61RS0011-01-2022-000699-64

дело № 2-547/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2022 г. ст. Тацинская

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Брегвадзе С.Ю.

С участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Чумак А.С., ордер № 98253 от 23.06.2022 года,

С участием представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 (по доверенности),

при секретаре Тарасовой А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО5 КФХ ФИО1 к Отделу имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, третье лицо: Управление Росреестра по РО,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, указав, что на основании договора аренды земельного участка от 10.07.2018 года №694, находящегося в государственной собственности ответчику ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был предоставлен во временное владение и пользование для сельскохозяйственного производства земельный участок: категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: № Срок аренды установлен с 10.07.2018 года до 10.07.2028 года.

Согласно условиям договора аренды от 10.07.2018 года, нормам действующего законодательства, арендатор имел право сдавать земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в субаренду, при этом сохраняя целевое использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования.

На основании договора аренды земельного участка от 10.07.2018 года №694, между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны «Арендатор» и ИП ФИО5 крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны «Субарендатор», 09 ноября 2020 года был заключен договор субаренды на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером: № Земельный участок был передан мне в субаренду на весь оставшийся срок аренды (до 10.07.2028 года).

В соответствии с пунктом 3 подпункта 3.1.4. договора субаренды земельного участка от 09.11.2020 года, Арендатор с момента государственной регистрации настоящего договора, утрачивает право выкупа земельного участка, которое ему предоставлено в соответствии пп.9 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ, данное право выкупа возникает только у Субарендатора. В случае выкупа Субарендатором земельного участка настоящий договор прекращается.

В момент заключения договора субаренды, ответчик ФИО6 составила и подписала заявление на имя главы Администрации Тацинского района о том, что она, являясь арендатором земельного участка отказывается от преимущественного права покупки земельного участка и в связи с ее волеизъявлением, право преимущественной покупки данного земельного участка возникает у субарендатора ИП ФИО5 КФХ ФИО1 При этом один экземпляр подписанного ответчиком ФИО3 заявления был передан истцу, а второй экземпляр заявления вместе с договором субаренды от 09.11.2020 года был сдан в отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, заключение договора купли-продажи №694 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03 августа 2021 года между МО «Тацинский район» и ФИО3 и переход права собственности на указанный земельный участок к ФИО3, не соответствовали требованиям действующего законодательства, в результате чего, совершенные ответчиками действия, затронули и нарушили его права и законные интересы, возникшие с момента заключения договора субаренды спорного земельного участка от 10.11.2020 года.

Ответчикам на момент заключения договора купли-продажи от 03.08.2021 года было достоверно известно о заключенном между истцом и ФИО6 договоре субаренды от 09.11.2020 года в отношении спорного земельного участка, договор субаренды, к тому же, прошел государственную регистрацию.

07 февраля 2022 года истец обратился в Отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №, как используемого на праве субаренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от 08.02.2022 года №39 Отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района сообщил истцу об отсутствии правовых оснований для предоставления истцу в собственность испрашиваемого участка в связи с предоставлением в собственность арендатору ФИО3 по договору купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.08.2021 года № 1694.

Ранее о заключении между ответчиками договора купли-продажи истцу известно не было.

Поэтому истец обратился в суд и просил признать недействительным договор от 03 августа 2021 года купли-продажи №1694 находящегося в государственной собственности земельного участка, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №, заключенный между Муниципальным образованием «Тацинский район» Отделом имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района и ФИО3, и применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о правообладателе МО «Тацинский район» на объект недвижимости: земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: , кадастровый №.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №: аренда в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 10.07.2018 года №694

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый № : субаренда в пользу ИП ФИО5 КФХ ФИО1 на основании договора субаренды земельного участка от 09.11.2020 года.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил требования искового заявления и просил признать недействительным договор от 03 августа 2021 года купли-продажи №1694 находящегося в государственной собственности земельного участка, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: , кадастровый №, заключенный между Муниципальным образованием «Тацинский район» Отделом имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района и ФИО3

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон щ договору от 03 августа 2021 года купли-продажи №1694 находящегося в государственной собственности земельного участка недвижимого имущества, в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №.

Признать право аренды в пользу ФИО3 на земельный участок, категбрии земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: , кадастровый №, на основании договора аренды земельного участка от 10.07.2018 года №694

Признать право субаренды в пользу ИП ФИО5 КФХ ФИО1 на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 218020 кв.м, местоположение: кадастровый №, на основании договора субаренды земельного участка от 09.11.2020 года.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Чумак А.С. поддержал требования уточненного искового заявления.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 исковые требования не признала по основаниям, указанным в представленных отзывах и пояснила суду, что исключительным правом на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает арендатор такого земельного участка. При этом необходимыми условиями для приобретения арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения данных участков в собственность на льготных условиях являются использование арендатором земельного участка в соответствии с его назначением и отсутствие нарушений законодательства при использовании земельного участка. Иные лица не обладают исключительным правом на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов. ФИО1 не является арендатором спорного земельного участка и не имеет права на предоставление в собственность за плату такого земельного участка и его права заключением договора купли-продажи земельного участка не нарушены. ИП ФИО5 КФХ ФИО1 не приобрел права арендатора спорного земельного участка и не имеет преимущественного права выкупа такого участка. Кроме того ФИО3 не согласовывала такое условие в договоре. ИП ФИО5 КФХ ФИО1 без присутствия ФИО3 самостоятельно внес правки в договор субаренды и подал его на государственную регистрацию.

Ответчик (представитель) Отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района в судебное заседание не явился, был уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. Третье лицо Управление Росреестра по РО (представитель) в судебное заседание не явился, был уведомлен о времени и месте рассмотрения дела.

Суд счел возможным рассмотреть исковые требования в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, изучив и проанализировав представленные доказательства приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что согласно договора субаренды земельного участка от 09.11.2020 года между ФИО3 и ИП ФИО5 ФИО1 заключен договор о нижеследующем: арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок КН № площадью 218020 кв.м., местоположение: , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Согласно договора купли-продажи №1694 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.08.2021 года между Муниципальным образованием «Тацинский район» в лице начальника Отдела имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района ФИО7 и ФИО3 заключен договор о нижеследующем: продавец подает в собственность, а покупатель покупает и оплачивает по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с КН № площадью 218020 кв.м., местоположение: Стороны пришли к взаимному соглашению о прекращении действия договора аренды земельного участка №694 от 10.07.2018 г. Истец обратился в Отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, однако Отдел имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района сообщил истцу об отсутствии правовых оснований для предоставления истцу в собственность испрашиваемого участка в связи с предоставлением в собственность арендатору ФИО3 по договору купли-продажи, находящегося в государственной собственности вышеуказанного земельного участка от 03.08.2021 года № 1694.

Согласно ст.39.3 ЗК РФ правом на предоставление земельного участка в собственность обладает только арендатор земельного участка.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п.1 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгрв осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно п.4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при испольаовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Вместе с тем, в соответствии с пп. 9 п. 2 ст.39.3 ЗК РФ одним из условий продажи земельных участков без проведения торгов является наличие договора аренды именно с этим гражданином или этим юридическим лицом.

Кроме того судом также учтено, что не является основанием утраты права на предоставление земельного участка в собственность в порядке ст.39.3 ЗК РФ предоставление указанного земельного участка в субаренду.

Так согласно с условиями заключенного договора аренды арендатор имеет право сдавать земельный участок, являющейся предметом договора аренды, в субаренду, сохраняя при этом целевое использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. П.4.3.2. договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №694 от 10.07.2018 года предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду. Однако арендатор земельного участка перед арендодателем несет ответственность.

Таким образом только арендатор земельного участка вправе выкупить указанный земельный участок сельскохозяйственного назначения и при этом необходимыми условиями для приобретения арендатором земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения в собственность на льготных условиях (без проведения торгов) являются использование арендатором земельного участка в соответствии с его назначением (сельскохозяйственное производство) и отсутствие нарушений законодательства при использовании земельного участка. Иные липа без проведения торгов не обладают исключительным правом на приобретение такого земельного участка в собственность.

Согласно ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественным правом на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения наделяется лицо, являющееся арендатором в договоре аренды выкупаемого земельного участка.

Передача прав Арендатора по договору, заключенному на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ и п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 иО применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не нарушает правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее твительностыо, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного правления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является имой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий йца, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть шна недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Кроме того судом учтено, что согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Согласно п.2 ст.391ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении принимается в течение тридцати дней в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции со дня подачи в письменной форме арендатором заявления. Перечень документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, устанавливается осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений федеральным органом исполнительной власти, в том числе касающейся земель сельскохозяйственного назначения, по государственному мониторингу таких земель.

Судом учтено, что норма ФЗ №101-ФЗ в редакции от 28.12.2013 г. обязывала арендатора при подаче заявления на предоставление ему земельного участка в собственность документально подтвердить использование земельного участка, то есть подтвердить факт личного использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно новой редакции п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N ЗЗб-ФЗ) «Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и горганов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации».

Новая редакция пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" исключила обязанность подтверждения лицом, в аренде у которого находится земельный участок, факта использования земельного участка, исключив в том числе обязанность предоставления документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка.

Согласно представленных исковых требований истец ИП ФИО5 КФХ ФИО1 указывает на недействительность договора купли-продажи земельного участка, сославшись на пп.3.1.4. п. 3 Договора субаренды земельного участка и заявления ФИО3 об отказе от преимущественного права покупки земельного участка, также указав, что ответчик ФИО3 утратила право предоставления земельного участка в собственность, в связи с чем указанное право возникло у истца. Однако указанное требование противоречит земельному законодательству и нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".Ответчик ФИО3 в период действия находящегося в муниципальной собственности №694 от 10.07.2018 г. договора аренды земельного участка, надлежащим образом исполняла свои обязанности арендатора, что подтверждено представленными платежными документами: квитанцией от 19.04.2019 г., приходным кассовым ордером №264850 от 19.04.2019 г., приходным кассовым ордером №264834 от 19.04.2019 г., платежным поручением №86 от 01.10.2019 г., платежным поручением №18 от 20.03.2020 г., платежным поручением №70 от 22.12.2020 г. и платежным поручением №84 от 14.09.2021 г. Иному доказательств не представлено.

Нормы законодательства не содержат запрещений приобретения арендатором арендованного земельного участка при последующей передаче указанного земельного участка в субаренду в собственность, на что указано в том числе и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2015 N 308-КГ15-11737. Наличие в договоре субаренды пп.3.1.4. п.З, согласно которого арендатор с момента государственной регистрации договора субаренды утрачивает право выкупа предоставленного ему в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.3. ЗК РФ земельного участка и данное право выкупа возникает только у истца, т.е.субарендатора не является правовым основанием для приобретения истцом о ИП ФИО5 КФХ ФИО1 права, как арендатора, спорного земельного участка, что указывает на отсутствие у истца преимущественного права выкупа вышеуказанного земельного участка.

Ответчик ФИО3 вышеуказанное условие договора не согласовывала, а истец самостоятельно внес правки в договор субаренды и подал его на государственную регистрацию. Указанный факт в судебном заседании оспорен не был. Кроме того между истцом и ответчиком ФИО3 отсутствует договор уступки прав и передачи обязанностей, в том числе и регистрации указанного договора. Передача преимущественного права выкупа ответчиком ФИО3 истцу земельного участка не была согласована с МО «Тацинский район». Указание истца на то, что между ними была какая-либо устная договоренность, в судебном заседании ни чем не подтверждена. Данное обстоятельство указывает на отсутствие преимущественного права истца на выкуп земельного участка и отсутствие оснований для замены сторон в договоре аренды от 10.07.2018 г.

Таким образом суд, с учетом того, что стороной истца не предоставлено суду доказательств того, что истцом было приобретено права на аренду и в последующем преимущественного права выкупа спорного земельного участка, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований по делу по иску ИП ФИО5 КФХ ФИО1 к Отделу имущественных и земельных отношений Администрации Тацинского района и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, третье лицо: Управление Росреестра по РО, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено27 июня 2022 года.

Судья С.Ю. Брегвадзе