16, 17).

Выпиской из ЕГРН от *** подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры, ФИО4 являлся собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от *** (л.д. ***).

За ФИО3 было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН (л.д. ***).

Обязательства по договору купли-продажи от *** были исполнены сторонами в полном объёме, произведена государственная регистрация и до настоящего времени квартира находится во владении истца.

Изначально спорная квартира была построена по заказу администрации ЗАТО ***, которое продало ее по договору купли-продажи от *** ФИО4 Сделка была исполнена, покупатель оплатил имущество и принял квартиру во владение.

Однако, регистрация перехода права собственности на имя покупателя была приостановлена Управлением Росреестра по *** со ссылкой на то, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, т.к. до продажи квартиры информация о проведении аукциона не была размещена на официальном сайте.

Решением Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие в ЗАТО ***) от *** административные исковые требования администрации, которая обжаловала данное приостановление, были оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Мурманского областного суда от *** решение Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие в ЗАТО ***) от *** отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить регистрацию.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта *** была произведена регистрация перехода права собственности на тимя ФИО4

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда от *** апелляционное определение Мурманского областного суда от *** отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Мурманского областного суда от *** решение Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие в ЗАТО ***) от *** оставлено без изменения.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда от *** решение Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие вЗАТО ***) от *** и Апелляционное определение Мурманского областного суда от *** оставлены без изменения.

Несмотря на то, что квартира с *** находилась в собственности ФИО3, суд не привлек ее к участию в данном деле.

Определением Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие в ЗАТО ***) от *** удовлетворено заявление Управления Росреестра по *** о повороте исполнения апелляционного определения Мурманского областного суда от ***. Определением исключены из ЕГРН записи о правообладателе квартиры с кадастровым номером ***.

Апелляционным определением Мурманского областного суда от *** определение Кольского районного суда *** (постоянное судебное присутствие в ЗАТО ***) от *** оставлено без изменения, частные жалобы администрации ЗАТО ***, ТулабаеваКучмараМаматовича, ФИО6 оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от *** определение Мурманского областного суда от ***, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Мурманского областного суда от *** по административному делу *** по административному исковому заявлению администрацииЗАТО *** к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** о признании незаконным решения о приостановлении регистрации прав собственности на объекты недвижимости оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАТО *** - без удовлетворения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от *** администрации ЗАТО *** отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

В марте *** года в адрес истца было направлено уведомление, в котором указано о том, что на основании определения Кольского районного суда *** по делу *** от *** о повороте исполнения судебного акта, апелляционного определения Мурманского областного суда от *** в ЕГРН внесены сведения о погашении права собственности ФИО3 в отношении квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: *** (л.д. ***).

В результате суд разрешил в административном порядке спор о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Лишил фактического владельца квартиры права собственности на нее и не принял решение о возвращении квартиры в муниципальную собственность. Не применил последствия недействительности сделок в виде возврата денежных средств покупателям, т.к. действительность сделок никто никогда не оспаривал.

В результате подобных судебных актов на территории Российской Федерации образовалось бесхозное недвижимое имущество. За прошедшие годы никто требований к истцу об изъятии квартиры не предъявлял.

В п. 1 ст. 549 ГК РФ указано о том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 1, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

В абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ указано о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абз. 3 п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 10 названного кодекса установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г, отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

На момент заключения договора купли-продажи от *** право собственности на квартиру было зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке, на нее не были зарегистрированы какие-либо аресты, обременения, запреты. До настоящего времени сделка недействительной не признана, спорное жилое помещение находится во владении и пользовании ФИО3 К участию в судебном споре она привлечена не была.

Таким образом, истец предприняла все разумные меры, чтобы удостовериться в законности сделки, договор реально исполнен, в связи с чем она должна быть признана добросовестным приобретателем, а ее права защищены по избранному способу, т.е. путем признания за ней права собственности на квартиру, что позволит восстановить в ЕГРН запись о регистрации такового права и устранит угрозу нарушения ее прав в дальнейшем.

Руководствуясь ст.ст. 194, 196, 198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО3 к ФИО4, администрации ЗАТО *** - удовлетворить.

Признать за ФИО3, *** года рождения, уроженкой *** (СНИЛС ***) право собственности на квартиру общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд ***.

Судья Е.В. Лобанев

Решение составлено ***