Вайгачева А.Н. Дело № 2-4/2023
УИД 35RS0010-01-2021-014793-82
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2023 года № 33-3513/2023
город Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Татарниковой Е.Г.,
судей Ермалюк А.П., Вершининой О.Ю.,
при секретаре Журавлевой В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Администрации города Вологды по доверенности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 14 марта 2023 года с учетом дополнительного решения суда от 10 мая 2023 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Администрации города Вологды о прекращении и признании права собственности, признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Татарниковой Е.Г., объяснения представителя ФИО2 ФИО4, представителя ФИО3 ФИО5, представителя Администрации города Вологды ФИО1, представителя общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» ФИО6, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (далее – ООО «Строй-Инвест») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Вологодской области, в котором с учетом уточнения исковых требований просило прекратить право собственности ФИО3 на объект «Административное здание (предприятие связи)», расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №...; выделить в натуре и признать право собственности за ООО «Строй – Инвест» на помещение второго этажа площадью 189,4 кв.м и помещение третьего этажа площадью 191,6 кв.м в данном административном здании согласно техническому плану помещений от 15 февраля 2023 года, обязать регистрирующий орган Управление Росреестра по Вологодской области зарегистрировать право собственности истца на указанные помещения; признать договор купли – продажи земельного участка №... от 10 декабря 2021 года по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №... в собственность ФИО3 недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности; обязать ФИО2, ФИО3 передать ключи от всех дверей здания, обеспечивающих проход на второй и третий этажи, а также от входных дверей всех помещений второго и третьего этажа здания, предоставить свободный круглосуточный доступ истцу в помещения общего пользования, включая технические помещения электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, общие коридоры, лестничные марши, а также в помещения второго и третьего этажа административного здания; взыскать с ответчиков ФИО3, ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что ООО «Строй – Инвест» выполнило работы по договору простого товарищества с привлечением подрядных организаций на общую сумму более 10 миллионов рублей, дальнейшее выполнение работ стало невозможным в связи с чинением препятствий ФИО3 и ФИО2 Основанием для признания права собственности на спорные помещения является договор простого товарищества от 01 августа 2017 года с дополнительными соглашениями к нему, который не расторгнут, является действующим, в соответствии с пунктами 2.6 и 2.7 которого по окончании строительства нежилые помещения цокольного и первого этажей передаются ФИО2, нежилые помещения второго и третьего этажей - ООО «Строй – Инвест» независимо от фактических затрат сторон на исполнение обязательств.
Определением суда от 22 февраля 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация города Вологды.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 14 марта 2023 года с учетом дополнительного решения суда от 10 мая 2023 года прекращено право собственности ФИО3 на административное здание (предприятие связи) с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес>. Признано право собственности ООО «Строй-Инвест» на помещения второго этажа площадью 189,4 кв.м, а также на помещения третьего этажа площадью 191,6 кв.м в административном здании в соответствии с техническим планом помещений, подготовленным 15 февраля 2023 года кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Геосфера» П.Н.Н. Признан недействительной сделкой договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №..., заключенный 10 декабря 2021 года между Администрацией города Вологды и ФИО3 Применены последствия недействительности сделки: прекращено право собственности ФИО3 и восстановлено право неразграниченной государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером №... из земель населенных пунктов площадью 790 кв.м с видом разрешенного использования – «центральные предприятия связи»; на ФИО3 возложена обязанность передать данный земельный участок Администрации города Вологды, на Администрацию города Вологды возложена обязанность произвести возврат ФИО3 денежных средств, уплаченных по договору купли - продажи земельного участка от 10 декабря 2021 года в размере 90 613 рублей. В удовлетворении остальной части требований к ФИО3, ФИО2 и требований к Управлению Росреестра по Вологодской области отказано.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска. Ссылается на то, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции, поскольку заключен с индивидуальным предпринимателем, требований к ФИО2 истцом не заявлено; договор простого товарищества был расторгнут 01 октября 2017 года и был заключен новый договор, в котором сторонами согласованы иные условия о распределении долей, в частности отсутствовало невыгодное для него условие, указанное в пункте 2.7 договора о том, что фактические затраты сторон на строительство здания при распределении помещений не учитываются. Полагает ничтожными условия пункта 2.7 договора. Указывает, что ООО «Строй – Инвест» какие-либо работы по договору простого товарищества не выполняло, все работы были выполнены им и ФИО3, однако судом не исследован вопрос исполнения своих обязательств обществом. Ссылается на то, что судом прекращено право собственности на все здание, и теперь непонятно, в чьей собственности находятся помещения цокольного, первого и четвертого этажей здания. Отмечает, что на основании мирового соглашения о разделе имущества было зарегистрировано право собственности ФИО3 на здание с кадастровым номером №..., основанием же для регистрации ее права собственности на здание с кадастровым номером №... явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ФИО3 Не согласен с признанием недействительным договора купли-продажи земельного участка. Ссылается на пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54, согласно которому, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или аренду с несколькими арендаторами), то право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Указывает, что на основании договора уступки от 11 июня 2021 года, который не оспаривался и недействительным не признан, земельный участок находился в аренде у ФИО3 Отмечает, что нежилые помещения на третьем этаже сдаются ФИО3 в аренду, соответственно решение суда по настоящему делу затрагивает права и обязанности арендаторов. Полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.
ФИО3 в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Ссылается на то, что спор не подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, на то, что договор простого товарищества от 01 августа 2017 года не является заключенным в связи с отсутствием согласования существенных условий договора – не установлением размера вкладов товарищей, порядка внесения и размера денежных средств. Указывает на недоказанность исполнения договорных обязательств истцом, на то, что судом не учтен вклад ФИО3 в строительство спорного объекта, на необоснованное признание недействительным договора купли-продажи земельного участка. Отмечает, что судом не дана оценка письменным доказательствам – поддельным документам, представленным истцом.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды ФИО1 просит отменить решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка. Указывает на то, что оснований для отказа ФИО3 в заключении договора купли-продажи земельного участка не имелось, поскольку она являлась собственником здания, имела преимущественное право приобретения земельного участка. Полагает, что истец при признании за ним права собственности на помещения в здании вправе истребовать свою долю в праве собственности на земельный участок у ФИО3
В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца ФИО6 просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях на них, полагает его соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 245, 252, 1041-1043, 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из условий договора простого товарищества, в соответствии с которыми стороны согласовали порядок раздела здания после завершения его строительства путем передачи им части помещений (цокольного, первого, второго и третьего этажа) вне зависимости от фактических затрат на исполнение своих обязательств по договору, помещений четвертого этажа – с учетом расходов сторон, подтвержденных соглашениями, в связи с чем пришел к правильному выводу о признании за ООО Строй-Инвест» права собственности на помещения второго этажа площадью 89,4 кв.м. и помещения третьего этажа площадью 191,6 кв.м. в административном здании с кадастровым номером №..., с прекращением права собственности ФИО3 на здание как объект гражданских прав.
Учитывая, что оснований для возникновения права собственности ФИО3 на спорное здание, а также оснований для уступки прав по договору аренды земельного участка и приобретения земельного участка по договору купли – продажи не имелось, суд первой инстанции признал договор купли-продажи земельного участка от 10 декабря 2021 года недействительным и применил последствия недействительности сделки.
Оснований для признания данных выводов ошибочными судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1 статьи 1042 ГК РФ).
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 01 августа 2017 года между ИП ФИО2 (Товарищ – 1) и ООО «Строй-Инвест» (Товарищ-2) заключен договор простого товарищества на строительство здания, по условиям которого товарищи обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства административного здания (предприятия связи), расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №... в срок до мая 2018 года (т. 1 л.д. 5-6).
В соответствии с условиями договора вкладом Товарища-1 является право аренды земельного участка, выполнение функций заказчика по строительству объекта и внешних инженерных коммуникаций, денежные средства, выплачиваемые в порядке, предусмотренном настоящим договором, вкладом Товарища – 2 являются денежные средства, уплачиваемые в порядке, предусмотренном договором, исполнение функций технического заказчика по договору строительного подряда на строительство объекта. Внесение товарищами денежных средств, прав, а также выполнение строительно – монтажных работ и материалов согласовываются сторонами отдельными соглашениями по каждому этапу строительства.
Как следует из пункта 2.6 договора, по окончании строительства спорного объекта все виды площадей в нем (полезных, общего пользования, помещений инженерного назначения) распределяются между сторонами следующим образом: нежилые помещения цокольного и первого этажей передаются на праве собственности Товарищу – 1, второго и третьего этажей – Товарищу – 2, четвертого этажа распределяются между сторонами в зависимости от вклада каждой стороны в строительство объекта в соответствии с расходами, подтвержденными соглашениями.
В соответствии с пунктом 2.7 договора указанное в пункте 2.6 соотношение не подлежит изменению в зависимости от фактических затрат сторон на исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Факт заключения указанного выше договора на приведенных выше условиях стороны не отрицали.
Строительство здания осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: <адрес>, площадью 790 кв.м. из земель населенных пунктов, предоставленном ФИО2 на праве аренды на основании постановления Администрации города Вологды от 13 ноября 2014 года №..., договора о предоставлении в аренду земельного участка №...гс от 13 ноября 2014 года, заключенного на срок до 13 ноября 2019 года (т. 3 л.д. 20-21), договора о предоставлении в аренду земельного участка от 23 октября 2019 года №...гс сроком действия до 23 октября 2022 года (т. 3 л.д. 23-24), на основании разрешения на строительство от 10 мая 2016 года №..., выданного Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды ФИО2 на срок до 14 ноября 2017 года, срок действия которого продлевался до 19 марта 2019 года (т. 3 л.д. 26).
08 декабря 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства (административное здание) с местоположением <адрес> 1146,1 кв.м. со степенью готовности 90 % на основании определения Вологодского городского суда Вологодской области об утверждении мирового соглашения от 20 августа 2020 года по делу № 2-5008/2020 по иску ФИО3 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества (т. 2 л.д. 222-225), технического плана объекта незавершенного строительства от 25 февраля 2020 года, подготовленного кадастровым инженером ООО «Геосфера» Г.Е.В. (т. 2 л.д. 211-219), с постановкой объекта незавершенного строительства на кадастровый учет с номером №... (т. 2 л.д. 206-207).
Впоследствии определение об утверждении мирового соглашения по делу № 2-5008/2020 отменено определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 марта 2022 года в связи непривлечением ООО «Строй-Инвест» к участию в деле, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения по существу (т. 2 л.д. 86-93). При повторном рассмотрении исковые требования ФИО3 были оставлены без рассмотрения в связи с повторной неявкой истца (т. 2 л.д. 84).
По договору от 11 июня 2021 года ФИО2 передал ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка площадью 790 кв.м. по договору аренды от 23 октября 2019 года №...гс, заключенному с Администрацией города Вологды (т. 2 л.д. 231).
22 ноября 2021 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером №... площадью 1062,6 кв.м. с наименованием «Административное здание (предприятие связи) по <адрес>» на основании разрешения на строительство от 12 июля 2021 года №..., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11 октября 2021 года №... (т. 2 л.д. 208-210, 233-234, 239).
10 декабря 2021 года между Администрацией города Вологды и ФИО3 заключен договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №..., на основании которого 26 декабря 2021 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок (т. 2 л.д. 79-83).
Довод апелляционных жалоб ФИО2, ФИО3 о подсудности спора арбитражному суду в связи с заключением договора с ФИО2 как индивидуальным предпринимателем, отсутствием исковых требований по настоящему спору к ФИО2 отклоняется судебной коллегией, поскольку 19 мая 2020 года ФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с пунктом 1.2 договора строительство осуществляется без извлечения прибыли. В настоящем деле истцом были заявлены требования, в том числе, к ФИО2
Утверждение подателей жалоб о том, что договор простого товарищества от 01 августа 2017 года был расторгнут и заключен новый договор 01 октября 2017 года, в котором стороны согласовали иные условия о распределении долей без указания на то, что фактические затраты сторон на строительство здания при распределении помещений не учитываются, не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции договор от 01 октября 2017 года представлен не был. Ссылаться на его наличие сторона ответчиков стала лишь перед принятием судом решения, ходатайство об истребовании договора, отложении судебного разбирательства не заявляла. Копию договора приложила к апелляционной жалобе ФИО3 (т. 3 л.д. 209-211), подлинник договора не представлен. Факт заключения такого договора представитель ООО «Строй – Инвест» отрицал.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылка в дополнительных соглашениях на договор простого товарищества от 01 октября 2017 года сама по себе не подтверждает заключение такого договора. Доводы истца о наличии опечатки, сделанной при составлении дополнительного соглашения № 1 и воспроизведенной в иных соглашениях при использовании первого соглашения в качестве шаблона, не опровергнуты.
Кроме того, в материалы дела представлены документы, исходящие от ФИО2 и составленные после 01 октября 2017 года, из содержания которых следует, что он признавал наличие договора от 01 августа 2017 года, полагал его заключенным между сторонами, действительным и подлежащим исполнению.
20 октября 2019 года ФИО2 направил в адрес ООО «Строй – Инвест» претензию с требованием о расторжении договора простого товарищества от 01 августа 2017 года (т. 2 л.д. 96-98, 189).
Далее ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском о расторжении данного договора, в удовлетворении которого решением от 30 января 2020 года было отказано (т. 1 л.д. 53-55). Подписав апелляционную жалобу на решение арбитражного суда, представив в суд апелляционной инстанции ходатайство об отказе от исковых требований и прекращении производства по делу (т. 1 л.д. 49-51), ФИО2 одобрил действия своего представителя.
При рассмотрении настоящего спора представителем ФИО2 по доверенности ФИО7 было подано встречное исковое заявление о расторжении договора простого товарищества от 01 августа 2017 года со ссылкой на его условия, предусмотренные пунктом 6.2, в принятии которого протокольным определением от 14 марта 2023 года было отказано, что также свидетельствует о том, что ответчик исходит из того, что договор в настоящее время не расторгнут.
Ссылка в жалобе ФИО2 на ничтожность условий пункта 2.7 договора простого товарищества от 01 августа 2017 года является несостоятельной в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.
В соответствии со статьей 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно.
Условия договора простого товарищества от 01 августа 2017 года не предусматривают освобождение ООО «Строй-Инвест» от участия в несении общих расходов или убытков.
При разделе помещений четвертого этажа условиями договора предусмотрен учет расходов сторон, а помещения второго и третьего этажа в силу положений пункта 2.6 и 2.7 договора, предусматривают их безусловную передачу истцу, также как предусматривают передачу помещений цокольного и первого этажей ФИО2
Доводы апелляционных жалоб о том, что судом не исследован вопрос фактических затрат сторон на исполнение своих обязательств по договору, не может повлечь отмену решения суда, поскольку по условиям договора от 01 августа 2017 года стороны договорились учитывать расходы каждой стороны только при распределении помещений четвертого этажа.
Довод жалобы ФИО3 о том, что договор простого товарищества от 01 августа 2017 года не является заключенным в связи с отсутствием согласования существенных условий договора, опровергается условиями договора.
Ссылка ФИО2 на то, что судом прекращено право собственности на все здание, тогда как право собственности признано за истцом лишь на часть помещений, не принимается во внимание судебной коллегией.
Из пункта 8 разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Доводы апелляционных жалоб о том, что основанием для регистрации права собственности ФИО3 на здание с кадастровым номером №... явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ФИО3, а не ФИО2; договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 11 июня 2021 года, заключенный между Вопиловскими, недействительным не признан; на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО3 являлась собственником объекта недвижимости, следовательно отсутствовали основания для отказа в заключении договора купли-продажи, не могут повлечь отмену решения суда.
Государственная регистрация первичного права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости была произведена на основании определения Вологодского городского суда Вологодской области от 20 августа 2020 года об утверждении мирового соглашения, впоследствии отмененного в кассационном порядке. До настоящего времени вопрос об утверждении мирового соглашения не разрешен в связи с оставлением искового заявления ФИО3 без рассмотрения.
При таких обстоятельствах, как правильно отмечено судом первой инстанции, оснований для возникновения права собственности ФИО3 на спорное здание, а также оснований для уступки прав по договору аренды земельного участка и заключения договора купли – продажи земельного участка не имелось.
Учитывая, что основания для возникновения права собственности на объект недвижимости у ФИО3 отсутствовали, договор купли – продажи земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации города Вологды, обоснованно признан судом недействительным.
Утверждение ФИО2 о неправомерном отказе суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку достаточность доказательств определяется судом исходя из обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, мотивы отказа изложены в обжалуемом судебном акте, нарушений норм процессуального права не допущено.
Ссылка в жалобе ФИО2 на то, что нежилые помещения на третьем этаже сдаются ФИО3 в аренду, соответственно решение суда затрагивает права и обязанности арендаторов, является несостоятельной, поскольку в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в суде первой инстанции сторона ответчиков не ссылалась на наличие договоров аренды.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 14 марта 2023 года с учетом дополнительного решения суда от 10 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Администрации города Вологды по доверенности ФИО1, ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.
Председательствующий Е.Г. Татарникова
Судьи: А.П. Ермалюк
О.Ю. Вершинина
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 27 июля 2023 года.