УИД № 65RS0001-01-2024-016245-60 Дело №2-1951/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

г. Южно-Сахалинск 28 августа 2025 года

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи - О.С. Лыкиной,

при секретаре - А.Г.Кучеркове,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, -

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между «Газпромбанк» (АО) и ФИО1, взыскании с задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., рассчитанной на 27.08.2025г. в размере 4 700 194,51 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 73 695,60 рублей, пени по кредитному договору по ставке 0,06% в день, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга, пени по кредитному договору по ставке 0,06% в день, начисленные на сумму фактического остатка процентов за пользование кредитом, обращении взыскания на предмет залога - <адрес> с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 4 101 917,6 рублей. Истец в обоснование заявленных требований указал, что 06.03.2020г. между «Газпромбанк» (АО) и ответчиком заключен договор ипотечного кредита № на сумму 4 000 000 рублей сроком по 28.02.2045г. с установлением годовых процентов за пользование кредитом в сумме 8,2% с оплатой ежемесячных аннуитентных платежей по возврату долга и уплатой процентов 29 числа каждого календарного месяца в сумме 31 437 рублей в соответствии с графиком платежей. Из содержания иска следует, что Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом путем перечисления денежных средств на счет ответчика. Обеспечением исполнения ФИО1 обязательств по кредитному договору являлся залог приобретаемой на кредитные денежные средства квартиры, расположенной по <адрес>, зарегистрированный в установленном законом порядке. Права Банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены выданной Банком закладной от 16.03.2020г..Закладная по кредитному договору была обездвижена путем передачи ее в депозитарий АО «Депозитарная компания «Регион») для хранения и учета прав на нее. Впоследствии, на основании п. 14 Индивидуальных условий права на закладную были переданы кредитной организацией в ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» с последующей передачей текущему владельцу АО «ДОМ.РФ» (договор о выкупе дефолтных закладных № от 21.12.2020г.). Права АО «ДОМ.РФ» как владельца закладной подтверждаются выпиской о состоянии дело № от ДД.ММ.ГГГГ.. В связи нарушением ответчиком обязательств по кредитному договору и не внесением ежемесячных платежей в счет погашения задолженности, в адрес ответчика 01.08.2024г. направлено требование о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору, которое ФИО1 исполнено не было.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, также представляющий в настоящем споре интересы «Газпромбанк» (АО) исковые требования поддержал, просил в полном объеме удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в части взыскания образовавшейся по кредитному договору задолженности, просила в удовлетворении требований о расторжении кредитного договора и обращении задолженности по предмет залога отказать, поскольку заложенное имущество является единственным местом жительства ответчика, она в настоящее время трудоустроена, имеет стабильный заработок, принимает меры к погашению задолженности и оплате ежемесячных платежей по кредитному договору.

Заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав собранные в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности по правилам ст.67 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, 06.03.2020г. между «Газпромбанк» (АО) и ФИО1 заключен кредитный договор №, состоящий из Индивидуальных условий ипотечного кредита и Общих условий на сумму 4 000 000 рублей. Срок возврата кредита установлен по 28.02.2045г. с выплатой заемщиком годовых процентов за пользование кредитом в сумме 8,2% с оплатой ежемесячных аннуитентных платежей по возврату долга и уплатой процентов 29 числа каждого календарного месяца в сумме 31 437 рублей в соответствии с графиком платежей.

Договор вступил в силу с даты его подписания сторонами и действовал до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Размер ежемесячного аннуитентного платежа, рассчитанный на дату подписания кредитного договора составил 31 437 рублей (п.7 Индивидуальных условий); количество, размер и периодичность (сроки) платежей приведены в графике погашения задолженности (п.7.4 Индивидуальных условий); кредит предоставлен на приобретение <адрес> путем перечисления денежных средств на счет заемщика; неустойка (пени) за нарушение заемщиком обязательств предусмотрена в размере ключевой ставки Банка России на день заключения кредитного договора от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки; 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств начиная со дня, следующего за днем, когда кредит в соответствии с условиями кредитного договора должен быть возвращен заемщиком в полном объеме, по дату фактического исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов (включительно).

Обеспечением обязательств по кредитному договору выступил залог квартиры, приобретаемой за предоставленные Банком кредитные средства, обременение объекта недвижимости зарегистрировано Банком в Едином государственном реестре за № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Права Банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной Банка от 16.03.2020г..

Закладная Банка по кредитному договору была обездвижена путем передачи в депозитарий АО «Депозитарная компания «Регион») для хранения и учета прав на нее. Впоследствии, на основании п. 14 Индивидуальных условий права на закладную были переданы кредитной организацией в ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» с последующей передачей текущему владельцу АО «ДОМ.РФ» (договор о выкупе дефолтных закладных № от ДД.ММ.ГГГГ.). Права АО «ДОМ.РФ» как владельца закладной подтверждаются выпиской о состоянии дело № от ДД.ММ.ГГГГ

Оценочная стоимость указанного в договоре объекта недвижимости составляет 5 127 397 рублей (отчет о рыночной стоимости квартиры от 10.04.20204г. оценочной компании ООО «Инвест Проект»).

Стороны согласовали, что залогодатель ознакомлен со всеми условиями кредитного договора и согласен отвечать за исполнение всех обязательств по кредитному договору предметом залога.

Поскольку Банк выполнил свои обязательства, однако заемщик систематически не исполнял свои обязательства, «Газпромбанк» (АО) направило в адрес ФИО1 требование (претензию) от 01.08.2024 с указанием общей суммы задолженности, которое ответчиком не исполнено.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами

(императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением

предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора урегулированы Федеральным законом от 21.12.2013 №353-Ф3 "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон о потребительском кредите).

В соответствии с п. 6 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2013 №353-Ф3 "О потребительском кредите (займе)", договор потребительского кредита считается заключенным, если между сторонами договора достигнуто согласие по всем индивидуальным условиям договора, указанным в части 9 статьи 5 настоящего Федерального закона. Договор потребительского займа считается заключенным с момента передачи заемщику денежных средств.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если

между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто

соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу положений п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется во внесудебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из истории погашения по договору, ФИО1 неоднократно допускал просрочку по погашению задолженности по кредитному договору. Период просрочки составляет более трех месяцев и сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки.

Доказательств того, что должник исполнила обязательства по погашению задолженности, материалы дела не содержат.

Проверив правильность расчетов истца, суд признает расчет арифметически верным, его правильность ответчиком в настоящем споре не оспаривалась.

Так, задолженность по возврату кредита составляет 3 834 038,99 рублей, задолженность по уплате процентов составляет 514,67 рублей, задолженность по уплате процентов на просроченный основной долг составляет 3 380,88 рублей, неустойка (пени), начисленная на сумму невозвращенного долга в срок (основного долга) составляет - 825 595,60 рублей, неустойка (пени) начисленная на сумму не уплаченных в срок процентов за пользование кредитом составляет - 36 664,37 рублей. Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, поэтому судебная коллегия полагает возможным установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Суд предоставлял ответчику время для подготовки заключения о рыночной стоимости залоговой квартиры, однако ответчик соответствующие документы не предоставила, в связи, с чем суд полагает необходимым исчислить начальную продажную цену заложенного имущества на основании отчета оценщика имеющегося в материалах дела.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд признает правомерными требования истца о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, рассчитанной на 27.08.2025г. и об обращении взыскания на заложенное имущество и подлежащими удовлетворению.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд в размере 73 695,60 рублей.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между «Газпромбанк» (АО) и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>

<данные изъяты>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (№) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., рассчитанную на 27.08.2025г. в размере 4 700 194,51 рублей.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>

<данные изъяты>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (№) судебные расходы в сумме 73 695,60 рублей.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>

выдан 13.12.2013г. ТП УФМС России по Сахалинской области в Невельском районе код подразделения 650-009) в пользу АО «ДОМ.РФ» (№) пени по кредитному договору по ставке 0,06% в день, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга, пени по кредитному договору по ставке 0,06% в день, начисленные на сумму фактического остатка процентов за пользование кредитом.

Обратить взыскание на предмет залога - <адрес> с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 4 101 917,6 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья : О.С.Лыкина