Дело №2-1062/2025
74RS0031-01-2025-000472-87
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего Грачевой Е.Н.
при секретаре Овинкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в интересах ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском в интересах ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, обязании предоставить доступ в жилое помещение.
В обоснование уточненного иска указала, что ФИО2 с <дата обезличена> является инвалидом <номер обезличен> группы, у него отсутствует способность понимать значение своих действий и руководить ими. Является инвалидом с детства бессрочно. Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от <дата обезличена> он признан недееспособным. Опекуном назначена ФИО1
Уход за ФИО2 осуществляла его мать до своей смерти <дата обезличена>, затем уход стала осуществлять его тетя ФИО5
ФИО2 принадлежали 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен> доля принадлежала ФИО3- его отчиму.
<дата обезличена> указанная квартира продана ФИО4
Сделка по продаже квартиры подготовлена и проведена ФИО5 Денежные средства от продажи квартиры ФИО2 не получил. Деньги получила ФИО5, которая <дата обезличена> на полученные денежные средства приобрела на свое имя квартиру по адресу: <адрес обезличен>.
В результате действий ФИО5 ФИО2 лишился единственного жилья.
Просит признать договор купли-продажи от <дата обезличена> указанной квартиры, заключенный между ФИО3, ФИО2 и ФИО4, недействительным в части продажи 2/3 доли, т.к. ФИО2 не мог понимать значение своих действий и руководить ими при заключении договора.
Погасить запись о регистрации права собственности ФИО4 в части 2/3 доли, признать право собственности ФИО2 на указанные 2/3 доли.
Также просила обязать ФИО4 обеспечить ФИО2, ФИО1 доступ в спорную квартиру (том 1 л.д.118-123).
В ходе рассмотрения дела по существу представитель ФИО1 – ФИО6 отказать от требований в части возложения на ФИО4 обязанности по обеспечению доступа в спорную квартиру. Производство по делу в этой части прекращено ( том 2 л.д. 14-15).
Истец ФИО2 в судебном заседании настаивает на удовлетворении иска. Ранее пояснил, что ФИО5 сказала, что надо продать квартиру. Приходила реэлтор Наташа, осматривала квартиру. Договор подписывали в регистрационной палате. Текст договора не читал, поставил подписи там, где указала ФИО5 Считал, что квартира по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> приобретена для него. Он был прописан и проживал в квартире до 2024 года. Затем ФИО5 вызвала полицию, его увезли в ПНБ № 5. В настоящее время он проживает у ФИО1
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (том 1 л.д. 9-10), в судебном заседании настаивали на удовлетворении иска. Доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражает против заявленных требований. Пояснил, что свою 1/3 долю он продал по просьбе ФИО5 За долю ФИО5 отдала ему 150 000 руб.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражает против удовлетворения иска. Пояснила, что является добросовестным приобретателем Перед покупкой осматривала квартиру, которую показывал ФИО2 Денежные средства уплатила за квартиру в полном объеме, деньги передавала риэлтору.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7, действующий на основании доверенности от <дата обезличена> (том 1 л.д. 77), в судебном заседании возражает против заявленных требований. Ссылается на добросовестность ФИО4, просит применить срок исковой давности к заявленным требованиям.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (том 2 л.д. 10).
Представитель третьего лица ФИО5 – ФИО8, действующая на основании ордера от <дата обезличена> <номер обезличен> (том 1 л.д. 27), в судебном заседании возражает против удовлетворения иска. Пояснила, что спорная квартира продана ФИО2 и ФИО3 Деньги за квартиру они получили. ФИО5 приобрела квартиру по адресу: <адрес обезличен> на свои денежные средства. Вселила в квартиру и зарегистрировала в ней ФИО2 Он проживал в квартире до начала 2024 года. Стал устраивать там пьянки и дебоши, был задержан полицией и помещен на лечение в ОПНБ № 5.
Представители третьих лиц ООиП УСЗН администрации г. Магнитогорск, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (том 1 л.д. 229-230).
ООиП УСЗН администрации г. Магнитогорска представлен отзыв, из которого следует, что заявленные требования подлежат удовлетворению (том 1 л.д. 70).
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).
Согласно п.1, п.2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п.1 ст. 177 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
В соответствии с п.2 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Установлено, что <дата обезличена> между ФИО3, ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, общей площадью <номер обезличен> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> находящуюся по адресу: <адрес обезличен> (том 1 л.д.112).
Указанная квартира принадлежала ФИО3 в <номер обезличен> доле, ФИО2 – <номер обезличен> доли.
Указанная квартира оценена сторонами и продана за 530 000 руб., которые уплачены Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора (п.3 договора).
В материалы дела представлена расписка от <дата обезличена>, согласно которой ФИО3 и ФИО2 поучили от ФИО4 деньги в сумме 530 000 руб. в счет продажи квартиры по адресу: <адрес обезличен>(том 1 л.д. 111).
Кроме того, установлено, что <дата обезличена> ФИО3, ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, где закрепили стоимость квартиры в 530 000 руб., срок действия предварительного договора до <дата обезличена>, размер задатка в 10 000 руб., который получен ФИО2
Предварительный договор подписан в присутствии свидетеля ФИО9 (том 1 л.д. 113).
Свидетель ФИО9, допрошенная в судебном заседании, пояснила, что в мае 2020 года к ней обратилась ФИО5 с просьбой продать квартиру по ул. Кирова, в которой живут ФИО2 и ФИО3 Ей неудобно ездить на левый берег готовить еду ФИО2, поэтому нужно приобрести жилье поближе к ней. Она осматривала квартиру <дата обезличена>. В квартире находились ФИО5 и ФИО2, который показал ей квартиру, но вел себя пассивно, условия сделки она обговаривала с ФИО5 Говорилось о том, что будет приобретена другая квартира на имя ФИО5, т.к. она боялась, что ФИО2 может связаться с плохой компанией и потеряет квартиру.
Она подготовила пакет документов для продажи квартиры и снова приехала в спорную квартиру. Там находились ФИО3 с супругой, ФИО5 и ФИО2 Зачитала договор.
Далее квартиру выставила на продажу, стали приезжать покупатели. ФИО10 по предварительному звонку ФИО5 открывал ей квартиру, она показывала ее покупателям.
После продажи спорной квартиры нужно было найти новую квартиру для ФИО5 и ФИО2 Такую квартиру нашли по <адрес обезличен>.В итоге квартиру оформили только на имя ФИО5, она объяснила это тем, что ФИО2 может попасть в плохую компанию.
Была продана спорная квартира и в этот же день приобретена квартира на имя ФИО5
Деньги от продажи спорной квартиры покупатель передала ей (ФИО9), а она, в свою очередь, передала деньги ФИО5 ФИО5 передала деньги ФИО3 за его долю, остальные деньги остались у нее. Она добавила свои деньги и приобрела новую квартиру на свое имя. Перед этим ФИО5 интересовалась у нее сколько нужно будет ей добавить денежных средств на новую квартиру.
Полагает, что ФИО2 понимал, что будет продана его квартира и приобретена новая (том 1 л.д. 162-166).
Свидетель ФИО11 – дочь ФИО4 пояснила, что спорную квартиру покупала ее мать. На сделке в МФЦ присутствовала она, ее мать, риэлтор, ФИО2, его тетя и сожитель тети. Деньги за квартиру ФИО4 передала риэлтору, та деньги посчитала и передала тете ФИО2, которая хотела приобрести квартиру. После подписания договора они с мамой ушли из здания МФЦ, дальнейших событий не видели (том 1 л.д. 166-168).
Ответчик ФИО4 подтвердила, что предварительно осматривала квартиру в присутствии ФИО2 На сделке в МФЦ присутствовали ФИО3. ФИО2, ФИО5, риэлтор, она и ее дочь ФИО11
Договор составила риэлтор, подписали его ФИО3, ФИО2 и она. Деньги она передала риэлтору, та передала деньги ФИО5 Последняя говорила ФИО2, что купит ему малосемейку (том 1 л.д.157-160).
Из пояснений ФИО2 следует, что деньги от продажи жилого помещения он не получил.
ФИО3 подтвердил, что сделку организовала и присутствовала при заключении договора ФИО5 – тетя ФИО2 После подписания договора она передала ему (ФИО3) 150 000 руб. за его долю.
Установлено, что <дата обезличена> ФИО5 приобрела квартиру по адресу: <адрес обезличен> за 650 000 руб. (том 1 л.д.44-45). Право собственности зарегистрировала <дата обезличена> (том 1 л.д. 48-49).
<дата обезличена> год она зарегистрировала в указанной квартире ФИО2, вселила его в квартиру.
Представитель ФИО5 – ФИО8 утверждает, что у ФИО5 имелись собственные денежные средства на приобретение квартиры по адресу: <адрес обезличен>, поэтому она деньги ФИО2 не брала, отдала ему.
В подтверждение доводов представила выписки по вкладам, договоры страхования, сведения ОСФР о состоянии лицевого счета (том 1 л.д.82-97).
Из указанных документов усматривается, что на счетах ФИО5 аккумулировались незначительные суммы, недостаточные для приобретения квартиры. Выписки не свидетельствуют, что ФИО5 накопила 650 000 руб.
Выписка по вкладу «Пенсионный – плюс» подтверждает, что по состоянию на <дата обезличена> на счете ФИО5 находилось 6 417,35 руб. (том 1 л.д. 82 оборот).
Выписки по вкладам содержат сведения за период, который не является юридически значимым для разрешения спора, период после <дата обезличена>.
Анализируя сведения ОСФР, суд приходит к выводу, что размер пенсии ФИО5 является недостаточным для приобретения квартиры за 650 000 руб.
Установлено, что <дата обезличена> ФИО5 заключила кредитный договор на сумму 336 200 руб., обязательства по которому по состоянию на <дата обезличена> погашены (том 1 л.д. 93).
Суд полагает, что этих денежных средств недостаточно для приобретения квартиры по адресу: <адрес обезличен>.
Из пояснений самой ФИО5, данных <дата обезличена> в рамках КУСП <номер обезличен> от <дата обезличена>, следует, что деньги за долю М (ФИО2) она с его согласия положила у себя дома. Так как М негде было жить, она приобрела для него квартиру по адресу: <адрес обезличен> на свои денежные средства, 300 000 руб. взяла кредит, 350 000 руб. ее накопления. Из-за болезни М квартиру оформила на себя. Из денег, полученных за долю М потратила 50 000 руб. на ремонт новой квартиры, которую приобрела для М. В квартире он проживал с 2019 года по 2024 год. Оставшиеся деньги тратила на содержание М. В феврале 2024 года М признан недееспособным (том 1 л.д. 63).
Доказательства передачи денежных средств ФИО5 ФИО2 либо зачисления на его банковский счет в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО2 не получил денежные средства по договору купли-продажи от <дата обезличена> квартиры по адресу: <адрес обезличен>.
Установлено, что решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от <дата обезличена> ФИО2 признан недееспособным. Решение вступило в законную силу <дата обезличена> (том 1 л.д. 133).
Установлена опека над недееспособным ФИО2 Опекуном назначена ФИО1 (том 1 л.д. 13).
Определением от <дата обезличена> по делу назначена судебно-психиатрическая экспертиза (том 1 л.д. 180-185).
Из заключения судебно-психиатрической комиссии экспертов <номер обезличен> от <дата обезличена> следует, что ФИО2 обнаруживает в настоящее время и обнаруживал в момент составления договора купли-продажи от <дата обезличена> признаки врожденного слабоумия в форме Умеренной умственной отсталости, основной дефект, что подтверждается медицинской документацией, данными анамнеза. В 1992 году определена вторая группа инвалидности по психическому заболеванию. Испытуемый социально дезадаптирован, внушаем. Самостоятельно не может распоряжаться пенсией, не может приготовить еду. Нуждается в присмотре и контроле со стороны. Данные настоящего амбулаторного обследования выявили у испытуемого значительные нарушения интеллектуально-мнестических функций, эмоционально-волевые нарушения, отсутствие критических способностей. Степень и глубина психических расстройств выражены столь значительно, что лишали испытуемого способности понимать значение своих действий и руководить ими в настоящее время, так и на момент заключения договора купли-продажи от <дата обезличена> (том 1 л.д.217-221).
Поскольку ФИО2 не понимал значение своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора купли-продажи 28 мая 2020 года, то следует признать оспариваемый договор в части продажи 2/3 доли ФИО2 покупателю ФИО4 недействительным.
Прекратить право собственности ФИО4 на 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен>, право собственности ФИО2 на спорное имущество должно быть восстановлено.
Представитель ФИО4 – ФИО7 просит применить годичный срок исковой давности к заявленным требованиям, который следует исчислять с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права (том 1 л.д. 124).
Как указано выше, в соответствии с п.2 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства.
Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В суд с данным иском обратилась опекун ФИО2 – ФИО1, которая узнала о нарушении права ФИО2 в 2024 году. Из ее пояснений следует, что ФИО5 собиралась продать жилое помещение ФИО2 с целью приобрести ему иное жилое помещение ближе к ее дому, чтобы легче было ухаживать за ним. После того, как ФИО5 прекратила доступ ФИО2 в квартиру по адресу: <адрес обезличен> в январе 2024 года, стало известно, что он остался без жилого помещения и без денег.
Следует учесть, что она стала опекуном <дата обезличена>.
При таких обстоятельствах суд полагает, что не имеется оснований для применения срока исковой давности к заявленным требованиям.
Следует отметить, что решением Правобережного районного суда <адрес обезличен> от <дата обезличена> по делу <номер обезличен> ФИО2 признан утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес обезличен> (том 2 л.д.6-7).
В материалы дела представлена копия решения без отметки о вступлении в законную силу.
Тем не менее суд приходит к выводу, что в результате действий ФИО5 недееспособный ФИО2 лишился единственного жилого помещения, денежные средства не получил, лишился регистрации в ином жилом помещении.
Суд полагает, что права ФИО2 подлежат судебной защите.
Следует возвратить ему имущество, отчужденное по договору от <дата обезличена>. Поскольку установлено, что денежные средства от продажи жилого помещения он не получал, то оснований для взыскания с него денежных средств в пользу ФИО4 не имеется.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Поскольку иск ФИО1 подлежит удовлетворению, то следует возместить ей расходы по уплате госпошлины за счет ответчиков.
Истцом в лице представителя ФИО6 уплачена госпошлина 3 000 руб. (том 1 л.д. 7).
С ответчиков в равных долях следует взыскать в пользу истца по 1 500 руб. с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, действующей в интересах ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью <номер обезличен> кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, от <дата обезличена>, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в части 2/3 доли в праве собственности на указанную квартиру.
Прекратить право собственности ФИО4 на <номер обезличен> доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью <номер обезличен> кв.м., по адресу: <адрес обезличен>.
Признать право собственности ФИО2 на <номер обезличен> доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью <номер обезличен> кв.м., по адресу: <адрес обезличен>58.
Взыскать в равных долях с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 в возмещение расходов по уплате госпошлины 3 000 руб., по 1 500 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение принято 15 июля 2025 года.