Дело № 2-2943/2022
УИД: 33RS0002-01-2022-003841-60
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
10 ноября 2022 года
Октябрьский районный суд <...> в составе:
председательствующего судьи Игнатовича М.С.,
при секретаре ФИО4,
с участием
представителя истца ФИО5,
представителя третьего лица ФИО6
рассмотрев в открытом судебном заседании в <...> гражданское дело по иску ФИО3 к судебному приставу-исполнителю ОСП <...>а <...>, ООО ГК "Азира" о признании недействительным отчета об оценке объекта,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд к ответчикам с иском, в котором с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать недействительным отчет ООО «ГК «Азира» (далее также Общество) от ДД.ММ.ГГГГ ### об оценке объекта по состоянию на дату составления отчета.
Требования мотивированы следующим.
В производстве ОСП <...> находится исполнительное производство ###-ИП, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа № ФС 035420806 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Ленинским районным судом <...> в отношении ФИО3 по взысканию задолженности в пользу взыскателя ФИО7
В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ОСП <...> ФИО10 (далее СПИ ОСП) произведен арест принадлежащего истцу имущества:
- земельный участок под строительство асфальтобетонной площадки для складирования сыпучих материалов площадью 5 368 кв.м. по адресу: <...>, МО Вяткинское (сельское поселение), <...>, кадастровый ###;
- объект незавершенного строительства 1 200 кв.м. по адресу: <...>, примерно 500 м. по направлению на юго-запад от ориентира <...>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, вне черты населенного пункта, кадастровый ###, степень готовности 0%.
Согласного оспариваемому отчету Общества от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка определена в размере 1 551 300 рублей, объекта незавершенного строительства – 1 рубль.
В выводе, содержащемся в обжалуемом отчете, указана недостоверная стоимость принадлежащего должнику имущества, которая является явно заниженной по отношению к реальной рыночной стоимости. Обжалуемым отчетом существенно нарушены права собственника и должника ФИО3
Отчет выполнен в нарушение Федерального стандарта оценки (осмотр объекта не был произведен), арестованное имущество являлось предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ФИО8, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 2 315 217,02 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылаясь в качестве правового обоснования на нормы Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.ст. 131-132 ГПК РФ просит иск удовлетворить.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечены ООО «Стройреставрация», ФИО2.
Истец в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещался.
Представитель истца в суде иск поддержал в полном объеме.
СПИ ОСП <...> в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещался, в письменных возражениях указал, что в рамках исполнительного производства выявлено указанное выше имущество, произведен его арест. В дальнейшем для оценки имущества привлечен специалист (ООО «ГК «Азира») для определения размера рыночной стоимости имущества, составленный отчет принят, незаконных действий СПИ не совершено, просит в иске отказать.
ООО «ГК «Азира» в суд представителя не направили, в данных ранее пояснениях, данных суду в ходе судебного заседания проведенного посредством ВКС и письменных пояснениях иск не признавали, указав, что недействительность оспариваемого отчета не подтверждена доказательствами. Отчет выполнен компетентным специалистом, в полном объеме, в соответствии с действующими нормами, методами оценки, проведен соответствующий анализ рынка, при визуальном осмотре. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения. При этом действия СПИ незаконными не признаны.
Представитель третьего лица ООО «Стройреставрация» в суде указал, что указанное выше имущество приобретено Обществом на торгах, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, процедура его реализации завершена, представленный в дело отчет от ДД.ММ.ГГГГ доводов истца не подтверждает, доводам ФИО3 ранее дана оценка при рассмотрении административного дела об оспаривании действий СПИ ОСП, просит в иске отказать.
ФИО2 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась.
С учетом требований ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 3 названного Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Согласно статье 3 Закон N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу части 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в производстве ОСП <...> находится исполнительное производство N 84443/20/33001-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа N ФС 035420806 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Ленинским районным судом <...> в отношении ФИО3 по взысканию задолженности в пользу взыскателя ФИО7 в сумме 1 591 218,17 рублей.
Постановлением ОСП от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство присоединено к сводному ###-СД.
В рамках исполнительного производства в собственности должника СПИ выявлено имущество, принадлежащее должнику:
- земельный участок под строительство асфальтобетонной площадки для складирования сыпучих материалов площадью 5 368 кв.м. по адресу: <...>, МО Вяткинское (сельское поселение), <...>, кадастровый ###;
- объект незавершенного строительства 1 200 кв.м. по адресу: <...>, примерно 500 м. по направлению на юго-запад от ориентира <...>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, вне черты населенного пункта, кадастровый ###, степень готовности 0%.
Актами ОСП от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на имущество наложен арест.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ к участию в исполнительном производстве для оценки спорного имущества привлечен специалист – ООО ГК «Азира».
Согласно принятому СПИ ОСП отчету ответчика ### стоимость земельного участка определена в размере 1 551 300 рублей, объекта незавершенного строительства – 1 рубль.
Постановлением ОСП от ДД.ММ.ГГГГ, актом от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество передано на торги, которые проведены МТУ Росимущество.
В материалы дела представлена документация по проведенным в отношении названного имущества торгам.
Согласно протоколу ### (вторичные торги) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройреставрация» признано победителем, цена за названное имущество предложена в сумме 2 544 909,43 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В обоснование исковых требований ФИО3 ссылался на несоответствие отчета об оценке ООО "ГК «Азира» нормам статьи 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.
Часть 1 статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу абзаца 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены обязанности оценщика соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 Закона N 135-ФЗ).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (п. 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее - ФСО V)):
сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (п. 4 ФСО V);
доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (п. 11 ФСО V);
затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (п. 24 ФСО V).
В обоснование иска истцом представлен отчет ООО "Нижегородэкспертоценка" ###ДД.ММ.ГГГГ.22 об оценке рыночной стоимости имущества.
При анализе достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости арестованного имущества суд отклоняет предоставленный истцом отчет ООО "Нижегородэкспертоценка", поскольку объектом оценки наряду с земельным участком (оценен в 1 828 340,80 рублей методом сравнительного подхода) и незавершенной строительством асфальтобетонной площадки (оценена в 1 136 040,42 рублей методом затратного подхода) являлись административно-бытовой корпус, сооружение (нежилое). При этом итоговая стоимость определена в размере 4 604 334 рублей.
Представленный отчет не опровергает доводов о достоверности оспариваемого отчета ООО «ГК Азира», который соответствует, установленным нормам и стандартам.
В оспариваемом отчете эксперт последовательно исследует объекты, дает надлежащую оценку рынка недвижимости, сопоставляет с другими аналогами, представлен расчет стоимости, обосновывает выбор используемых методов.
Отчет, выполненный оценщиком ООО "ГК Азира" и взятый судебным приставом-исполнителем за основу вывода о стоимости объектов недвижимости должника, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В ходе оценки применен сравнительный подход, был произведен осмотр объекта оценки (вопреки доводам истца), приведены его фотографии.
При изучении и анализе отчета существенных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости имущества, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости имущества, не установлены. Использованная специалистом информация (в том числе об объектах аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, применены необходимые корректировки, в том числе по местоположению аналогов, их состоянию.
При проведении оценки экспертом обоснован вывод о применимости сравнительного подхода в расчете стоимости объекта оценки, обоснованно (по мнению суда) выполнен отказ от доходного и затратного подхода.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
С учетом изложенного, суду не представлено доказательств, подтверждающих неправомерность (недостоверность) оспариваемого отчета, выполненного ответчиком.
Доводы истца о нахождении арестованного имущества в залоге у ИП ФИО8 (договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ) при данном предмете спора судом не принимаются.
Доводы истца об отличии кадастровой и рыночной стоимости также не принимаются.
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0336).
Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней. При этом кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по вашему заявлению в размере рыночной стоимости в порядке ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой стоимости.
С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО3 к судебному приставу-исполнителю ОСП <...>а <...>, ООО ГК "Азира" о признании недействительным отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ ### объекта недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд <...> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья М.С.Игнатович
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья М.С.Игнатович