Решение по делу № 2-1284/2025 от 29.05.2025 - о признании договоров купли-продажи квартиры действительными сделками, признании права собственности на реконструированное жилое помещение.

УИД: 30RS0№-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2025 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Хохлачевой О.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Павловой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры действительными сделками, признании права собственности на реконструированное жилое помещение

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском, указав, что ему на праве собственности принадлежат <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, как продавцами, и ФИО5, как покупателем был заключен договор купли-продажи <адрес> в жилом доме по адресу: <адрес>, обязательства сторон по которому были исполнены в полном объеме. В этот же день, между ФИО5, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, был заключен договор купли-продажи <адрес>, обязательства по которому были также исполнены сторонами в полном объеме. Однако, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Астраханской области было отказано ФИО1, ФИО2 и ФИО5 в государственной регистрации права общей совместной собственности, перехода права собственности, договора купли-продажи на <адрес>, в связи с не предоставлением охранного обязательства, заявления о государственной регистрации ограничения права собственности и документа об оплате государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла и закончить оформление перехода права собственности на <адрес> от ФИО1 и ФИО2 к ФИО5 и от ФИО5 к ФИО4 не представилось возможным. В то же время в целях улучшения жилищных условий, своими силами и за свой счет ФИО4 реконструировал принадлежащие ему квартиры № № и №, объединив их в одну квартиру под №. Просит признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО3, и ФИО5 действительной сделкой; Признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 действительной сделкой; Признать за ФИО4 право собственности на реконструированную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 120,5 кв.м..

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО10 заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области ФИО7, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО5, извещенная о судебном разбирательстве надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, в судебном заседании участия не принимали, о причинах неявки суд не уведомили. Извещены надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела по существу в отсутствии не явившихся сторон.

Суд, выслушав явившихся лиц, допросив эксперта, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежат <адрес> кадастровым номером № и <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, как продавцами, и ФИО5, как покупателем, был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, которая в этот же день по договору купли-продажи была продана ФИО5 ФИО4

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО5, следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы ФИО1 и ФИО2 в сумме 41 000 руб., о чем имеются их собственноручные росписи, в свою очередь ФИО1 и ФИО2 передали квартиру ФИО5 при подписании договора, который одновременно являлся актом приема-передачи квартиры (пункт 9 договора купли-продажи).

ФИО5 в свою очередь распорядилась приобретенной квартирой, передав ее по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, который квартиру принял (пункт 8 договора) и оплатил ФИО5 денежную сумму в размере 41 000 руб., о получении которой свидетельствует собственноручная подпись ФИО5 на договоре.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что оба договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены и претензий друг к другу стороны не имели.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку существенные условия договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате квартиры и ее передаче покупателям были сторонами исполнены, единственным препятствием для государственной регистрации сделок явилась смерть ФИО1, выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В связи с этим, исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО3, и ФИО5, и договора купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 действительными сделками подлежат удовлетворению.

Относительно заявленных ФИО4 требований о признании за ним права собственности на реконструированную квартиру общей площадью 120,5 кв.м. по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается, в том числе, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади объекта), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

Частью 1 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N44).

В судебном заседании установлено, что ФИО4 реконструировал принадлежащие ему квартиры № № и №а по адресу: <адрес>, объединив их в одну квартиру под №, в результате чего общая площадь квартиры стала составлять 120,5 кв.м..

Согласно представленному ФИО4 в материалы дела техническому заключению 2017 г. о состоянии основных строительных конструкций <адрес>, подготовленным ООО ППФ «Модуль», и принятое к сведению Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области письмом от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> после реконструкции пригодна к эксплуатации в качестве жилого помещения.

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного главным врачом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области», была проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза на соответствие Квартиры № санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, которая показала, что условия проживания в <адрес> соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.1.2.2801-10 Изменения и дополнения №1 к СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно акту по обеспечению пожарной безопасности от 10.10.2022 г. №158, выполненному ООО «Диал», в результате изучения представленной документации, визуального осмотра <адрес> на предмет соответствия нормам пожарной безопасности экспертом было установлено, что реконструкция <адрес> не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (ФЗ №123 от 22.07.2008 г.).

В ходе рассмотрения дела судом назначена судебная строительно–техническая экспертиза.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы по гражданскому делу №2-1284/2025, выполненному ООО «научно-производственная реставрационная фирма «Ярканон» 2025 г. требования строительных норм и правил, установленные для жилых зданий (помещений), нормы СНиП и СП (ГОСТ), градостроительных, санитарных и пожарных норм после реконструкции <адрес> на момент проведения экспертизы выполняются. Реконструкция в <адрес> не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не препятствует продолжению эксплуатации здания как многоквартирного жилого дома и не нарушает права и интересы других лиц.

При проведении работ по реконструкции <адрес> какой-либо ущерб историческим фасадным и интерьерным элементам квартиры и здания в целом (возможным предметам охраны) объекта культурного наследия регионального значения «Домовладение 5- пожарной части городского общества, кон.XIX в.» расположенного по адресу: <адрес> не был причинен. Данное заключение было поддержано в судебном заседании судебным экспертом ФИО8.

Согласно протоколу №1 от 01.07.2023 г. внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, реконструкция квартир № с объединением их в одну <адрес> площадью 120,5 кв.м. была одобрена всеми (100%) собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, установив, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает прав и охраняемых законом прав других лиц, при проведении реконструкции не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к выводу, что требования о признании права собственности подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры действительными сделками, признании права собственности на реконструированное жилое помещение удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО3, и ФИО5 действительной сделкой.

Признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 действительной сделкой.

Признать за ФИО4 право собственности на реконструированную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 120,5 кв.м..

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2025 года.

Судья: О.Н.Хохлачева